Mon premier investissement en SCPI en 2025 : comment bien démarrer

Choisir la bonne SCPI

Analyser ses objectifs d'investissement

Avant de se lancer dans un investissement en SCPI, il est essentiel de clarifier ses objectifs. Vous devez vous poser plusieurs questions :

Horizon de placement : Sur quelle durée souhaitez-vous investir ? Court, moyen ou long terme (les SCPI se pensent généralement sur 8 à 15 ans minimum).

Rendement attendu : Quel niveau de rendement espérez-vous obtenir de votre investissement, en gardant à l'esprit que les SCPI de plus-value privilégient la valorisation patrimoniale à long terme plutôt que le revenu immédiat.

Tolérance au risque : Êtes-vous prêt à accepter une certaine volatilité de la valeur des parts ou préférez-vous un placement plus stable ? Il est également important de distinguer SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable, dont les modalités de souscription et de revente diffèrent.

Comparer les différentes SCPI

Pour comparer les SCPI, il convient d'examiner plusieurs critères. Les SCPI se répartissent en trois grandes catégories :

• SCPI de rendement : orientées revenus réguliers ;
• SCPI fiscales : orientées optimisation fiscale ;
• SCPI de plus-value : orientées capitalisation et revalorisation du patrimoine.

Parmi les principaux critères de comparaison :

1. Type de SCPI : SCPI de bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel, diversifiée, etc. Chaque typologie a ses propres moteurs de performance et de risque.
    
2. Performance historique : Analysez les taux de distribution et la revalorisation des parts sur plusieurs années pour les SCPI de rendement. Gardez à l'esprit que les performances passées ne préjugent pas des performances futures, d'autant que les exigences 2025 renforcent la transparence sur la vacance, les charges et la rentabilité.
    
3. Taille de la capitalisation : Le capital minimum d'une SCPI est de 760 000 €, mais une SCPI ayant une forte capitalisation offre en général une meilleure diversification et une liquidité plus fluide.
    
4. Taux d'occupation financier (TOF) : Le TOF mesure le rapport entre les loyers effectivement perçus et les loyers qui seraient perçus si tous les biens étaient loués. Un TOF élevé traduit une bonne gestion locative et un patrimoine bien loué.
    
5. Type de gestion et critères ESG : Certaines SCPI disposent de la gestion en interne, d'autres font appel à des property managers externes. Depuis 2025, le reporting extra-financier (ESG, performance énergétique, empreinte carbone) est renforcé. Chaque approche de gestion a ses avantages et ses inconvénients en termes de réactivité, coûts et spécialisation.

Tableau récapitulatif et comparaison

Pour faciliter la comparaison des SCPI, il peut être utile de créer un tableau récapitulatif présentant les SCPI populaires et leurs principales caractéristiques.

*Les chiffres ci-dessus sont purement illustratifs : référez-vous toujours aux documents d'information clés et aux rapports annuels des SCPI pour obtenir les données à jour.

Investir dans une SCPI

Modalités d'investissement

Plusieurs options sont disponibles pour investir dans une SCPI, parfois dès quelques centaines d'euros (par exemple 315 € de ticket d'entrée pour certaines SCPI) :

1. Achat de parts en direct : Vous pouvez acheter des parts de SCPI directement auprès de la société de gestion ou par l'intermédiaire d'un conseiller en gestion de patrimoine.
    
2. Achat de parts via un contrat d'assurance-vie : Vous pouvez également investir dans des parts de SCPI au sein d'un contrat d'assurance-vie, ce qui offre des avantages fiscaux supplémentaires (fiscalité de l'assurance-vie, transmission, etc.).
    
3. Achat en nue-propriété : L'achat en nue propriété de SCPI permet d'acquérir uniquement la propriété des parts sans percevoir les revenus locatifs pendant une période déterminée, en échange d'un prix d'achat décoté. Cette stratégie est intéressante pour préparer la retraite ou optimiser la fiscalité.
    
4. Achat en versements programmés : Cette option permet d'investir régulièrement une somme déterminée dans une SCPI, afin de lisser les variations de prix des parts et de bénéficier de l'effet de l'investissement progressif SCPI. C'est une approche particulièrement adaptée pour commencer petit mais régulier et mettre en place une discipline d'épargne.
    
5. Achat à crédit : Il est possible de financer l'achat de parts de SCPI à crédit via un prêt immobilier, ce qui permet de bénéficier d'un effet de levier et de déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers (sous conditions).

Comprendre les frais

Lorsque vous investissez dans une SCPI, plusieurs types de frais peuvent s'appliquer :

1. Frais de souscription : Il s'agit des frais prélevés lors de l'achat de parts de SCPI, généralement exprimés en pourcentage du montant investi. Ils rémunèrent la commercialisation et les frais d'acquisition immobilière.
    
2. Frais de gestion : Ces frais annuels sont prélevés par la société de gestion pour couvrir les coûts de gestion locative, d'administration, de travaux et de fonctionnement de la SCPI.
    
3. Fiscalité : Les revenus locatifs et les plus-values sont soumis à l'impôt sur le revenu, aux prélèvements sociaux et, le cas échéant, à la fiscalité des plus-values immobilières. Selon la structure, la SCPI peut être fiscalement transparente (imposition chez l'associé) ou opter pour l'IS, ce qui modifie la manière dont les revenus et plus-values sont imposés.

Suivre son investissement

Pour suivre l'évolution de votre investissement en SCPI, vous pouvez :

1. Consulter les bulletins trimestriels, qui fournissent des informations sur la performance, les acquisitions, les cessions et la gestion locative de la SCPI. Depuis 2025, ces bulletins intègrent des indicateurs harmonisés sur les dividendes, la durabilité et les risques.
    
