SCPI LOG IN : performance en hausse et fondamentaux solides en 2025

L'année 2025 marque une étape structurante pour la SCPI LOG IN, gérée par Theoreim, avec une progression mesurée de ses indicateurs financiers et opérationnels. Dans un environnement immobilier encore exigeant, la stratégie fondée sur la sélection rigoureuse des actifs, la discipline d'investissement et la diversification européenne contribue à maintenir une trajectoire cohérente de développement.

Au 31 décembre 2025, la SCPI affiche une performance globale annuelle (PGA) de 8,21 % et un taux de distribution brut de 6,21 %, obtenus sans recours à l'endettement et avec un rendement moyen à l'acquisition de 7,07 %. Ces résultats s'inscrivent dans une dynamique plus large : une collecte brute de 68,3 M€ sur l'exercice, une capitalisation de 234 177 720 €, ainsi qu'un taux d'occupation financier (TOF) et taux d'occupation physique (TOP) de 100 %, traduisant la solidité des fondamentaux locatifs.

Des indicateurs financiers confirmant la montée en puissance

Une performance globale portée par la distribution et la valorisation

La PGA correspond à l'addition du taux de distribution annuel et de la variation du prix de souscription sur l'année pour les SCPI à capital variable. En 2025, LOG IN combine :

• 8,21 % de performance globale annuelle
• 6,21 % de taux de distribution brut
• 5 % de TRI cible sur 10 ans

La valeur de reconstitution s'établit à 266,50 € par part, soit +4,5 % par rapport au prix de souscription fixé à 255 € par part, reflétant l'évolution de la valeur du patrimoine. Par ailleurs, la SCPI a procédé en novembre 2025 à une première revalorisation du prix de part de 2 %, témoignant de l'appréciation du portefeuille immobilier.

Une collecte en progression et une capitalisation renforcée

La dynamique de souscription constitue un autre marqueur clé :

• 68,3 M€ collectés en 2025, dont 23,5 M€ au quatrième trimestre
• Capitalisation de 234 177 720 €  au 31 décembre 2025

Cette évolution traduit l'adhésion des investisseurs à une stratégie centrée sur l'immobilier industriel et logistique européen. La croissance de 22 % de la collecte brute par rapport à 2024 confirme l'intérêt soutenu pour ce positionnement.

Une structure locative solide et diversifiée

Occupation, durée des baux et visibilité des revenus

LOG IN présente des indicateurs locatifs élevés :

• TOF : 100 % (taux d'occupation financier)
• TOP : 100 % (taux d'occupation physique)
• Durée moyenne ferme des baux : 9,6 ans
• Durée moyenne au terme des baux : 11,5 ans

Ces paramètres contribuent à renforcer la visibilité des flux locatifs et la stabilité opérationnelle du portefeuille. La longueur des engagements locatifs permet une récurrence des revenus et limite l'exposition aux risques de vacance.

Répartition sectorielle et géographique du patrimoine

Au 31 décembre 2025, le patrimoine de la SCPI LOG IN comprend :

• 19 immeubles
• 21 locataires
• 232 848 m² de surface totale
• 195 254 088 € de valeur vénale des immeubles

La répartition sectorielle s'organise autour de :

• 70 % de locaux d'activités et sites de production
• 24 % de logistique
• 6 % de life science

Sur le plan géographique, l'exposition couvre notamment :

• Italie : 29 %
• Espagne : 27 %
• Royaume-Uni : 24 %
• Allemagne : 13 %
• Irlande : 4 %
• Pologne : 3 %

Cette diversification européenne participe à l'équilibre global du portefeuille et réduit la concentration géographique.

