SCPI en 2025 : bilan, rendements et opportunités à saisir

Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont des placements très appréciés des investisseurs français attachés à l'immobilier. En 2025, elles continuent d'attirer de nombreux épargnants malgré un contexte économique difficile, marqué par une certaine résilience du marché. Alors, faut-il encore investir en SCPI en 2025 ? Cet article vous propose un retour sur les SCPI en 2025, les évolutions de performance et les précautions à prendre avant de se lancer.

La crise immobilière actuelle pèse sur les SCPI

Impact de la crise sur le marché immobilier

Le contexte de taux d'intérêt élevés a un impact significatif sur le marché immobilier, très dépendant du crédit. En 2024, le volume d'investissement dans l'immobilier d'entreprise en France a atteint 12,1 milliards d'euros, en recul d'environ 2 % par rapport à 2023, confirmant la correction du secteur sous l'effet de la remontée des taux.

Malgré une baisse progressive des taux et une reprise de la correction des prix, le marché immobilier peine toujours à rebondir pleinement en 2025. Les investisseurs restent prudents, et les transactions se concentrent sur les actifs les plus qualitatifs ou les stratégies opportunistes.

Effets sur les SCPI

Les SCPI n'échappent pas à cette crise. En 2024 :

• 24 % des SCPI en nombre ont vu leur prix de souscription diminuer.
• 11 % l'ont réévalué à la hausse.
• 65 % l'ont laissé inchangé.

Les SCPI de bureaux ont été les plus impactées, avec une baisse moyenne d'environ -7,1 % sur le prix des parts. De nombreuses SCPI ont enregistré une contraction des dividendes, mais le taux de distribution moyen s'est établi à 4,72 % en 2024, en hausse de 0,20 point par rapport à 4,52 % en 2023, notamment grâce à la baisse des prix de parts.

La collecte brute des SCPI a atteint environ 4,7 milliards d'euros en 2024, en repli de près de 38 % sur un an. Toutefois, la collecte nette ressort à environ 3,5 milliards d'euros, avec une accélération au quatrième trimestre (environ 1 milliard d'euros nets, soit +27 %). Un assouplissement des politiques monétaires qui se poursuit en 2025 pourrait redonner un souffle supplémentaire au marché.

Il est essentiel de suivre de près les politiques monétaires et l'évolution des taux pour anticiper les opportunités d'investissement en SCPI.

Les SCPI demeurent une option attractive

Diversité et accessibilité des investissements

Les SCPI permettent d'investir dans divers types d'immobilier :

• Bureaux, entrepôts, commerces, hôtels pour les SCPI de rendement.
• Logements pour les SCPI fiscales selon les dispositifs (Malraux, Denormandie, Pinel, etc.).

Une SCPI investit et gère un parc immobilier grâce aux fonds collectés auprès des investisseurs, qui perçoivent en échange des revenus locatifs. L'investisseur bénéficie ainsi d'un immobilier mutualisé, sans se charger de la gestion opérationnelle.

Avantages des SCPI

Investir en SCPI offre plusieurs avantages :

• Diversification : les porteurs de parts possèdent une fraction de l'ensemble du parc immobilier, réparti sur plusieurs actifs, zones géographiques et locataires.
• Accessibilité : un ticket d'entrée relativement faible, à partir de quelques milliers d'euros.
• Souscription flexible : possible en direct ou via des unités de compte en assurance vie ou PER, avec des avantages fiscaux liés à ces enveloppes.

Le taux de distribution moyen des SCPI de rendement reste attractif, à 4,72 % en 2024, avec des performances contrastées pouvant aller jusqu'à 11,18 % pour les meilleures SCPI comme Comète. Cela confirme que, même dans un environnement chahuté, les SCPI restent capables de générer un rendement compétitif face à d'autres placements.

Les SCPI offrent une diversification et un rendement attractif, même en période de crise, à condition de bien sélectionner les véhicules.

