SCPI Primopierre : 35 148 associés au 2ᵉ trimestre 2025

Une SCPI solide au sein d’un marché immobilier en transition

La SCPI Primopierre, gérée par Praemia REIM France, poursuit son évolution dans un contexte économique marqué par des ajustements monétaires et un regain prudent de l’investissement immobilier. Au 2ᵉ trimestre 2025, la SCPI compte 35 148 associés, témoignant de la confiance maintenue des investisseurs malgré une conjoncture exigeante.

Entre reprise mesurée du marché au premier semestre et attentisme observé à partir du printemps, la période avril-juin 2025 reflète une dynamique contrastée mais stable pour cette SCPI positionnée sur l’immobilier de bureaux. 

Contexte économique et immobilier du 2ᵉ trimestre 2025

Le trimestre a été influencé par les négociations douanières entre les États-Unis et l’Union européenne, avec un report des sanctions tarifaires jusqu’au 1er août 2025. Parallèlement, la Banque centrale européenne a poursuivi sa politique d’assouplissement, abaissant ses taux directeurs de 0,25 % à deux reprises (les 17 avril et 5 juin), portant ainsi le taux de dépôt à 2 %.

En France, le marché de l’investissement immobilier a connu une progression mesurée sur le semestre, principalement concentrée sur le premier trimestre. Le deuxième trimestre, en revanche, a marqué un léger repli, révélant une prudence persistante face aux incertitudes internationales. Les investisseurs continuent de privilégier les actifs prime situés en Île-de-France, confirmant une orientation sélective du marché.

Patrimoine et valorisation : Ajustement maîtrisé

Au 30 juin 2025, les valeurs d’expertise du patrimoine immobilier de Primopierre font ressortir une baisse moyenne de -3,6 % à périmètre constant. Cette évolution, légèrement inférieure à celle observée au 2ᵉ semestre 2024 (-3,9 %), traduit un ralentissement du phénomène de correction sur le marché des bureaux.

Le prix de souscription demeure fixé à 115 €, tandis que la valeur de retrait s’élève à 105,51 €.  

Le tableau suivant récapitule les principales valeurs au 30 juin 2025 :

Les actifs situés dans Paris intra-muros continuent de se distinguer par leur résilience, tandis que les immeubles de première et deuxième couronnes enregistrent une baisse plus prononcée.

Structure et capital : Stabilité et transparence

La capitalisation de la SCPI Primopierre atteint 2,2 milliards d’euros au 30 juin 2025, un niveau inchangé par rapport au premier trimestre 2025. Le capital social s’élève à 1 894 808 000 €, représentant 18 948 080 parts, un volume stable sur les quatre derniers trimestres.

Cette progression du nombre d’associés illustre un intérêt constant pour la SCPI, malgré un contexte de liquidité encadrée.

Marché des parts et liquidité encadrée

La SCPI Primopierre, à capital variable, ne dispose pas de marché secondaire organisé. Les cessions s’effectuent de gré à gré. Au 30 juin 2025, 1 985 858 parts sont en attente de retrait*, intégrant les demandes confirmées et non confirmées. Ce volume représente une progression par rapport au 1ᵉʳ trimestre (1 851 093 parts), soulignant une pression persistante sur la liquidité.

Lors de l’Assemblée Générale Ordinaire du 25 juin 2025, les associés ont validé la création d’un fonds de remboursement, destiné à répondre partiellement aux demandes de retraits. Ce mécanisme prévoit le remboursement, dans la limite de 300 parts par an et par associé, au minimum à 90 % de la dernière valeur de réalisation connue.

Distribution et performance trimestrielle

La distribution brute par part est restée inchangée à 1,00 € au 2ᵉ trimestre 2025, répartie entre 0,85 € de revenus locatifs et 0,15 € de revenus financiers. Aucun revenu non récurrent n’a été intégré sur la période.

