Barème fiscal de l'usufruit et de la nue-propriété 2025

Comprendre le barème fiscal de l'usufruit

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (le droit d'utiliser et de percevoir les revenus du bien) et la nue-propriété (le droit de disposer du bien). Ce mécanisme est couramment utilisé en matière de donation, de succession ou d'investissement immobilier.

Le barème fiscal applicable en 2025 permet d'évaluer la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété en fonction de l'âge de l'usufruitier. Ce barème, défini par l'article 669 du Code général des impôts, est utilisé pour calculer les droits de mutation à titre gratuit (donation ou succession) et l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Il est en vigueur depuis 2004 et n'a pas été modifié à ce jour, ce qui signifie qu'il reste inchangé pour l'année 2025.

Le barème fiscal en vigueur en 2025

Le barème ci-dessous repose sur l'âge de l'usufruitier au jour de la donation ou de la transmission. Il reste inchangé en 2025.

Ce barème concerne l'usufruit viager (à vie). Pour l'usufruit temporaire, l'article 669 prévoit un autre mode de calcul : une valorisation forfaitaire de 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de 10 ans, dans la limite de 30 ans, soit 23 %, 46 % ou 69 % selon la durée (0‑10 ans, 11‑20 ans, 21‑30 ans).

Source : Article 669 du Code général des impôts (CGI), en vigueur et applicable en 2025.

Impact du barème sur les donations

Lors d'une donation démembrée, seul le droit transmis est soumis aux droits de donation. Ainsi, lorsqu'un parent donne la nue-propriété d'un bien à son enfant tout en conservant l'usufruit, les droits à payer sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, déterminée d'après le barème ci-dessus.

Ce mécanisme permet :

• de transmettre un patrimoine à moindre coût fiscal,
• de conserver les revenus issus du bien (notamment les loyers),
• de bénéficier des abattements en ligne directe (100 000 € par parent et par enfant, tous les 15 ans, seuil inchangé à ce jour).

Par exemple, pour une donation d'un bien d'une valeur de 300 000 € à un enfant par un parent de 75 ans, la valeur de la nue-propriété est estimée à 70 % selon le barème (tranche 71‑80 ans). L'assiette de taxation est donc de 210 000 € avant abattement, comme en 2024, aucun changement n'ayant été apporté au barème ni aux règles générales de calcul des droits pour 2025.

Impact du barème sur l'IFI

En matière d'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), l'usufruitier est réputé être le seul redevable, quel que soit le démembrement, selon l'article 968 du CGI. Cela signifie :

• L'usufruitier est taxé sur la valeur en pleine propriété du bien,
• Le nu-propriétaire n'est pas soumis à l'IFI, sauf cas particuliers (notamment certains usufruits légaux ou partages de charges spécifiques).

Ce principe n'a pas été remis en cause par les dernières lois de finances : le schéma reste donc stable pour 2025. Cette configuration peut constituer une stratégie d'optimisation fiscale pour des redevables à l'IFI souhaitant réduire leur base taxable tout en préparant une transmission, en transférant la nue-propriété aux héritiers tout en conservant l'usufruit.

Investir en démembrement de propriété

Le démembrement peut également être utilisé comme mode d'investissement, notamment dans le cadre de l'immobilier locatif ou des SCPI. 

Ce montage permet de dissocier :

• un usufruit temporaire (souvent 5 à 20 ans) attribué à un bailleur (institutionnel ou entreprise),
• une nue-propriété détenue par un investisseur privé.

Pour l'usufruit temporaire, le fisc applique, comme rappelé plus haut, une valorisation forfaitaire de 23 % de la valeur de la pleine propriété par tranche de dix ans, soit : 23 % de 0 à 10 ans, 46 % de 11 à 20 ans, 69 % de 21 à 30 ans.

Avantages de l'investissement en nue-propriété

• Prix d'achat décoté (souvent entre 30 % et 60 % selon la durée du démembrement et le marché),
• Aucun revenu foncier à déclarer pendant la période de démembrement,
• Absence de charges, de taxe foncière ou de travaux pendant la durée de l'usufruit (supportés en pratique par l'usufruitier, sous réserve des grosses réparations),
• Non-imposition à l'IFI sur la valeur en pleine propriété lorsque seul l'usufruitier est imposable.

À l'issue du démembrement, l'investisseur retrouve automatiquement la pleine propriété, sans fiscalité supplémentaire à ce titre, la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété étant en principe non imposable.

SCPI et usufruit : Exemple de la SCPI Épargne Pierre Europe

La SCPI Épargne Pierre Europe, gérée par Atland Voisin, continue de proposer régulièrement des parts en démembrement de propriété, notamment en nue-propriété sur des durées de 5 à 10 ans, selon les programmations de collecte et les opportunités du marché.

Exemple concret 

• Prix de souscription en pleine propriété : 200 €
• Prix en nue-propriété sur 10 ans : 120 €
• Taux de démembrement : 60 %
• À l'échéance, le nu-propriétaire récupère une part valorisée à 200 € (hors évolution du marché et décision de la société de gestion).

Ce type d'investissement permet :

• de se constituer un patrimoine à moindre coût,
• d'anticiper des revenus futurs (notamment pour la retraite, les études des enfants ou un changement de situation),
• de bénéficier d'une fiscalité allégée pendant la phase de nue-propriété (pas de revenus à déclarer, pas d'IFI sur ces parts si l'on n'est que nu-propriétaire).

 Les opportunités varient selon les périodes. La SCPI Épargne Pierre Europe cible des actifs européens diversifiés, dans des pays comme l'Allemagne, les Pays-Bas ou l'Espagne, avec un objectif de rendement non garanti qui a récemment été positionné parmi les rendements hauts du marché en usufruit, de l'ordre de plus de 6 % selon la documentation commerciale la plus récente, sans que ce rendement soit assuré dans la durée.

Bonnes pratiques et vigilance

Avant toute opération de démembrement, il est conseillé d'analyser :

• l'âge de l'usufruitier (en cas de donation), qui conditionne directement la valeur fiscale des droits transmis,
• la durée de l'usufruit (en cas d'investissement temporaire), qui impacte la décote de la nue-propriété,
• les modalités de reconstitution de la pleine propriété (viager ou temporaire),
• le profil fiscal et patrimonial du nu-propriétaire et de l'usufruitier (exposition à l'IFI, tranche marginale d'imposition, horizon de placement, besoins de revenus).

Un démembrement mal structuré peut entraîner des conséquences fiscales imprévues, notamment en cas de décès, de revente anticipée, d'indivision entre nus-propriétaires, ou d'évolution de la législation fiscale (par exemple une réforme de l'IFI ou des droits de mutation). Les dernières lois de finances n'ont pas remis en cause le barème de l'article 669, mais le contexte budgétaire et les réflexions régulières autour de la fiscalité du patrimoine imposent de rester vigilant et de se faire accompagner.

En résumé : Points clés du barème fiscal en 2025

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