Évolution des rendements des SCPI

Analyse des rendements passés et futurs

Historiquement, les SCPI ont offert des rendements attractifs, oscillant autour de 4 à 5 % ces dernières années. En 2024, le taux de distribution moyen s'établit à 4,72 %, mais certaines SCPI se distinguent nettement :

• Comète : 11,18 %
• Transitions Europe : 8,25 %
• Remake Live : 7,50 %

Pour 2025, les projections restent prudemment optimistes pour les SCPI bien gérées, notamment celles positionnées sur des thématiques porteuses (Europe, logistique, santé, immobilier de transition énergétique) et bénéficiant d'un taux d'occupation financier (TOF) élevé et d'un endettement maîtrisé.

Comparaison des rendements

*Estimations basées sur les tendances actuelles et les performances des meilleures SCPI.

Le rendement des SCPI, globalement stable et attractif, demeure un critère clé pour les investisseurs en quête de revenus réguliers.

Avantages fiscaux

Fiscalité avantageuse des SCPI

Les SCPI bénéficient de plusieurs avantages fiscaux selon leur typologie :

• SCPI fiscales : dispositifs Malraux, Denormandie, Pinel… Ils permettent de bénéficier de réductions d'impôt en contrepartie d'une durée de détention et de critères précis.
• SCPI de rendement : possibilité de souscrire via des unités de compte en assurance vie ou PER, bénéficiant ainsi des avantages fiscaux de ces enveloppes (fiscalité allégée sur les revenus et transmissions optimisées).

Investir en SCPI peut offrir des avantages fiscaux non négligeables, contribuant à optimiser le rendement net de l'investissement.

Comparaison avec d'autres formes d'investissements immobiliers

SCPI vs Immobilier en direct

Les SCPI offrent une alternative intéressante à l'immobilier en direct, avec une gestion simplifiée, une meilleure diversification et une accessibilité accrue pour les épargnants.

SCPI vs OPCI

Les OPCI peuvent offrir une liquidité supérieure, mais avec un rendement généralement inférieur par rapport aux SCPI et une exposition plus forte à la volatilité des marchés financiers.

Précautions à prendre pour investir en 2025

Sélectivité et critères de choix

Il est crucial de rester très sélectif dans le contexte actuel. Il y a plusieurs marchés des SCPI : bureaux, santé, logistique, résidentiel, Europe, thématiques… il faut donc faire le tri. Mais oui, il y a des opportunités pour les investisseurs capables d'analyser finement les véhicules.

Voici quelques conseils pour choisir les SCPI :

• Préférer les SCPI européennes ou thématiques récentes, gérées par des acteurs reconnus, notamment celles à haut rendement (Comète, Transitions Europe, etc.).
• Vérifier l'évolution du prix des parts et des loyers versés, en privilégiant les SCPI avec TOF élevé et faible endettement.
• Choisir des SCPI peu endettées et disposant d'un taux d'occupation financier élevé.
• Prendre en compte les frais de gestion et les frais d'entrée, en ciblant si possible des SCPI à frais de souscription réduits ou nuls.

Tableau récapitulatif

Une analyse minutieuse des critères de sélection est essentielle pour un investissement réussi en SCPI en 2025.

Conclusion

Malgré la crise immobilière, les SCPI restent un placement attractif en 2025 pour ceux qui cherchent à diversifier leurs investissements immobiliers. Avec un rendement moyen de 4,72 % en 2024 et des pépites à plus de 8 %, le potentiel de revenu reste significatif.

Cependant, il est crucial d'être sélectif et de bien analyser les critères de choix (qualité du patrimoine, gestion, endettement, TOF, frais) pour optimiser les rendements et minimiser les risques. Avec les bonnes précautions, investir en SCPI peut encore être une stratégie payante en 2025, en particulier pour les investisseurs prêts à distinguer les SCPI fragilisées de celles qui sortent renforcées de la crise.

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