Donation en nue-propriété pour ses enfants : avantages et fiscalité en 2026

La transmission du patrimoine est une préoccupation majeure pour de nombreux parents. Un moyen efficace et souvent sous-estimé pour réaliser cet objectif est la donation en nue-propriété. Ce type de donation présente de nombreux avantages, mais il est important de bien comprendre son fonctionnement avant de se lancer.

Comprendre la nue-propriété

La propriété d'un bien peut être divisée en deux droits distincts : l'usufruit et la nue-propriété.

L'usufruitier a le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus, tandis que le nu-propriétaire est le détenteur du droit sur le capital du bien. En d'autres termes, il en est le propriétaire latent. Lorsque l'usufruit se termine (à la mort de l'usufruitier, par exemple), le nu-propriétaire devient plein propriétaire.

Les avantages de la donation en nue-propriété

La réduction des droits de donation

Un des avantages notables de la donation en nue-propriété est la réduction des droits de donation. En effet, les droits à payer sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété et non sur la valeur totale du bien, selon un barème fiscal dépendant de l'âge de l'usufruitier : pour un donateur de moins de 71 ans, la nue-propriété vaut au minimum 50 % du bien, et jusqu'à 90 % au-delà de 91 ans.

Cela peut représenter une économie significative, d'autant plus que s'applique un abattement de 100 000 euros par enfant en ligne directe, renouvelable tous les 15 ans. En combinant démembrement de propriété et abattements, il est possible de transmettre un patrimoine important avec une fiscalité allégée.

La préservation de l'usufruit pour le donateur

Autre avantage important, le donateur conserve l'usufruit du bien. Il peut donc continuer à l'utiliser ou à percevoir des revenus locatifs (loyer ou dividende des SCPI) s'il s'agit d'un bien immobilier ou de fonds immobilier type SCPI, par exemple.

C'est une manière de transmettre son patrimoine tout en préservant sa qualité de vie, puisque le donateur conserve la maîtrise des flux financiers et l'usage du bien jusqu'à l'extinction de l'usufruit.

L'exonération de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Lorsqu'un bien est donné en nue-propriété, il est exclu de l'assiette de l'IFI du nu-propriétaire tandis que l'usufruitier reste imposé sur la valeur totale.

Cela peut permettre d'optimiser la gestion de son patrimoine et de réaliser des économies d'impôt, avec par exemple une économie cumulée d'environ 182 000 euros sur 20 ans pour une nue-propriété de 2 millions d'euros, selon la situation patrimoniale et le taux marginal d'IFI.

Ce qu'il faut savoir en 2026 : Evolutions récentes favorables

En 2026, les mesures fiscales évoluent avec le gel du barème des droits de succession et de donation jusqu'en 2028, ce qui alourdit discrètement la fiscalité patrimoniale à mesure que les patrimoines augmentent, même si la donation en nue-propriété reste attractive grâce à la réduction proportionnelle sur la valeur transmise.

• Abattements maintenus : L'abattement de 100 000 euros par enfant pour les donations en ligne directe est préservé, mais le gel du barème progressif augmente mécaniquement la charge fiscale sur les tranches supérieures.
• Transmission anticipée encouragée : Dans un contexte de vieillissement démographique, l'État incite toujours à la transmission anticipée du patrimoine pour faciliter la circulation des actifs entre générations, sans droits supplémentaires lors de la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété au décès.
• Fiscalité des SCPI en nue-propriété : Les règles de valorisation des parts de SCPI en démembrement restent claires, avec une base taxable limitée à la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier, offrant une sûreté juridique aux donateurs comme aux donataires.

Peut-on donner l'usufruit à un de ses enfants ?

Oui, il est tout à fait possible de donner l'usufruit d'un bien à l'un de ses enfants, même si cette démarche est moins courante que la donation de la nue-propriété. Il s'agit alors d'une donation d'usufruit temporaire ou viager, selon la volonté du donateur.

Ce type de donation peut être intéressant dans le cadre d'une stratégie de transmission progressive, notamment si un enfant est en situation de précarité ou souhaite exploiter le bien (le louer ou y habiter). Toutefois, il convient d'être bien conseillé, car la donation d'usufruit seul ne permet pas une transmission définitive du capital, le donateur conservant la nue-propriété.

Elle peut également avoir des conséquences fiscales et patrimoniales spécifiques, notamment en matière d'IFI, de répartition des charges et de responsabilité d'entretien du bien entre usufruitier et nu-propriétaire. Un accompagnement par un notaire ou un conseil en gestion de patrimoine est fortement recommandé.

Un exemple de donation en nue-propriété

Prenons l'exemple d'un couple ayant deux enfants et possédant une maison d'une valeur de 500 000 euros. Ils décident de donner la nue-propriété de cette maison à leurs enfants tout en conservant l'usufruit.

Si l'âge des parents est de 70 ans, la valeur de la nue-propriété est de 60 % de la valeur totale du bien, soit 300 000 euros. Grâce à l'abattement de 100 000 euros par enfant, la base taxable peut être fortement réduite. Les droits de donation seront donc calculés sur une valeur inférieure à 300 000 euros et non sur les 500 000 euros, ce qui permet une optimisation des droits de mutation.

Tableau récapitulatif des avantages de la donation en nue-propriété

Conclusion : une stratégie patrimoniale toujours d'actualité en 2026

En résumé, la donation en nue-propriété est un excellent outil de planification successorale. Elle permet de transmettre son patrimoine à ses enfants tout en réduisant les droits de donation, en conservant l'usage et les revenus du bien et en optimisant sa fiscalité.

En 2026, malgré le gel du barème fiscal jusqu'en 2028, cette stratégie demeure l'une des plus efficaces pour transmettre son patrimoine intelligemment, notamment via le démembrement de parts de SCPI, qui permet d'ajuster finement la durée de l'usufruit et le niveau de décote de la nue-propriété.

Conseils : une excellente façon de donner, mais il peut y avoir intérêt à interfacer une société (par exemple une SCI) et donner la nue-propriété des parts de la société qui détient le bien. Cette approche permet souvent une gestion plus souple, une meilleure organisation entre les héritiers et une optimisation fiscale supplémentaire, notamment pour les patrimoines immobiliers conséquents.

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