Barème fiscal de l'usufruit et de la nue-propriété 2025

Comprendre le barème fiscal de l'usufruit

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit (le droit d’utiliser et de percevoir les revenus du bien) et la nue-propriété (le droit de disposer du bien). Ce mécanisme est couramment utilisé en matière de donation, de succession, ou encore d’investissement immobilier.

Le barème fiscal applicable en 2025 permet d’évaluer la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier. Ce barème, défini par l’article 669 du Code général des impôts, est utilisé pour calculer les droits de mutation à titre gratuit (donation ou succession) et l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Le barème fiscal en vigueur en 2025

Le barème ci-dessous repose sur l’âge de l’usufruitier au jour de la donation ou de la transmission. Il reste inchangé en 2025.

Source : Article 669 du Code général des impôts (CGI), actualisé 2025.

Impact du barème sur les donations

Lors d’une donation démembrée, seul le droit transmis est soumis aux droits de donation. Ainsi, lorsqu’un parent donne la nue-propriété d’un bien à son enfant tout en conservant l’usufruit, les droits à payer sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété.

Ce mécanisme permet :

• de transmettre un patrimoine à moindre coût fiscal,
• de conserver les revenus issus du bien (notamment les loyers),
• de bénéficier des abattements en ligne directe (100 000 € par parent et par enfant, tous les 15 ans).

Par exemple, pour une donation d’un bien d’une valeur de 300 000 € à un enfant par un parent de 75 ans, la valeur de la nue-propriété est estimée à 70 % selon le barème. L’assiette de taxation est donc de 210 000 € avant abattement.

Impact du barème sur l’IFI

En matière d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), l’usufruitier est réputé être le seul redevable, quel que soit le démembrement, selon l’article 968 du CGI. Cela signifie :

• L’usufruitier est taxé sur la valeur en pleine propriété du bien,
• Le nu-propriétaire n’est pas soumis à l’IFI, sauf cas particulier (ex. usufruit légal du conjoint survivant).

Cela peut constituer une stratégie d’optimisation fiscale pour des redevables à l’IFI souhaitant réduire leur base taxable tout en préparant une transmission.

Investir en démembrement de propriété

Le démembrement peut également être utilisé comme mode d’investissement, notamment dans le cadre de l’immobilier locatif ou des SCPI. 

Ce montage permet de dissocier :

• un usufruit temporaire (souvent 5 à 20 ans) attribué à un bailleur (institutionnel ou entreprise),
• une nue-propriété détenue par un investisseur privé.

Avantages de l’investissement en nue-propriété

• Prix d’achat décoté (jusqu’à 60 % selon la durée),
• Aucun revenu foncier à déclarer pendant la période de démembrement,
• Absence de charges, de taxe foncière ou de travaux,
• Non-imposition à l’IFI sur la valeur en pleine propriété.

À l’issue du démembrement, l’investisseur retrouve automatiquement la pleine propriété, sans fiscalité supplémentaire.

SCPI et usufruit : Exemple de la SCPI Épargne Pierre Europe

La SCPI Épargne Pierre Europe, gérée par Atland Voisin, propose régulièrement des parts en démembrement de propriété, notamment en nue-propriété sur 5 à 10 ans.

Exemple concret 

• Prix de souscription en pleine propriété : 200 €
• Prix en nue-propriété sur 10 ans : 120 €
• Taux de démembrement : 60 %
• À l’échéance, le nu-propriétaire récupère une part valorisée à 200 € (hors évolution du marché)

Ce type d’investissement permet :

• de se constituer un patrimoine à moindre coût,
• d’anticiper des revenus futurs (notamment pour la retraite),
• de bénéficier d’une fiscalité allégée pendant la phase de nue-propriété.

 Les opportunités varient selon les périodes. La SCPI Épargne Pierre Europe cible des actifs européens diversifiés, dans des pays comme l’Allemagne, les Pays-Bas ou l’Espagne, avec un objectif de rendement non garanti supérieur à 6 % (en usufruit).

Bonnes pratiques et vigilance

Avant toute opération de démembrement, il est conseillé d’analyser :

• l’âge de l’usufruitier (en cas de donation),
• la durée de l’usufruit (en cas d’investissement temporaire),
• les modalités de reconstitution de la pleine propriété,
• le profil fiscal et patrimonial du nu-propriétaire.

Un démembrement mal structuré peut entraîner des conséquences fiscales imprévues, notamment en cas de décès, de revente anticipée ou d’évolution de la législation.

En résumé : Points clés du barème fiscal en 2025

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