La distribution prévisionnelle pour 2025 reste stable, avec un taux estimé de 3,6 % (non garanti), soit 4,4 € par part pour une personne physique résidente.

Les taux de rentabilité interne (TRI) s’établissent à :

• –6,24 % sur 5 ans (2020-2024)
• 0,65 % sur 10 ans (2015-2024)

Ces chiffres traduisent l’impact du cycle immobilier baissier récent, tout en montrant la capacité du fonds à maintenir le revenu distribué.

Gestion immobilière : Une activité soutenue

Un patrimoine diversifié et résilient

Au 30 juin 2025, le patrimoine immobilier de Primopierre comprend :

• 65 actifs totalisant 605 002 m²,
• dont 97,4 % de bureaux et 2,6 % de surfaces mixtes bureaux/commerces.

La répartition géographique reste dominée par :

• 57 % en région parisienne,
• 32,3 % à Paris,
• 10,7 % en régions

Activité locative et taux d’occupation

Le trimestre est marqué par :

• 9 nouveaux baux, représentant 5 005 m² et 1 534 k€ de loyers annuels,
• 6 libérations, totalisant 15 386 m² et 5 381 k€ de loyers libérés.

Le taux de recouvrement des loyers s’élève à 96 %, tandis que le taux d’occupation financier (TOF) ressort à 83,6 %.

Les durées moyennes des baux sont stables :

• WALB : 3,44 ans (durée moyenne ferme)
• WALT : 4,63 ans (durée moyenne résiduelle totale)

La trésorerie directe atteint 25 059 643 €, renforçant la capacité de gestion courante du fonds.

Arbitrages et stratégie d’ajustement

Le plan d’arbitrage s’est poursuivi au 2T 2025, avec deux cessions significatives :

• Lyon (69) : cession partielle d’un immeuble détenu via la SCI Lyon Blackbear, dans laquelle Primopierre conserve 33,9 % de participation ;
• Courbevoie (92) : cession intégrale des parts de la SCI Preim Odyssey C, détenant un actif situé 18 avenue de l’Alsace.

Les cessions passées ne préjugent pas des cessions futures.

Aucune acquisition n’a été réalisée au cours du trimestre, confirmant une phase de consolidation du portefeuille.

Profil de financement et endettement

Au 31 décembre 2024, le ratio dettes et engagements s’établit à 38,4 % selon la méthode de l’ASPIM. La SCPI affiche un effet de levier de 1,7, reflétant un usage mesuré de l’endettement pour renforcer son exposition immobilière sans alourdir le bilan.

Principaux locataires : Un socle solide

Le portefeuille locatif de Primopierre repose sur des entreprises de premier plan, renforçant la visibilité de ses flux locatifs :

Les locataires actuels ne préjugent pas des locataires futurs.

Fiscalité et cadre de souscription

La SCPI Primopierre, classique diversifiée, ne bénéficie pas d’un régime fiscal spécifique. Les revenus sont soumis au régime foncier ou au régime micro-foncier selon la situation des associés. Les plus-values immobilières sont imposées à 19 %, avec 36,2 % en incluant les prélèvements sociaux. Le prix de souscription reste fixé à 115 €, comprenant 15 € de prime d’émission. Les frais de souscription, à 8,25 % HT, couvrent les coûts de collecte et d’investissement.

En résumé : Une SCPI en phase d’ajustement maîtrisé

• 35 148 associés au 2T 2025
• Capitalisation stable à 2,2 milliards d’euros
• TOF : 83,6 %
• Distribution trimestrielle : 1 € par part
• Baisse des valeurs d’expertise : –3,6 %
• Aucune acquisition, deux cessions stratégiques

*changement de méthode d’affichage des parts en attente de retraits sur le T2 2025. Indicateur qui intègre les parts en attente confirmées et non confirmées. (parts ayant pris rang dans le registre, mais ne pouvant participer à la compensation en raison d’une incomplétude du dossier client).

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité.

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