Performance des SCPI : quelles sont les composantes clés ?

La performance des SCPI repose sur un ensemble d’éléments financiers, immobiliers et stratégiques qui permettent d'apprécier la solidité d’un véhicule d’investissement. Plusieurs dimensions influencent la capacité d’une SCPI à générer un rendement durable : la distribution, la valorisation, la qualité locative, la stratégie d’acquisition, la gestion des charges, l’endettement ou encore l’évolution du marché.

L’analyse de ces composantes permet de comprendre comment une SCPI crée de la valeur et comment mesurer sa performance de manière complète et objective.

Les dimensions fondamentales de la performance des SCPI

La performance distribuée : dividendes et taux de distribution

La première source de performance d’une SCPI provient des revenus locatifs reversés aux associés. Le taux de distribution est l’un des indicateurs les plus suivis. Il correspond au dividende versé dans l’année rapporté au prix de part au 1er janvier. Cette mesure reflète la capacité de la SCPI à générer un revenu régulier à partir de son patrimoine immobilier.

Selon les données ASPIM–IEIF, le taux de distribution moyen des SCPI de rendement se situe autour de 4,72 % en 2024, toutes stratégies confondues.

La performance liée à l’évolution du prix de part

Une SCPI peut également dégager une performance en capital grâce à l’évolution de son prix de part. La valorisation peut progresser lorsque les actifs du portefeuille prennent de la valeur, ou lorsque la société de gestion réalise des arbitrages créateurs de valeur.

Inversement, une baisse du prix de part peut réduire la performance globale. Ce phénomène est observé lorsque le marché immobilier connaît un ajustement ou lorsque certains segments subissent une pression sur les valeurs (bureaux, retail…).

La Performance Globale Annuelle (PGA) : Un indicateur complet

La Performance Globale Annuelle (PGA) constitue aujourd’hui l’indicateur le plus représentatif de la performance totale d’une SCPI. Elle intègre simultanément les revenus distribués et l’évolution du prix de part, permettant une vision d’ensemble plus précise.

Définition de la PGA selon ASPIM–IEIF

La PGA se calcule selon la formule suivante :

PGA = (Dividendes bruts + Variation du prix de part) / Prix de part au 1er janvier

Les éléments pris en compte sont donc :

• le dividende versé dans l’année,
• la variation du prix de part,
• les éventuelles plus values liées à des opérations de cession.

Cette approche permet une comparabilité homogène entre SCPI, quelle que soit leur stratégie.

L’importance de la PGA pour mesurer la performance réelle

L’analyse de la PGA permet d'apprécier la création de valeur globale.  Elle peut mettre en évidence des dynamiques différenciées :

• Une SCPI peut afficher un taux de distribution élevé, mais une PGA faible si le prix de part recule.
• À l’inverse, une SCPI peut afficher un taux de distribution plus modéré, mais une PGA solide grâce à une revalorisation de sa part.

Cette combinaison revenu + capital donne une vision plus fidèle de la performance pour un investisseur sur une période donnée.

Exemple concret de calcul

Une SCPI fictive présente les indicateurs suivants :

• Prix de part au 1er janvier : 200 €
• Dividende annuel : 10 €
• Prix de part au 31 décembre : 198 €

PGA = (10 + (-2)) / 200 = 4 %

Le taux de distribution est de 5 %, mais la performance globale est de 4 %, en raison d’une baisse du prix de part. Cet exemple illustre l’importance d’intégrer la valorisation dans l’analyse.

Les composantes structurelles influençant la performance

Qualité locative : TOF, durée ferme, diversité des locataires

La performance d’une SCPI dépend en grande partie de la qualité de son portefeuille locatif. Plusieurs indicateurs permettent d’en mesurer la solidité :

• TOF – Taux d'Occupation Financier : proportion des loyers effectivement facturés.
• Durée ferme des baux : durée d’engagement minimale des locataires.
• Diversification des locataires : équilibre entre secteurs et profils.

Un TOF supérieur à 90 % est généralement considéré comme un niveau solide par les professionnels du marché (données IEIF).

Diversification géographique et sectorielle

La diversification est un élément structurant de la performance :

• diversité des typologies (Bureaux, Santé, Logistique, Commerces…)
• diversification européenne
• équilibre entre grandes métropoles et villes intermédiaires
• spécialisation ou stratégie opportuniste

Cette logique permet de réduire le risque lié à un marché ou à un secteur.

Gestion d’actifs et arbitrages

La qualité de la gestion joue un rôle déterminant :

• arbitrages d’actifs matures ou moins performants
• acquisitions ciblées
• travaux de repositionnement
• amélioration énergétique (Valeur Verte, Décret Tertiaire)

Ces actions influencent directement la performance future et la valorisation du patrimoine.

Les frais et charges

Les frais impactent directement le rendement net :

• Frais de gestion
• Frais de souscription
• Frais d'arbitrage
• charges d’entretien ou d’exploitation

Les publications ASPIM et les documents réglementaires des SCPI détaillent ces éléments.

Endettement : effet de levier maîtrisé

Certaines SCPI recourent à l'endettement pour financer des acquisitions. Le Taux d'Endettement reste généralement inférieur à 25 % selon les données IEIF, ce qui correspond à un niveau prudent dans le secteur.

Un endettement maîtrisé peut permettre de renforcer la performance, mais devient plus sensible en période de hausse des taux.

Tableau récapitulatif des composantes de performance

Conclusion

La performance d’une SCPI résulte d’une combinaison d’éléments complémentaires : revenu, évolution du prix de part, solidité locative, stratégie d’investissement, gestion active et structure financière. L’analyse de ces composantes, associée à des indicateurs comme le taux de distribution ou la Performance Globale Annuelle (PGA), permet d’obtenir une vision claire et complète de la capacité d’une SCPI à créer de la valeur dans la durée.

Les données issues de l’ASPIM, de l’IEIF, des rapports annuels et des bulletins trimestriels constituent des références fiables pour suivre ces indicateurs.

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