SCPI Wemo One : la stratégie small caps au cœur de la performance

La SCPI Wemo One, gérée par Wemo REIM, s'inscrit dans une approche qui tranche avec les modèles historiques de nombreuses SCPI de rendement. Dès son lancement en 2024, elle a fait le choix d'une stratégie centrée sur l'acquisition d'actifs immobiliers de petite taille, qualifiés de small caps, en France et surtout hors de France. Cette orientation structure l'ensemble de son développement : sélection des actifs, diversification géographique, gestion du risque locatif et création de valeur potentielle à long terme.

Au 30 septembre 2025, plus de 83 % du patrimoine de la SCPI est situé hors de France, principalement en zone euro, avec un objectif cible à long terme de 75 % hors de France et 25 % en France. Ce positionnement européen affirmé, combiné à une granularité élevée du portefeuille, constitue l'ADN de Wemo One et conditionne ses résultats observés à ce stade de son développement.

Une stratégie d'investissement fondée sur les actifs " small caps "

Un positionnement volontairement distinctif

La stratégie dite " SMART CAPS " repose sur l'acquisition d'actifs immobiliers dont la valeur unitaire est généralement inférieure à 5 millions d'euros, seuil qui peut être ajusté pour certaines classes d'actifs comme l'hôtellerie ou la logistique^[1]. Ce segment présente plusieurs caractéristiques clés :

• Une profondeur de marché importante, avec un volume élevé d'opérations potentielles
• Une concurrence institutionnelle plus limitée que sur les actifs de grande taille
• Une capacité accrue à négocier les conditions d'acquisition, notamment le prix et la structuration des baux

En ciblant ce segment, Wemo One cherche à se positionner sur des opportunités moins standardisées, souvent délaissées par les grands investisseurs, tout en conservant des critères stricts en matière de localisation, de solvabilité des locataires et de valeur d'usage des immeubles.

La centralité du locataire dans la sélection des actifs

La stratégie d'investissement accorde une place centrale au locataire. Les actifs sont sélectionnés en priorité pour leur capacité à répondre durablement aux besoins des occupants : accessibilité, visibilité commerciale, fonctionnalité des locaux ou encore adaptation à l'activité exercée^[1]. Cette approche vise à limiter le risque de vacance locative et à favoriser la pérennité des flux locatifs, sans pour autant éliminer les aléas inhérents au marché immobilier.

Une forte diversification géographique en Europe

Plus de 80 % du patrimoine hors de France

L'un des marqueurs les plus visibles de la SCPI Wemo One réside dans sa diversification géographique. À fin septembre 2025, 83,47 % de la valeur du patrimoine est située hors de France, principalement en Espagne et en Italie, deux marchés immobiliers offrant des dynamiques différentes de celles observées sur le marché français^[2].

Cette orientation européenne poursuit plusieurs objectifs :

• Accéder à des marchés où les rendements à l'acquisition peuvent être plus élevés
• Diversifier les sources de revenus locatifs
• Répartir les risques liés aux cycles immobiliers nationaux

Une exposition majoritairement en zone euro

Le choix de rester majoritairement en zone euro permet à la SCPI de limiter le risque de change tout en bénéficiant de cadres juridiques et économiques relativement homogènes. Cette cohérence géographique facilite également la gestion opérationnelle du portefeuille et la lisibilité de la stratégie pour les associés.

Au troisième trimestre 2025, la SCPI a réalisé cinq acquisitions pour un montant total de 13,3 millions d'euros, dont trois actifs en Espagne et deux en Italie, à un rendement AEM pondéré de 8,32 %^[2]. Ces acquisitions incluent notamment un retail park à Voghera (entre Gênes et Milan) et un centre logistique en Normandie, illustrant la diversification sectorielle et géographique de la stratégie.

Un patrimoine granulaire pour une meilleure dispersion du risque

Une multiplication des actifs et des locataires

La stratégie small caps conduit mécaniquement à la constitution d'un patrimoine très granulaire. Avec plus de 15 actifs en portefeuille au 30 septembre 2025 et un prix moyen par actif relativement contenu, le risque locatif est réparti entre plusieurs immeubles, secteurs d'activité et locataires^[2].

Cette granularité contribue à :

• Limiter l'impact financier potentiel du départ d'un locataire
• Réduire la dépendance à un actif unique ou à un secteur spécifique
• Favoriser une mutualisation progressive des risques au fur et à mesure de la croissance de la capitalisation

Une diversification sectorielle en construction

Le patrimoine de Wemo One se répartit principalement entre commerces, locaux d'activité, bureaux, logistique et éducation. Cette diversification sectorielle reste évolutive et dépend directement de la dynamique de collecte et des opportunités identifiées par la société de gestion. À ce stade, la capitalisation permet une diversification croissante, sans prétendre encore à une dispersion équivalente à celle de SCPI plus anciennes.

