Investir en SCPI quand on est U.S Person : règles et opportunités 2026

Suite à la mise en place d'un dispositif visant à renforcer la transparence fiscale internationale, les U.S Persons ou contribuables américains ne peuvent en principe pas acquérir des parts dans des SCPI. Cependant, ces derniers sont éligibles à ces structures d'investissement de placement collectif sous certaines conditions. Actuellement, plusieurs évolutions réglementaires ont modifié les possibilités pour les U.S Persons d'investir en SCPI, offrant de nouvelles opportunités d'investissement encadrées. Nous vous proposons donc un éclairage sur ce point, avec les dernières évolutions en 2024, 2025 et une mise à jour 2026.

Qu'est-ce qu'une U.S Person ?

Est considérée comme une U.S Person toute personne physique résidant aux États-Unis d'Amérique ou toute entité ou société organisée ou enregistrée en vertu de la réglementation américaine. Selon la "Regulation S" de l'U.S Securities Act de 1933, cela inclut non seulement les résidents américains, mais aussi :

• les entités organisées sous les lois américaines ;
• les fiducies (trusts) dont un des fiduciaires est une U.S Person ;
• toute agence ou succursale d'une entité non-américaine située aux États-Unis ;
• tout compte géré par un intermédiaire financier résidant aux États-Unis.

Cette définition s'étend également :

• aux citoyens américains naturalisés, quel que soit leur lieu de résidence dans le monde ;
• aux détenteurs de Green Card ;
• aux personnes ayant passé au moins 183 jours aux États-Unis au cours des trois dernières années, selon le test de présence substantielle.

Cette définition est cruciale dans le cadre de la conformité aux lois américaines sur les valeurs mobilières et à la fiscalité internationale.

Les exceptions à la définition

Certaines entités ne sont pas considérées comme des U.S Persons. Par exemple, un compte géré dans le cadre d'un mandat de gestion détenu par une non-U.S Person ne sera pas considéré comme un compte U.S Person​. De même, une fiducie dont l'un des fiduciaires n'est pas U.S Person et détient le pouvoir d'investissement pourrait également être exemptée.

Ces nuances sont importantes pour comprendre les possibilités d'investissement pour les U.S Persons dans des actifs étrangers, y compris les SCPI, et pour structurer au mieux un patrimoine international.

Quelles sont les conditions d'accès aux SCPI pour les U.S Persons en 2024 et 2025 ?

Si vous êtes contribuable américain au regard de la législation en vigueur outre-Atlantique, tant votre établissement bancaire que vous-même êtes soumis à des règles très strictes, comme le rappelle l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). En effet, les États-Unis ont une politique d'investissement très stricte, en particulier sur les investissements immobiliers à l'étranger.

En France, il est tout à fait possible pour un non-résident de réaliser l'acquisition de parts dans des SCPI de rendement. En 2024 et 2025, plusieurs SCPI ont assoupli leurs politiques pour permettre aux U.S Persons d'investir, à condition de respecter des normes spécifiques en matière de transparence et de fiscalité. Seule exception qui confirme la règle, le cas des contribuables américains qui ne peuvent faire l'acquisition de titres financiers qui ne sont pas disponibles à la vente aux États-Unis ou auprès des personnes ayant des liens substantiels avec les États-Unis. Les SCPI en font partie, comme nous nous en sommes déjà fait l'écho avec notre article sur comment investir en SCPI ?

Ces dernières, et sous certaines conditions, peuvent accepter la souscription de contribuables américains. À ce jour, les SCPI ouvertes aux U.S Persons restent limitées, principalement en raison des contraintes imposées par la loi FATCA. Cependant, deux sociétés de gestion se distinguent pour avoir rendu certaines de leurs SCPI accessibles aux U.S Persons : Altixia REIM depuis 2020 et HSBC REIM depuis 2022.

Le montant investi, tout comme le revenu et le patrimoine immobilier (hors immobilier d'usage) du futur épargnant peuvent être soumis à certaines normes pour pouvoir acquérir des parts. Il peut par exemple être demandé au potentiel investisseur :

• un montant minimum d'investissement ;
• un niveau de revenus minimal ;
• un patrimoine minimum pour l'achat de parts.

En réponse à l'évolution des marchés financiers et immobiliers en 2024 et 2025, les seuils minimaux de revenus et de patrimoine ont été ajustés par certaines sociétés de gestion. Ces sommes sont préalablement définies par les fonds de gestion acceptant la détention de parts par des U.S Persons.

Le placement ne sera donc possible que si toutes les conditions définies par la société de gestion sont remplies. Les U.S Persons doivent également fournir :

• un formulaire d'auto-certification FATCA/CRS complété ;
• une déclaration d'origine des fonds signée ;
• une attestation de traçabilité des fonds ;
• un justificatif de résidence principale ou secondaire en France.

Achat à crédit, est-ce possible en 2024 et 2025 ?

Concernant la problématique de l'achat à crédit : les U.S Persons peuvent-elles acquérir des parts de SCPI à crédit ?

En effet, tout comme dans le cadre d'un investissement immobilier en direct, un contribuable américain peut faire une demande de crédit. En revanche, et comme évoqué plus haut, la demande pourra être faite seulement et seulement si ce dernier remplit les conditions additionnelles établies par le fonds de gestion et est en mesure de prendre en charge la totalité du remboursement de son emprunt*. Notons qu'en 2024 et 2025, certaines banques françaises ont développé des offres de crédit spécifiquement adaptées aux U.S Persons, incluant des conditions de taux et de durée ajustées pour cette catégorie d'investisseurs.

Tableau récapitulatif des conditions d'investissement en SCPI pour les U.S Persons (2024-2025)

Conclusion

Investir en SCPI en tant que U.S Person reste un défi en raison des réglementations strictes en matière de fiscalité et de conformité. Cependant, avec les évolutions récentes en 2024 et 2025, il est désormais possible de trouver des opportunités d'investissement adaptées aux contribuables américains, à condition de respecter les critères spécifiques des sociétés de gestion. Le nombre limité de SCPI accessibles aux U.S Persons reflète la complexité administrative et réglementaire liée à la loi FATCA et aux obligations de transparence fiscale internationale.

L'accompagnement par des conseillers financiers spécialisés demeure crucial pour optimiser l'investissement et naviguer dans le cadre complexe des exigences fiscales internationales. Il est également essentiel de vérifier auprès de chaque société de gestion les conditions spécifiques d'accès et les documents requis, qui peuvent varier selon les fonds.

*Un crédit vous engage. Vérifiez vos capacités de remboursement.

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