Des acquisitions ciblées au quatrième trimestre 2025

Trois opérations réalisées en fin d'année illustrent la stratégie sélective de LOG IN :

Séville (Espagne)

• Surface : +12 000 m²
• Prix HD HC: 8,8 M€
• Durée résiduelle du bail : 12 ans
• Actif situé au sein d'un hub logistique multimodal et acquis en sale & leaseback, sans endettement

Cumbernauld (Écosse)

• Surface : +7 000 m²
• Prix HD HC : 9,3 M€
• Bail ferme : 10 ans
• Site rénové avec certification énergétique EPC A et loué à un acteur international du transport et de la logistique

Pampelune (Espagne)

• Surface : +11 000 m²
• Prix HD HC : 8,7 M€
• Bail long : 15 ans
• Acquisition conclue sans endettement avec signature concomitante du bail

Ces investissements illustrent une approche privilégiant les actifs récents, loués à long terme et intégrés aux chaînes de production et de distribution européennes. Le taux de rendement global combiné de deux opérations italiennes s'élève à 8 %, traduisant une excellente création de valeur pour les associés.

Une stratégie ESG structurante

LOG IN déploie une démarche ISR intégrant des objectifs environnementaux, sociétaux et de gouvernance. Plusieurs actions concrètes sont mises en avant :

• Éclairage LED et bornes de recharge électrique sur l'actif de Nottingham
• Certification LEED Gold pour l'actif de Bovolone, avec centrale photovoltaïque opérationnelle depuis décembre 2025

La SCPI se classe par ailleurs ex aequo 1ʳᵉ SCPI durable thématique lors de la 3ᵉ édition du Palmarès des SCPI durables de DeepTinvest, pour la deuxième année consécutive. Cette reconnaissance confirme l'intégration effective des critères de durabilité dans la gestion du portefeuille.

Conditions de souscription, retrait et risques

Principales caractéristiques

• Prix de souscription : 255 € (150 € de nominal + 105 € de prime)
• Minimum : 4 parts, soit 1 020 €
• Valeur de retrait : 229,50 € par part
• Délai de jouissance : 1er jour du 6ᵉ mois
• Capital maximum statutaire : 600 000 000 €

La SCPI est une SCPI thématique à capital variable, labellisée ISR et classée SFDR article 8. Elle est accessible dès environ 1 000 € en versement unique, avec possibilité de versements programmés dès 50 €.

Principaux facteurs de risques

L'investissement en SCPI comporte plusieurs risques :

• Risque de perte en capital
• Risque de liquidité lié à l'existence d'une contrepartie
• Risque de change pour les actifs hors zone euro
• Risque immobilier lié à l'évolution des marchés
• Risque lié à l'endettement pour la SCPI ou l'associé

La durée de placement recommandée est de 10 ans. Un horizon long terme est nécessaire pour lisser les aléas de marché et bénéficier pleinement de la stratégie de gestion.

Perspectives 2026 : poursuite d'une gestion sélective

LOG IN aborde l'année 2026 avec deux actifs sous exclusivité, destinés à mobiliser l'intégralité de la collecte 2025. La société de gestion entend poursuivre une stratégie associant :

• Revenu récurrent
• Croissance maîtrisée de la valeur de part
• Discipline d'investissement

Theoreim gère désormais plus de 600 M€ d'actifs immobiliers au 31 décembre 2025, répartis entre la SC Pythagore (accessible via des contrats d'assurance-vie), le FPS Newton (destiné aux clients professionnels) et la SCPI LOG IN.

Tableau récapitulatif des principaux indicateurs 2025

Conclusion

En 2025, la SCPI LOG IN confirme une trajectoire de développement fondée sur la sélectivité des acquisitions, la solidité locative et la diversification européenne. Les indicateurs financiers et opérationnels témoignent d'un positionnement cohérent dans le segment de l'immobilier industriel et logistique.

Dans un contexte immobilier encore contrasté, la poursuite d'une gestion disciplinée et d'une stratégie ESG structurante constitue l'axe central pour les exercices à venir, avec une entrée en 2026 marquée par de nouvelles acquisitions en préparation. La solidité des fondamentaux locatifs, l'absence d'endettement et la croissance maîtrisée de la capitalisation positionnent LOG IN comme un véhicule d'investissement offrant une visibilité accrue sur les revenus futurs, dans un environnement où la sélectivité demeure la clé de la création de valeur.