Crédit d’impôt et SCPI européennes : nouvelles règles fiscales 2026

Dans le cadre d'un placement immobilier à l'étranger, les revenus locatifs sont en principe imposables en France et dans le pays où se trouve le bien immobilier. Pour éviter la double imposition, la méthode du crédit d'impôt est appliquée dans certains pays européens.

Depuis 2026, la France a renforcé son dispositif fiscal avec l'adoption de l'amendement I-CF380, qui instaure un mécanisme d'imposition limitée étendue ciblant les contribuables cherchant à échapper à la fiscalité française en s'expatriant vers des juridictions à fiscalité réduite.

Fiscalité des revenus fonciers d'origine étrangère

Dans un investissement en SCPI, ce sont les associés qui sont redevables de l'impôt sur le revenu. Les revenus fonciers d'une SCPI sont toujours imposables, qu'ils proviennent d'un investissement localisé en France ou à l'étranger.

Les revenus de sources étrangères sont soumis à un traitement fiscal particulier. En principe, ils sont imposables dans le pays d'origine et en France. Cette double imposition peut être évitée si des conventions fiscales internationales ont été signées entre les États.

Le nouveau dispositif français prévoit un crédit d'impôt équivalent aux sommes déjà acquittées dans le pays de résidence, respectant ainsi le principe de non-double imposition tout en maintenant une obligation fiscale envers la France. Si la méthode du crédit d'impôt est appliquée, les revenus de sources étrangères sont pris en compte pour déterminer le montant du foncier net imposable. Cette mesure fiscale vise à préserver la progressivité de l'impôt sur le revenu en France.

De plus en plus de SCPI disposent d'actifs immobiliers à l'étranger : ce sont les SCPI de rendement Européenne.

On observe une diversification accrue de ces actifs, avec une montée en puissance des investissements dans des pays comme la Pologne et le Portugal, qui offrent des conditions fiscales avantageuses.

Pays européens offrant un crédit d'impôt

Dans certains pays européens, l'investisseur a droit à un crédit d'impôt, imputable sur l'impôt sur le revenu français. Parmi ces pays figurent l'Allemagne, l'Autriche, la Bulgarie, la Croatie, l'Espagne, la Lettonie, l'Estonie, la Lituanie, l'Islande, Malte, l'Italie, la Norvège, le Royaume-Uni, la Slovénie et la Suède.

Le crédit d'impôt est obtenu en multipliant l'impôt sur le revenu de source française et étrangère par le ratio du revenu de source étrangère (sans déduction de charges) et du revenu net global :

Crédit d'impôt = impôt sur les revenus mondiaux × (revenus de source étrangère / revenu net global)

Il est important de noter que le crédit d'impôt ne dépend pas du montant de l'impôt payé à l'étranger. Toutefois, si l'impôt français calculé est inférieur à l'impôt étranger, il n'y aura ni imputation ni remboursement au titre des autres revenus du foyer.

Nouvelles règles d'expatriation fiscale en 2026

L'amendement I-CF380, adopté dans le cadre de la loi de finances pour 2026, cible les pays dont les taux d'imposition sont au moins 40 % inférieurs à celui de la France, que ce soit en matière d'impôt sur les revenus du travail, du capital ou du patrimoine.

Plusieurs juridictions prisées pour l'exode fiscal entrent dans le champ d'application : les Émirats Arabes Unis avec leur absence d'imposition sur le revenu, Monaco et sa fiscalité particulièrement attractive pour les résidents, la Suisse (notamment certains cantons pratiquant le forfait fiscal), Singapour et son taux d'imposition réduit sur les sociétés, ainsi que certains États américains sans impôt sur le revenu comme la Floride ou le Texas.

Cependant, cette disposition s'applique sous réserve des conventions fiscales signées par la France. La France a signé plusieurs centaines de conventions visant à éviter la double imposition. Ces accords prévoient généralement des règles de répartition du pouvoir d'imposition entre États et déterminent notamment quel pays dispose du droit prioritaire d'imposer certains types de revenus. Le nouveau mécanisme doit donc s'articuler avec ce cadre juridique existant.

Il est important de noter que le dispositif pourrait pleinement s'appliquer aux départs vers les pays tiers, hors Union européenne et Espace économique européen, comme la Suisse, Monaco, Dubaï ou les Bahamas, où le droit européen ne s'applique pas. En revanche, la France ne peut maintenir une imposition post-départ sur les contribuables s'expatriant dans un État membre de l'Union ou de l'Espace économique européen, en vertu de la jurisprudence européenne.

Tableau récapitulatif : Pays offrant un crédit d'impôt en 2026

Conclusion

En 2026, investir dans l'immobilier à l'étranger via une SCPI continue d'offrir des opportunités intéressantes, particulièrement avec l'accès à des crédits d'impôt dans plusieurs pays européens. Cependant, les évolutions fiscales majeures introduites par l'amendement I-CF380 modifient le paysage fiscal pour les expatriés et les investisseurs mobiles.

Ce nouveau dispositif renforce les obligations fiscales envers la France pour les contribuables s'expatriant vers des juridictions à fiscalité réduite, tout en respectant les conventions fiscales internationales existantes. Il est donc essentiel pour les investisseurs de se tenir informés des changements législatifs et de consulter des experts fiscaux pour optimiser leur stratégie d'investissement tout en évitant la double imposition et en respectant les nouvelles règles d'imposition limitée étendue.

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