Pierrevenus conserve une dynamique locative active au 1T 2026

Au premier trimestre 2026, la SCPI Pierrevenus, gérée par Aestiam, confirme que la clef de la performance en immobilier collectif ne se joue plus seulement sur la valeur d'expertise, mais sur la capacité à maintenir une activité locative soutenue dans un marché devenu ultra‑sélectif. Entre tensions géopolitiques persistantes, croissance atone et taux de financement encore élevés, Pierrevenus affiche un trimestre sans acquisition ni arbitrage, mais marqué par une vraie dynamique sur le front des baux.

Dans ce contexte, l'enjeu est double : préserver le revenu distribué aux associés et contenir la vacance, tout en composant avec un marché des parts sous tension, où les retraits en attente dépassent désormais 14 % du capital. Décryptage détaillé du 1er trimestre 2026 de Pierrevenus.

Un environnement macroéconomique tendu, mais des actifs " utiles " recherchés

La SCPI Pierrevenus évolue au 1er trimestre 2026 dans un environnement immobilier qui reste chahuté.

• Croissance modeste mais positive : la Banque de France anticipe une hausse du PIB français de +0,3 % au T1 2026. Le scénario n'est pas celui d'une récession brutale, mais d'une croissance molle qui n'incite ni les entreprises ni les ménages à des décisions d'investissement massives.
• Tensions géopolitiques persistantes : les risques internationaux, notamment au Moyen‑Orient, alimentent des interrogations sur l'énergie, l'inflation et les coûts de financement. Les États doivent concilier besoins budgétaires, dépenses de défense et maîtrise de la dette, ce qui maintient une pression de fond sur les rendements obligataires.
• Conditions de taux stables à court terme : la remontée des taux d'intérêt, amorcée en 2022–2023, laisse place à une phase de stabilisation relative. Pour l'immobilier, cela signifie des valorisations encore sous pression et des arbitrages d'autant plus sélectifs de la part des investisseurs.

Dans cet environnement, les flux se concentrent sur des actifs perçus comme utiles ou résilients :

• bureaux adaptés aux nouveaux usages (flexibilité, localisation, qualité d'usage) ;
• commerces de proximité bien positionnés ;
• écoles et actifs d'éducation ;
• locaux d'activité répondant à des besoins opérationnels réels.

La performance immobilière repose ainsi de plus en plus sur les fondamentaux locatifs (qualité des locataires, durée des baux, localisation) plutôt que sur la seule hausse mécanique des valeurs d'actifs. C'est précisément sur ce terrain que Pierrevenus tente de se distinguer au 1er trimestre 2026.

Une activité locative soutenue : relocations et gestion active des surfaces

Trois relocations significatives pour 1 065 K€ de loyers

Le fait marquant du trimestre tient à la capacité de Pierrevenus à maintenir une vraie activité locative, avec trois relocations représentant un montant de loyers de 1 065 K€. Dans un marché où nombre de SCPI peinent à combler les surfaces libérées, cette dynamique est loin d'être anecdotique.

Parmi les opérations emblématiques :

Paris – New Balance consolide sa présence

Dans un immeuble situé rue du Cotentin à Paris, déjà locataire, New Balance reprend les surfaces précédemment occupées par Eiffage et signe un bail de 9 ans, dont 4 ans fermes, pour une surface totale de 1 233 m².

• Signal positif : reconduction et extension d'un locataire existant, témoignant de la qualité intrinsèque de l'actif et de son adéquation aux besoins de l'enseigne.
• Visibilité : un bail long, avec une durée ferme de 4 ans, améliore la prévisibilité des flux de loyers.

Amilly (Loiret) – Extension d'un magasin de décoration

Dans la zone d'activité commerciale d'Amilly, un magasin de décoration déjà implanté sur 2 134 m² reprend 778 m² supplémentaires libérés par un précédent occupant.

• Logique stratégique : un locataire qui s'agrandit dans les mêmes murs est un signal fort de satisfaction vis‑à‑vis de la localisation et du site.
• Effet sur le revenu : cette extension vient soutenir le niveau de loyers sur un actif commercial de périphérie, segment où la sélection des locataires et le dimensionnement des surfaces sont cruciaux.

Pontault‑Combault (Seine‑et‑Marne) – Libération de surfaces par Action France

À l'inverse, l'enseigne Action France a libéré 854 m² de surfaces commerciales à Pontault‑Combault. Si cette libération crée un défi locatif, elle s'inscrit dans un contexte plus global de rotation des enseignes et de recomposition des surfaces.

Les relocations recensées sur le trimestre sont concentrées sur les actifs commerciaux :

Au global, cette activité illustre la capacité de la SCPI à repositionner ses actifs et à continuer d'attirer des enseignes, même dans un contexte économique plus exigeant. Le message sous‑jacent : les actifs ne sont pas " figés ", mais font l'objet d'une gestion de proximité.

