Qu’appelle-t-on SCPI à capital fixe ?

Qu'est-ce qu'une SCPI à capital fixe ?

Une SCPI à capital fixe est une Société Civile de Placement Immobilier dont le capital ne peut évoluer qu'à certaines conditions, généralement dans la limite d'un plafond fixé par les statuts et validé en Assemblée Générale des associés. Contrairement aux SCPI à capital variable, où les investisseurs peuvent souscrire ou revendre des parts de façon continue tant que la SCPI n'a pas atteint son plafond réglementaire, les SCPI à capital fixe ne permettent d'augmenter le capital que lors d'augmentations de capital ponctuelles, décidées par la société de gestion et votées par les associés.

Comment fonctionne une SCPI à capital fixe ?

Augmentations de capital encadrées

Une SCPI à capital fixe peut accroître son capital uniquement lors d'opérations spécifiques, validées par l'Assemblée Générale des associés. Lorsqu'une augmentation de capital est ouverte :

• Un montant précis (objectif de capital ou volume de parts à émettre) est défini par la société de gestion.
• Les nouvelles parts sont émises à un prix fixé à l'avance, généralement proche de la valeur de reconstitution du patrimoine.
• Une période limitée est établie pour souscrire à ces nouvelles parts ; une fois la période close ou le plafond atteint, plus aucune souscription n'est possible sur le marché primaire.

Tant que le plafond statutaire n'est pas atteint, la société de gestion peut ouvrir ou rouvrir des fenêtres de collecte et proposer de nouvelles parts aux investisseurs. Lorsque ce plafond est atteint, l'acquisition de parts ne peut alors se faire qu'en rachetant celles d'un autre associé sur le marché secondaire.

Un marché secondaire structuré

En l'absence de création continue de nouvelles parts, la revente des parts passe par un marché secondaire où l'offre et la demande déterminent le prix d'échange, dans le cadre fixé par la société de gestion et la réglementation de l'AMF. Deux principaux modes de cession existent aujourd'hui :

• Système à prix fixé (de gré à gré ou via un carnet d'ordres) : le vendeur définit un prix, ou s'aligne sur un prix de référence communiqué par la société de gestion, et un acheteur peut se positionner.
• Système d'enchères/carnet d'ordres organisé : les ordres d'achat et de vente sont centralisés à dates régulières, et les transactions sont réalisées au meilleur prix d'équilibre possible, en fonction des quantités offertes et demandées.

Depuis les tensions de liquidité apparues sur certaines SCPI en 2023‑2024, ce marché secondaire est particulièrement scruté : les délais de cession peuvent s'allonger, et des décotes plus marquées par rapport au prix de référence peuvent apparaître en cas d'excès d'offre sur certaines SCPI à capital fixe.

Avantages et inconvénients des SCPI à capital fixe

Avantages

✅ Meilleur contrôle de la valorisation des parts : dans un cadre où le capital n'évolue pas en permanence, le prix des parts peut mieux refléter la valeur du patrimoine immobilier détenu, sans devoir gérer en continu d'importants flux de souscriptions et de rachats.

✅ Stabilité du capital : la limitation des entrées et sorties favorise une gestion de long terme du parc immobilier, avec moins de contraintes liées à la collecte ou aux demandes de retrait, ce qui peut limiter certains risques de liquidité observés récemment sur des SCPI très collectrices à capital variable.

✅ Possibilité de bénéficier de décotes sur le marché secondaire : lorsque l'offre de parts dépasse la demande, certaines parts peuvent être acquises avec une décote par rapport à la valeur estimée du patrimoine (valeur de reconstitution ou valeur de marché), ce qui peut améliorer le rendement à terme pour l'investisseur patient.

Inconvénients

❌ Moins de liquidité : la vente des parts dépend de la présence d'acheteurs sur le marché secondaire, ce qui peut allonger les délais de cession, surtout dans le contexte de ralentissement du marché immobilier tertiaire constaté depuis 2023.

❌ Accès restreint lors des augmentations de capital : une nouvelle souscription est possible uniquement lors d'opérations spécifiques (ouvertures de capital), parfois pour des montants et des durées limités ; en dehors de ces périodes, il faut se positionner sur le marché secondaire.

❌ Prix des parts plus variable : contrairement aux SCPI à capital variable, où le prix est fixé par la société de gestion dans des bornes encadrées par la réglementation, le prix d'échange sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe peut s'écarter davantage du prix de référence, à la hausse comme à la baisse, selon l'équilibre offre/demande.

Différences entre SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable

Exemple de SCPI à capital fixe

Un exemple de SCPI à capital fixe est Ficommerce, une SCPI spécialisée dans l'immobilier commercial (commerces et locaux d'activité) gérée par Sofidy. Sa dernière augmentation de capital a permis aux investisseurs d'acquérir de nouvelles parts à un prix fixé par la société de gestion, dans une fenêtre de souscription limitée, avant fermeture de la collecte une fois l'objectif atteint. Dans le contexte de correction des valeurs d'expertise de l'immobilier de commerce observée depuis 2022, les ajustements de prix des parts et la politique de distribution ont été pilotés pour maintenir un équilibre entre rendement et préservation du patrimoine, comme pour la plupart des SCPI exposées au commerce. En dehors de cette période, l'achat et la vente des parts se font sur le marché secondaire, avec des variations de prix en fonction de l'offre et de la demande et de la perception des investisseurs sur la classe d'actifs commerces.

Pourquoi choisir une SCPI à capital fixe ?

Investir dans une SCPI à capital fixe est intéressant pour ceux qui recherchent :

• Un investissement immobilier indirect avec une valorisation des parts moins dépendante de flux de souscriptions permanents, et davantage centrée sur la valeur du patrimoine à long terme.
• Une opportunité d'acheter des parts avec une possible décote sur le marché secondaire, notamment dans les périodes où l'offre de parts excède la demande, ce qui a été le cas sur plusieurs SCPI depuis la remontée des taux en 2022‑2024.
• Une stabilité relative du capital qui limite les variations liées aux souscriptions et rachats fréquents, laissant à la société de gestion davantage de visibilité pour gérer les actifs dans la durée.

Cependant, la liquidité moindre, les délais potentiellement plus longs pour revendre ses parts et l'accès restreint aux nouvelles parts lors des seules augmentations de capital peuvent constituer des freins pour certains profils d'investisseurs, en particulier ceux qui privilégient la souplesse et la possibilité de sortir plus rapidement.

Conclusion

Les SCPI à capital fixe se distinguent par leur mode de fonctionnement structuré, avec un capital qui évolue uniquement lors d'augmentations spécifiques validées par les associés, et un marché secondaire où se rencontrent vendeurs et acheteurs. Ce modèle, redevenu attractif ces dernières années dans un environnement de taux plus élevés, permet une valorisation des parts plus étroitement liée au patrimoine immobilier mais présente une liquidité plus réduite et plus dépendante des conditions de marché que les SCPI à capital variable. Il est donc essentiel d'évaluer ses objectifs d'investissement, son horizon de placement et sa tolérance au risque de liquidité avant d'opter pour ce type de SCPI.

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