2. Participer aux assemblées générales de la SCPI, qui permettent de prendre connaissance des décisions de la société de gestion, de voter et de poser des questions.
    
3. Utiliser un agrégateur SCPI, comme Mon Compte SCPI, qui centralise les informations sur vos différents investissements en SCPI et facilite le suivi global de votre patrimoine.
    
4. Suivre la revalorisation des parts, qui reflète l'évolution de la valeur des actifs détenus par la SCPI et l'impact des travaux, arbitrages et conditions de marché.

Conseils pour réussir son premier investissement en SCPI

Diversification des placements

Il est recommandé de diversifier ses investissements en achetant des parts de plusieurs SCPI, afin de répartir les risques et d'optimiser le rendement global de votre portefeuille. Cette diversification peut porter sur :

• les thématiques immobilières (bureaux, santé, logistique, résidentiel, commerces) ;
• les zones géographiques (France, zone euro, Europe élargie) ;
• les styles de gestion (core, value-added, opportuniste) ;
• les critères ESG (performance énergétique, empreinte carbone, labellisation ISR).

Patience et vision à long terme

L'investissement en SCPI est généralement considéré comme un placement à long terme. Il est donc important d'adopter une approche patiente et de ne pas s'attendre à des gains rapides. La performance d'une SCPI peut être influencée par :

• la conjoncture économique et les cycles immobiliers ;
• l'évolution des taux d'intérêt ;
• les normes 2025 sur l'énergie et la transition écologique (rénovations, étiquettes énergétiques, obligations ESG).

Il est essentiel d'avoir une vision à long terme et de ne pas se laisser perturber par les fluctuations temporaires des marchés immobiliers et financiers.

Se faire accompagner par un professionnel

Si vous êtes novice en matière d'investissement en SCPI, il peut être judicieux de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine ou à un courtier spécialisé type MeilleureSCPI.com.

Ces professionnels pourront vous aider à :

• déterminer vos objectifs patrimoniaux (revenus, retraite, transmission, fiscalité) ;
• sélectionner les SCPI les plus adaptées à votre profil (rendement, fiscal, plus-value, ESG) ;
• mettre en place un plan d'investissement personnalisé (achat comptant, crédit, assurance-vie, nue-propriété, versements programmés).

Synthèse pour réussir son premier investissement

Récapitulatif des étapes clés

Pour réussir votre premier investissement en SCPI, vous devez suivre plusieurs étapes :

1. Définir vos objectifs d'investissement : horizon de placement, rendement attendu, tolérance au risque et objectifs patrimoniaux (revenus, retraite, transmission).
    
2. Comparer les différentes SCPI en fonction de leurs caractéristiques (rendement, fiscale, plus-value), de leur performance historique, de leur capitalisation, de leur TOF et de leurs indicateurs ESG 2025.
    
3. Choisir la modalité d'investissement qui vous convient le mieux : achat direct, assurance-vie, nue-propriété, versements programmés ou achat à crédit.
    
4. Comprendre les frais associés à l'investissement en SCPI : frais de souscription, frais de gestion, fiscalité (IR, prélèvements sociaux, plus-values, éventuel IS).
    
5. Suivre régulièrement l'évolution de votre investissement : bulletins trimestriels, assemblées générales, agrégateurs SCPI et revalorisation des parts.

L'importance de bien s'informer et se faire accompagner

Pour réussir votre premier investissement en SCPI, il est essentiel de bien vous informer sur les caractéristiques et les risques associés à ce type de placement, y compris les évolutions 2025 en matière de transparence, de durabilité et de réglementation.

N'hésitez pas à consulter des sources d'information fiables et à solliciter l'aide de professionnels spécialisés pour vous guider dans votre démarche. En suivant ces conseils et en adoptant une approche patiente, diversifiée et adaptée à votre profil, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour profiter des opportunités offertes par les SCPI.

Ressources pour approfondir ses connaissances en SCPI

Livres et guides

Pour approfondir vos connaissances sur les SCPI, plusieurs ouvrages et guides sont disponibles :

"Les 100 mots de l'épargne" aux Presses Universitaires de France.

"Le guide des SCPI" par Jonathan Dhiver.

Sites spécialisés

De nombreux sites internet spécialisés sont dédiés aux SCPI et proposent des informations, des analyses et des conseils pour les investisseurs :

1. MeilleureSCPI.com : un site comparateur de référence qui fournit des informations détaillées sur les SCPI, leurs performances, leurs indicateurs clés et leurs actualités.
2. Devenir-rentier : un site et forum bien connus des investisseurs particuliers pour les échanges sur les SCPI et l'immobilier.

Forums et réseaux sociaux

Pour échanger avec d'autres investisseurs et partager vos expériences, vous pouvez vous inscrire sur des forums dédiés aux SCPI ou rejoindre des groupes sur les réseaux sociaux :

1. Forum de discussion "SCPI" sur Boursorama : un espace d'échange où les investisseurs partagent leurs conseils, leurs avis et leurs questions sur les SCPI.
    
2. Groupe Facebook spécialisé sur la SCPI : il existe plusieurs groupes dédiés aux discussions sur les SCPI, les stratégies d'investissement et les actualités du secteur.

À lire également : 

• Acheter sa première résidence principale 
• SCPI Comète : l'expertise Alderan en immobilier replié
• Quels choix de SCPI offrent des revenus mensuels ?
• Iroko Zen : Nouvelle ère de l'investissement immobilier
• Pourquoi devenir associé(e) fondateur d'une SCPI en 2025 ?