Cinq libérations pour 911 K€ de loyers : un volant de vacance à gérer

En parallèle, le trimestre est marqué par cinq libérations, représentant un montant de loyers de 911 K€. Elles concernent majoritairement des surfaces commerciales :

Ces mouvements illustrent la réalité du marché :

• les enseignes arbitrent leurs emplacements, rationalisent leurs réseaux et renégocient leurs conditions ;
• les zones secondaires ou les formats moins adaptés aux nouvelles habitudes de consommation peuvent être plus exposés.

Pour une SCPI comme Pierrevenus, l'enjeu est de transformer ces libérations en opportunités de reconfiguration des surfaces (division, repositionnement, changement d'usage éventuel) ou de cibler des enseignes plus solides. Les relocations signées sur le trimestre montrent que la SCPI est engagée dans cette logique de gestion active.

Un patrimoine diversifié, majoritairement francilien

Une valeur d'expertise de 207 M€, 70 biens et 95 locataires

Au 31 mars 2026, Pierrevenus s'appuie sur un patrimoine d'une valeur d'expertise de 207 M€, réparti sur 70 biens immobiliers et 95 locataires. Les loyers quittancés du trimestre atteignent 2,95 M€.

Cette granularité raisonnable (ni trop concentrée, ni excessivement éclatée) contribue à diluer le risque locatif : la défaillance d'un locataire ou la vacance sur un actif ne remet pas en cause l'équilibre global, même si certains sites nécessitent un suivi renforcé.

Une répartition sectorielle équilibrée

La SCPI présente une diversification sectorielle relativement équilibrée :

Les bureaux restent majoritaires, ce qui positionne Pierrevenus sur un segment historique des SCPI de rendement, mais les commerces occupent une place presque équivalente. Dans le contexte actuel :

• les bureaux " bien placés " restent recherchés, à condition d'être adaptés aux exigences actuelles (accessibilité, flexibilité, services) ;
• les commerces de proximité et les zones d'activité bien maillées conservent une utilité économique réelle, même si la sélectivité est accrue ;
• la poche Hôtels/Séminaires (8 %) reste un segment plus cyclique, sensible au tourisme et à l'événementiel, mais source de rendement à moyen terme.

Une forte concentration en Île‑de‑France

La répartition géographique confirme le positionnement essentiellement domestique et francilien de Pierrevenus :

Cette implantation traduit une stratégie centrée sur les principales zones économiques françaises, avec un poids très significatif de Paris et de l'Île‑de‑France (67 %). C'est à la fois un atout (liquidité locative, profondeur de marché) et un enjeu (exposition à la polarisation croissante entre actifs " prime " et actifs secondaires).

Des indicateurs locatifs contrastés : un TOF correct mais une vacance significative

Un taux d'occupation financier de 89,21 %

Au 31 mars 2026, le Taux d'Occupation Financier (TOF) de Pierrevenus s'établit à 89,21 %. Dans le détail :

• 85,45 % des locaux sont occupés ;
• 2,71 % sont occupés sous franchise ou mis à disposition d'un futur locataire ;
• 0,00 % concernent des locaux vacants sous promesse de vente ;
• 1,05 % concernent des locaux vacants en restructuration ;
• 10,79 % sont vacants et en recherche de locataire.

Ce niveau de vacance est significatif, mais s'explique par un marché où les cycles de relocation s'allongent, notamment pour certains actifs commerciaux ou de bureaux non " prime ". Il impose à la SCPI :

• une prospection locative soutenue ;
• des travaux d'adaptation éventuels (taille des cellules, mises aux normes, amélioration de l'attractivité) ;
• une politique de loyers compétitive.

Les relocations signées sur le trimestre montrent que la vacance n'est pas subie, mais activement gérée. Néanmoins, tant que ce volant de vacance ne sera pas significativement réduit, le TOF restera un point de vigilance pour les investisseurs.

Des durées de baux intermédiaires : WALB 2,38 ans, WALT 4,30 ans

Les indicateurs de durée moyenne des baux traduisent une visibilité locative intermédiaire :

• WALB (durée résiduelle moyenne fermes) : 2,38 ans ;
• WALT (durée résiduelle moyenne totale) : 4,30 ans.

Concrètement, cela signifie que :

• une partie significative des loyers est sécurisée sur environ 2 à 3 ans ;
• le portefeuille reste exposé à des renégociations ou libérations à moyen terme.

Dans un marché en recomposition, ces durées ne sont pas alarmantes mais nécessitent une gestion proactive : échanges réguliers avec les locataires, anticipation des échéances, adaptation des locaux pour retenir ou attirer les occupants.

Une distribution trimestrielle stable, dans le sillage de 2025

Un dividende de 3,00 € par part au 1T 2026

Pierrevenus a distribué un dividende brut de 3,00 € par part au titre du premier trimestre 2026, versé le 25 avril 2026.

Pour mémoire, en 2025, la SCPI avait servi une distribution brute annuelle de 13,14 € par part, correspondant à un taux de distribution de 5,00 %.

