SCPI Primofamily : 252,5 M€ de capitalisation au 3T 2025

Au troisième trimestre 2025, la SCPI Primofamily affiche une capitalisation de 252,5 M€, un niveau stable sur l’ensemble de l’exercice en cours. Cette donnée s’inscrit dans un contexte de marché immobilier marqué par une reprise progressive de l’investissement, malgré des incertitudes économiques et politiques persistantes. La période est également caractérisée par une évolution stratégique majeure, avec une orientation renforcée vers l’hôtellerie et un projet de changement de dénomination.

L’analyse des indicateurs financiers, locatifs et patrimoniaux permet de mieux comprendre la trajectoire actuelle de la SCPI, son positionnement sectoriel et les équilibres observés au 3T 2025.

Une capitalisation stable à 252,5 M€ au 3T 2025

Une base d’associés en progression

Au 30 septembre 2025, la capitalisation de la SCPI s’établit à 252,5 M€, un niveau identique à ceux observés au 4T 2024, 1T 2025 et 2T 2025. Cette stabilité traduit un équilibre entre les souscriptions et les retraits enregistrés sur la période.

Le nombre d’associés poursuit en revanche une progression régulière :

• 2 130 associés au 4T 2024
• 2 142 associés au 1T 2025
• 2 161 associés au 2T 2025
• 2 164 associés au 3T 2025

Cette évolution reflète un élargissement progressif de la base d’investisseurs, dans un contexte de marché toujours sélectif.

Évolution du nombre de parts

Le nombre total de parts reste stable à 1 237 661 parts sur l’ensemble de l’année 2025. Au 3T 2025, 163 parts ont été souscrites et 163 parts ont fait l’objet de retraits, maintenant un volume constant en fin de trimestre.

En parallèle, le nombre de parts en attente de retrait s’élève à 115 049 parts* au 30 septembre 2025, intégrant désormais les demandes confirmées et non confirmées selon la nouvelle méthode d’affichage en vigueur depuis le 2T 2025.

Données financières clés au 3T 2025

Valeurs de référence de la part

Les valeurs en vigueur au 30 septembre 2025 se présentent comme suit :

• Prix de souscription : 204,00 €
• Valeur de retrait : 185,64 €
• Valeur de réalisation (au 30/06/2025) : 173,79 €
• Valeur de reconstitution (au 30/06/2025) : 205,70 €
• Valeur IFI indicative 2024 : Résidents : 173,46 € / Non-résidents : 138,87 € (La valeur IFI 2024 est donnée à titre indicatif par la Société de Gestion)

Ces indicateurs permettent d’apprécier la structuration de la valeur patrimoniale de la SCPI à la fin du trimestre.

Situation d’endettement maîtrisée

Au 30 juin 2025, la SCPI présente :

• Effet de levier : 1,5
• Ratio dettes et autres engagements (méthode ASPIM) : 31,8 %

Cette configuration s’inscrit dans le cadre des limites d’endettement autorisées et participe à la structuration financière du portefeuille.

Distribution et performance observées

Distribution trimestrielle 2025

Comme lors des deux trimestres précédents, la distribution brute du 3T 2025 s’établit à 1,70 € par part, avec un versement envisagé au 31 octobre 2025.

Détail de la distribution du 3T 2025 :

• 1,24 € de revenus locatifs
• 0,46 € de revenus financiers
• 0,00 € de fiscalité étrangère payée pour le compte de l’associé

Sur cette distribution, 1,14 % correspond à des revenus non récurrents.

Tableau récapitulatif de la distribution 2025

Taux de distribution

• Taux de distribution 2024 : 3,66 %
• Taux de distribution prévisionnel 2025 : 3,8 %
• Distribution totale prévisionnelle 2025 : 7,8 € par part
• Distribution en euros – personne physique prévisionnel 2025 : 7,7 €

Un patrimoine immobilier diversifié et orienté hôtellerie

Composition du patrimoine

Au 30 septembre 2025, le patrimoine de la SCPI Primofamily se compose de :

• 119 immeubles
• 92 854 m² de surface gérée
• 4 617 718 € de trésorerie directe

La répartition sectorielle (en % de la valeur vénale) met en évidence une orientation marquée vers l’hôtellerie :

• 62,8 % Hôtel
• 14,1 % Résidentiel
• 13,7 % Mixte résidentiel / commerce
• 9,4 % Commerce

Répartition géographique

Le patrimoine est réparti entre plusieurs zones européennes :

• 35,7 % Régions
• 15,5 % Région parisienne
• 14,7 % Grèce
• 14,4 % Irlande
• 10,5 % Paris
• 5,0 % Belgique
• 3,9 % Espagne
• 0,3 % Italie

Activité locative et taux d’occupation

Indicateurs locatifs du trimestre

Au cours du 3T 2025, l’activité locative fait apparaître :

• Loyers quittancés : 2,14 M€
• 15 nouveaux baux représentant 861 m² et 139,98 k€ de loyers
• 15 libérations portant sur 867 m² et 163,49 k€ de loyers

Situation locative à fin septembre 2025

• Taux d’Occupation Financier (TOF)  : 98,5 %
• 341 baux en cours
• 1,5 % de locaux vacants en recherche de locataires
• 0,0 % de locaux sous franchise ou mis à disposition

Les indicateurs de durée des baux ressortent à :

• WALB : 6,95 ans
• WALT : 8,12 ans

Principaux locataires du portefeuille

La concentration locative est illustrée par le Top 10 des locataires, représentant une part significative des loyers annuels :

Évolution stratégique validée au 3T 2025

Lors d’une Assemblée Générale Extraordinaire tenue le 17 septembre 2025, les associés ont approuvé une évolution stratégique visant à renforcer la part de l’hôtellerie dans le patrimoine. Cette orientation se traduira par la cession progressive des actifs résidentiels au profit d’acquisitions hôtelières en France et en Europe.

Dans le prolongement de cette décision, un changement de dénomination a été approuvé afin d’aligner le nom de la SCPI avec cette nouvelle orientation stratégique, sous réserve de l’obtention d’un nouveau visa de l’AMF.

Conclusion

Au 3T 2025, la SCPI Primofamily présente une capitalisation de 252,5 M€, un patrimoine diversifié de 119 actifs, un TOF de 98,5 % et une orientation stratégique clairement affirmée vers l’hôtellerie. Les indicateurs financiers et locatifs témoignent d’un portefeuille structuré, inscrit dans une phase de transformation progressive, avec pour objectif de permettre une adaptation du modèle aux dynamiques du nouveau cycle immobilier.

* Changement de méthode d’affichage des parts en attente de retraits à partir du T2 2025. Indicateur qui intègre les parts en attente confirmées et non confirmées (parts ayant pris rang dans le registre, mais ne pouvant participer à la compensation en raison d’une incomplétude du dossier client).

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en parts de SCPI comporte des risques. 

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