Devenir associé fondateur d’une SCPI en 2026 : opportunités et risques

Investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) en tant qu'associé(e) fondateur permet de participer aux premiers pas de ce type de véhicule d'investissement. Ce statut confère des avantages uniques, notamment un prix de part plus avantageux et une implication directe dans la gestion de la SCPI. Toutefois, il implique également des contraintes spécifiques. Cet article explore les différentes étapes et conditions pour devenir associé(e) fondateur, ainsi que les opportunités et les risques à considérer en 2026.

Être associé(e) fondateur : vivre les premiers instants d'une SCPI

Lorsqu'une société de gestion décide de créer une SCPI, l'origine de cette initiative peut être motivée par deux éléments principaux :

• L'identification d'opportunités immobilières sur un marché en croissance, notamment dans les secteurs de l'immobilier logistique, de la santé et du résidentiel géré ;
• Un besoin issu de la demande des épargnants, souvent dans le cadre de placements pour la retraite ou de stratégies de diversification patrimoniale.

Une fois la décision prise, la société de gestion doit respecter plusieurs étapes indispensables avant de pouvoir faire un appel public à l'épargne. La première est la souscription du capital initial par les fondateurs, au sein d'un cercle restreint d'investisseurs avertis, au minimum deux ou trois associés, souvent impliqués dans la structuration du projet^[1].

Quelles sont les règles qui s'appliquent lors de la souscription du capital d'origine par les membres fondateurs ?

Le capital initial d'une SCPI est intégralement souscrit et libéré par les membres fondateurs sans " offre au public ". Cela signifie que la souscription du capital d'origine ne fait l'objet d'aucune publicité.

L'ensemble des parts détenues par les membres fondateurs doit représenter une valeur totale au moins égale au capital social minimum.

En 2026, le capital social minimum reste fixé à 760 000 €, conformément aux réglementations actuelles. Les parts sont nominatives et d'un montant minimum de 150 € par part^[1].

Les associé(e)s fondateurs bénéficient d'une prime d'émission réduite, ce qui leur permet d'acquérir des parts à un prix plus avantageux que celui des futurs associé(e)s souscrivant lors de l'appel public à l'épargne. Dans la pratique, cela peut se traduire par un prix de souscription préférentiel, par exemple une SCPI levant 2 M€ auprès de 15 fondateurs à 180 € par part^[1].

Quelles sont les règles qui s'appliquent après la souscription du capital d'origine ?

Après la souscription du capital d'origine par les fondateurs, la société de gestion doit rédiger et présenter une note d'information répondant aux critères du Code Monétaire et Financier et du Règlement Général de l'AMF.

En 2026, ces critères intègrent de plus en plus des considérations liées à la durabilité, à la transition énergétique et aux critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance), notamment pour les SCPI labellisées ISR (Investissement Socialement Responsable) et Greenfin.

La SCPI peut ensuite faire un appel public à l'épargne une fois le visa de constitution obtenu, après une éventuelle phase sponsor destinée à collecter des fonds supplémentaires et à développer le portefeuille immobilier. Les parts détenues par les membres fondateurs restent inaliénables pendant trois ans, une contrainte légale qui permet de stabiliser la structure de la SCPI lors de ses premières années d'activité^[1].

Enfin, il est important de noter que, conformément à la réglementation, 15 % du capital maximum de la SCPI doit être souscrit par le public dans un délai d'un an suivant l'ouverture de la souscription.

Être associé(e) fondateur : quels avantages en 2026 ?

Les avantages des associé(e)s fondateurs en 2026 sont les suivants :

• Un prix de part avantageux, sans commission de souscription élevée ;
• L'accès privilégié à des actifs immobiliers de qualité sélectionnés en amont par la société de gestion ;
• La possibilité de participer au conseil de surveillance de la SCPI, un organe clé pour garantir la bonne gestion de l'investissement.

Cependant, être associé(e) fondateur présente aussi des inconvénients :

• L'obligation de détention des parts pendant une durée de trois ans ;
• Le risque de dissolution de la SCPI si le capital minimum n'est pas atteint dans les délais réglementaires ;
• Une visibilité limitée sur la rentabilité à court terme, la SCPI étant en phase de constitution et de déploiement de sa stratégie d'investissement, avec un risque plus élevé dû à une diversification initiale limitée et une forte sensibilité à la qualité de la société de gestion agréée par l'AMF^[1][2].

Conseil de l'auteur : devenir associé fondateur peut être intéressant pour qui recherche du potentiel à long terme, néanmoins il faut bien avoir en tête que cela comporte des risques significatifs (blocage des fonds, aléa sur la collecte, dépendance à la stratégie de gestion). À envisager comme une réflexion complémentaire dans une allocation patrimoniale diversifiée, et non comme le cœur de votre épargne.

Tableau récapitulatif des avantages et contraintes des associé(e)s fondateurs

Investir dans une SCPI en 2026 : ce qu'il faut savoir

L'investissement en SCPI reste une solution prisée pour diversifier son patrimoine immobilier tout en bénéficiant de la gestion déléguée. Toutefois, les épargnants doivent garder à l'esprit que les performances passées ne garantissent pas celles futures et que les SCPI n'offrent pas de garantie de capital.

En 2026, les SCPI tendent à évoluer vers des modèles plus flexibles, avec une intégration renforcée des critères ISR et ESG, ainsi que des stratégies d'investissement diversifiées incluant l'immobilier européen et les actifs alternatifs (santé, coliving, logistique, etc.), dans un contexte de taux de distribution moyen estimé à 4,7 % en 2025^[8].

Vous souhaitez devenir associé(e) fondateur d'une SCPI ? Faites-le nous savoir !

N'hésitez pas à compléter vos centres d'intérêts sur Monujo, pour nous indiquer votre volonté de devenir associé(e) fondateur. Nous pourrons ainsi vous faire parvenir les opportunités disponibles.

Conclusion

Devenir associé(e) fondateur d'une SCPI en 2026 représente une opportunité intéressante pour les investisseurs à la recherche d'un placement immobilier attractif, avec des avantages financiers non négligeables. Toutefois, ce statut implique une connaissance approfondie des conditions spécifiques liées à ce type d'investissement et une bonne compréhension des risques de perte en capital et de liquidité.

Il est donc essentiel de bien comprendre les enjeux avant de se lancer et de suivre de près les développements du marché pour optimiser son placement. Pour ceux qui souhaitent explorer cette opportunité, il est recommandé de rester informé des nouvelles offres et de consulter régulièrement des plateformes spécialisées comme MeilleureSCPI.com.

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