Comment réduire la fiscalité de vos SCPI en 2026 ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) offrent des opportunités d'investissement intéressantes pour les investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille. Toutefois, il est essentiel de prendre en compte la fiscalité liée à ces investissements, particulièrement en 2026 avec l'évolution des dispositifs fiscaux et la fin progressive de certains régimes comme le Pinel. Voici les principaux leviers pour réduire la fiscalité de vos SCPI, que vous investissiez en tant que personne physique ou personne morale.

Investir dans des SCPI fiscales

Les SCPI fiscales sont spécialement conçues pour offrir des avantages fiscaux aux investisseurs. En investissant dans ce type de SCPI, vous bénéficiez généralement d'une réduction d'impôt liée à l'investissement dans l'immobilier ancien rénové ou dans certains secteurs ciblés.

En 2026, le dispositif Pinel est désormais clos, ce qui recentre l'intérêt sur d'autres régimes :

• SCPI Malraux : permettent une réduction d'impôt jusqu'à 30 % des travaux, plafonnée à 400 000 € sur 4 ans, soit une économie maximale de 120 000 €, avec une durée de détention minimale de 9 ans.
• SCPI Denormandie : orientées vers la rénovation de logements anciens dans certaines zones, avec une réduction d'impôt en contrepartie d'un engagement de location.
• SCPI Déficit Foncier : idéales pour les foyers déjà fortement imposés sur leurs revenus fonciers. Elles génèrent un déficit imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, reportable sur 10 ans.

Chaque catégorie de SCPI fiscales offre des avantages spécifiques. Il est donc important de choisir celle qui correspond le mieux à votre situation, en particulier si vous faites partie des contribuables fortement imposés ou si vous détenez déjà un patrimoine immobilier significatif.

Diversifier avec des SCPI pan-européennes

Les SCPI pan-européennes investissent dans l'immobilier à travers l'Europe. Elles offrent une diversification géographique et sectorielle, ce qui permet de répartir les risques et de bénéficier d'une fiscalité potentiellement plus douce que celle applicable en France.

Les revenus locatifs perçus à l'étranger sont soumis aux règles fiscales du pays concerné, souvent encadrées par des conventions fiscales internationales. En France, ces revenus sont en général pris en compte pour le calcul du taux effectif, mais ne supportent pas toujours une double imposition. Cela peut être particulièrement intéressant pour :

• les investisseurs fortement imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu ;
• ceux qui souhaitent réduire l'impact des 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers français ;
• les personnes morales (sociétés à l'IS) cherchant une optimisation fiscale internationale.

Opter pour des SCPI en nue-propriété

L'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété permet de bénéficier d'une fiscalité allégée. Pendant la période de démembrement :

• l'investisseur ne perçoit pas de revenus et n'est donc pas soumis à l'impôt sur les revenus fonciers ni aux prélèvements sociaux ;
• la valeur de la nue-propriété est exclue de l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), alors que les parts de SCPI détenues en pleine propriété entrent généralement dans son calcul ;
• le prix d'achat est décoté par rapport à la pleine propriété, ce qui améliore le rendement à terme.

À l'issue de la période de démembrement, l'investisseur récupère la pleine propriété des parts et peut alors percevoir les revenus locatifs. Notre guide du démembrement SCPI explique en détail la démarche et les différentes durées possibles.

Ce levier est particulièrement adapté :

• aux investisseurs qui anticipent une baisse future de leurs revenus (retraite, retour en France, etc.) ;
• aux contribuables déjà au taux marginal d'imposition élevé en 2026 ;
• aux personnes morales souhaitant optimiser la trésorerie d'entreprise sans alourdir immédiatement le résultat imposable.

Acheter des SCPI à crédit

L'achat de parts de SCPI à crédit reste un puissant levier fiscal en 2026. Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui diminue l'assiette imposable.

Deux grandes approches existent :

• Crédit amortissable : les mensualités comprennent capital et intérêts. Les intérêts sont déductibles et le capital remboursé permet de constituer un patrimoine immobilier à long terme.
• Crédit in fine : l'investisseur rembourse uniquement les intérêts pendant la durée du prêt, ce qui lui permet de maximiser la déduction fiscale, puis le capital à l'échéance (souvent via une épargne parallèle).

Ce montage peut être utilisé aussi bien par une personne physique que par une personne morale (par exemple une SAS ou une SCI à l'IS) pour optimiser la fiscalité, sous réserve d'une bonne cohérence économique et d'un montage adapté.

Opter pour l'assurance-vie

L'un des moyens les plus courants pour optimiser la fiscalité des SCPI consiste à les intégrer dans un contrat d'assurance-vie. Les revenus générés par les parts de SCPI détenues au sein de l'assurance-vie ne sont pas directement soumis à l'impôt sur le revenu tant qu'ils ne sont pas retirés du contrat.

Les atouts principaux de l'assurance-vie en SCPI sont :

• une fiscalité dégressive au-delà de 8 ans de détention ;
• une imposition au prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou au barème sur la seule plus-value en cas de rachat ;
• un cadre très favorable pour la transmission du patrimoine (abattements spécifiques par bénéficiaire) ;
• une gestion facilitée pour les personnes morales qui souhaitent structurer un placement de trésorerie long terme via un contrat de capitalisation.

Utiliser le déficit foncier

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet de déduire certaines charges liées à l'entretien, la réparation ou l'amélioration d'un bien immobilier des revenus fonciers imposables. Si vous possédez des parts de SCPI générant des déficits fonciers (SCPI Déficit Foncier), vous pouvez les utiliser pour diminuer votre impôt sur le revenu.

En 2026, les principales règles sont les suivantes :

• le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an ;
• le surplus de déficit est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes ;
• une durée minimale de détention et de location doit être respectée pour conserver l'avantage fiscal.

Ce levier est particulièrement pertinent pour :

• les foyers disposant déjà de revenus fonciers importants ;
• les investisseurs souhaitant réduire rapidement leur imposition sur le revenu ;
• certaines personnes morales (sous réserve du régime fiscal applicable) cherchant à lisser leurs résultats grâce aux travaux.

Il existe différentes possibilités pour réduire la fiscalité de vos SCPI. Cela dépendra à la fois du choix de la SCPI dans laquelle vous investissez, des modes d'acquisition des parts (cash, crédit, assurance-vie, démembrement) et du fait que vous investissiez en nom propre ou via une personne morale (SCI, SAS, holding patrimoniale, etc.).

En résumé, il existe de nombreuses stratégies pour réduire la fiscalité de vos SCPI en 2026, avec des dispositifs comme Malraux ou Déficit Foncier qui se recentrent sur la rénovation de l'ancien et la qualité du parc immobilier. La clé est d'utiliser plusieurs leviers (SCPI fiscales, SCPI européennes, crédit, démembrement, assurance-vie, personne morale) car la fiscalité en France est mouvante et les règles peuvent évoluer rapidement.

Il est important de bien comprendre les avantages et les inconvénients de chaque option et de choisir celles qui correspondent le mieux à votre situation, à votre horizon de placement et à vos objectifs (revenus complémentaires, capitalisation, transmission, optimisation pour une personne morale). N'hésitez pas à consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour vous aider à bâtir une stratégie cohérente et évolutive.

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