Au 31 mars 2026, les principaux indicateurs de performance sont les suivants :

• Taux de distribution 2025 : 5,00 % ;
• Performance Globale Annuelle 2025 : 5,00 % ;
• TRI sur 20 ans : 7,22 % ;
• Réserves distribuables : 7 mois.

L'historique de Pierrevenus met en avant une relative stabilité des revenus distribués, avec des écarts ponctuels liés notamment aux distributions de plus‑values. Dans l'environnement actuel, continuer de servir un dividende trimestriel régulier constitue un signal rassurant pour les associés, même si la visibilité à moyen terme dépendra de la capacité à résorber la vacance et à stabiliser la liquidité.

Des réserves distribuables qui offrent un matelas de sécurité limité

Avec 7 mois de réserves distribuables, la SCPI dispose d'un coussin permettant d'amortir un choc ponctuel sur les loyers ou sur la vacance. Ce niveau n'est pas négligeable, mais il reste modéré : il ne permet pas de compenser durablement une dégradation significative des flux locatifs. Il incite à poursuivre une politique prudente de distribution, en cohérence avec la gestion " prudente mais active " revendiquée par le gérant.

Un marché des parts sous tension : plus de 14 % du capital en attente

107 761 parts en attente de retrait au 1T 2026

Si l'activité locative est soutenue, la principale zone de fragilité de Pierrevenus reste le marché de ses parts. Au 31 mars 2026 :

• les ordres de retrait en attente dépassent 14 % du capital ;
• le nombre de parts en attente de retrait atteint 107 761, contre 105 643 fin 2025.

Le prix de souscription et le prix de retrait demeurent fixés à 263 €. Les indicateurs au 31/03/2026 sont les suivants :

• Prix de souscription : 263 € ;
• Prix de retrait : 263 € ;
• Capitalisation : 211 M€ ;
• Nombre d'associés : 210.

La SCPI est en capital variable, mais le volume de retraits en attente traduit une situation de déséquilibre entre vendeurs et acheteurs. Pour les associés souhaitant sortir, le délai de liquidité peut s'allonger significativement. Cette situation n'est pas propre à Pierrevenus : de nombreuses SCPI font face depuis 2023–2024 à une pression accrue sur les retraits, sous l'effet :

• de la remontée des taux (arbitrage vers des placements liquides) ;
• d'un climat de défiance plus général envers l'immobilier ;
• de changements d'allocations au sein des contrats d'assurance‑vie.

Absence d'acquisitions ou d'arbitrages au trimestre

Aucune acquisition ni aucun arbitrage n'ont été réalisés au 1er trimestre 2026. Le nombre total de parts reste stable à 749 915 parts, avec 72 parts souscrites et 72 parts retirées sur la période.

Ce choix de " pause " dans les investissements et les cessions s'inscrit dans une logique de prudence :

• éviter de diluer le rendement en investissant à des conditions jugées peu attractives ;
• préserver la structure financière en attendant une meilleure visibilité sur les valorisations ;
• concentrer les efforts sur la gestion locative et la maîtrise des charges.

En contrepartie, la SCPI ne profite pas encore d'éventuelles opportunités de marché (actifs décotés, repositionnables) qui pourraient se présenter dans ce cycle de correction. Tout l'enjeu sera de trouver le bon timing pour réactiver une politique d'investissement sélective lorsque le marché se sera davantage rééquilibré.

Conclusion : dynamique locative active, défi de liquidité persistant

Au terme du premier trimestre 2026, Pierrevenus offre un visage contrasté mais lisible pour un investisseur averti :

• Sur le plan locatif, la dynamique est réelle : trois relocations significatives, des baux fermes à moyen terme, une diversification sectorielle et géographique qui constitue un socle solide. Le TOF, encore inférieur à 90 %, reste perfectible mais témoigne d'une gestion en mouvement, plus que d'une vacance subie.
• Sur le plan financier, la distribution trimestrielle de 3,00 € par part s'inscrit dans la continuité d'un taux de distribution de 5,00 % en 2025, avec un TRI à 20 ans de 7,22 %. Les réserves distribuables de 7 mois offrent un certain matelas, sans permettre de relâchement.
• Sur le plan du marché des parts, en revanche, la situation est délicate : plus de 107 000 parts en attente de retrait, soit plus de 14 % du capital, traduisent une tension forte sur la liquidité. Dans un environnement où de nombreuses SCPI sont confrontées à la même problématique, la capacité de Pierrevenus à rassurer sur la stabilité de ses revenus et à réduire progressivement sa vacance sera déterminante pour restaurer l'équilibre entre offre et demande.

En synthèse, Pierrevenus conserve une dynamique locative active, en ligne avec sa stratégie de gestion prudente mais engagée sur le terrain. Pour l'épargnant, le message est clair : le rendement reste attractif et relativement stable, mais l'horizon d'investissement doit être envisagé sur le long terme, avec une attention particulière portée à la liquidité des parts dans les prochains trimestres.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, l'investissement en parts de SCPI comporte des risques.