Une capacité de négociation renforcée sur un segment moins concurrentiel

Moins de concurrence institutionnelle

Sur le segment des actifs de petite taille, la concurrence est principalement constituée d'investisseurs privés ou d'acteurs locaux. Les grands institutionnels, souvent contraints par des tickets d'investissement plus élevés, y sont moins présents. Cette situation crée un rapport de force plus favorable à l'acquéreur, en particulier lorsqu'il s'agit d'une SCPI capable d'acheter sans condition suspensive de financement.

Des conditions d'acquisition potentiellement optimisées

Ce positionnement peut se traduire par :

• Des prix d'acquisition ajustés par rapport aux actifs de grande taille
• Des baux structurés avec des clauses favorables au bailleur (baux fermes, refacturation de charges, etc.)
• Une meilleure adéquation entre le loyer et la valeur locative de marché

Ces éléments ne constituent pas une certitude de performance, mais participent à la logique économique sous-jacente de la stratégie.

Valeur de reconstitution et prix de souscription

Une décote du prix de la part par rapport à la valeur de reconstitution constitue un élément positif pour les nouveaux investisseurs. Au 30 septembre 2025, la valeur de reconstitution de la SCPI Wemo One s'établit à 215,60 €, tandis que le prix de souscription de la part est fixé à 200 €^[1]. Cet écart place la part en situation de décote par rapport à la valeur de reconstitution, dans le respect du tunnel réglementaire de ±10 %.

La valeur de reconstitution intègre :

• La valeur vénale expertisée des immeubles
• Les autres actifs de la SCPI
• Les frais nécessaires à la reconstitution du patrimoine

Cette situation reflète notamment les acquisitions réalisées dans des conditions jugées favorables par la société de gestion, sans préjuger de l'évolution future de cette valeur.

Distribution observée en 2025 et projection de long terme

Un taux de distribution élevé sur les premiers mois

Sur les neuf premiers mois de 2025, la SCPI Wemo One affiche un taux de distribution brut de fiscalité de 11,89 %^[1][2]. Ce niveau s'explique en grande partie par le nombre encore limité de parts en pleine jouissance et par le rythme de déploiement rapide des capitaux collectés.

Cette performance observée à court terme ne constitue pas un indicateur représentatif de la performance future, les premières années d'une SCPI pouvant connaître des effets de surperformance transitoires. Cette surperformance temporaire est un phénomène classique lors de la montée en capitalisation d'une SCPI récente.

Une projection à long terme plus normalisée

À plus long terme, Wemo One communique sur un objectif de taux de distribution de 7 % sur la durée de détention recommandée des parts, soit 8 ans^[3]. Cet objectif est présenté comme une projection non garantie, construite à partir d'hypothèses de marché, de rythme d'investissement et de gestion du patrimoine.

Cette trajectoire illustre la volonté de la société de gestion de replacer la SCPI dans une logique de rendement stabilisé à mesure que la capitalisation augmente et que le portefeuille se mature.

Une SCPI en phase de construction progressive

Une capitalisation en forte croissance

La capitalisation de Wemo One atteint 70 millions d'euros, portée par une collecte nette de 15,88 millions d'euros sur le troisième trimestre^[2]. Cette croissance rapide permet d'accélérer la diversification du patrimoine tout en posant les bases d'une mutualisation plus large des risques.

Sur les neuf premiers mois de 2025, la SCPI a réalisé une collecte nette d'environ 30 millions d'euros, confirmant la dynamique d'attraction des épargnants vers ce nouveau véhicule^[7].

Une stratégie appelée à évoluer avec la taille du portefeuille

Comme toute SCPI récente, Wemo One se trouve encore dans une phase de construction. La poursuite de la collecte, l'évolution des marchés immobiliers européens et les arbitrages futurs détermineront la capacité de la SCPI à maintenir les équilibres recherchés entre rendement, diversification et gestion des risques.

Reconnaissance du marché et perspectives

La jeune SCPI a d'ores et déjà obtenu plusieurs distinctions professionnelles en 2025 : Meilleure SCPI Espoir aux Victoires de la Pierre-Papier 2025, Meilleure Jeune SCPI selon Mieux Vivre Votre Argent, et Top SCPI 2025 de la Meilleure Communication par Tout Sur Mes Finances^[1]. Ces distinctions récompensent à la fois la transparence, l'agilité de gestion et la solidité du modèle d'investissement.

Conclusion

La SCPI Wemo One se distingue par une stratégie clairement identifiée, fondée sur l'acquisition d'actifs immobiliers de petite taille et une diversification majoritairement européenne. Cette approche se traduit par un patrimoine granulaire, une capacité de négociation renforcée sur un segment moins concurrentiel et une valeur de reconstitution supérieure au prix de la part.

Les niveaux de distribution observés en 2025 témoignent d'une phase de lancement dynamique, tandis que les projections à long terme s'inscrivent dans une logique plus prudente et structurée. Comme tout investissement en SCPI, Wemo One comporte des risques de perte en capital et de liquidité, et s'envisage dans une optique de diversification patrimoniale et de durée.