SCPI ActivImmo : une performance globale de 5,49 % en 2025

La SCPI ActivImmo, gérée par Alderan, aborde une nouvelle phase de son développement après plusieurs années d'expansion soutenue. L'exercice 2025 marque une étape structurante avec l'entrée dans une phase de consolidation, d'optimisation et de valorisation durable du patrimoine.

Dans ce contexte, la société civile de placement immobilier (SCPI) affiche une performance globale annuelle (PGA) de 5,49 % et un taux de distribution équivalent, confirmant la stabilité de son modèle immobilier. Cette performance, alignée sur un objectif initial de 33,55 € par part, illustre la maturité atteinte par cette SCPI spécialisée dans la logistique.

Une SCPI logistique arrivée à maturité

Après plusieurs années de déploiement soutenu et d'acquisitions significatives, ActivImmo atteint un stade de maturité qui permet d'orienter la gestion vers la qualité des flux locatifs et la valorisation du portefeuille. Cette évolution s'appuie sur une capitalisation proche de 1,4 milliard d'euros au 31 décembre 2025, un positionnement historique sur les actifs logistiques et les locaux d'activités, ainsi qu'une gestion proactive combinant arbitrages ciblés, optimisation de l'occupation et diversification européenne.

Ces éléments traduisent la transformation progressive d'ActivImmo en SCPI patrimoniale dynamique, capable d'adapter sa stratégie aux cycles immobiliers tout en conservant son ADN sectoriel. La capitalisation a progressé tout au long de l'année, passant de 1 338 294 € au T1 2025 à 1 403 826 € en fin d'année, grâce à une collecte dynamique.

Des distributions conformes aux objectifs en 2025

Sur l'ensemble de l'année 2025, la SCPI a versé 33,48 € par part en pleine jouissance, un niveau proche de l'objectif de distribution de 33,55 €. La distribution intègre :

• des dividendes mensuels réguliers,
• des plus-values de cession versées en avril, septembre 2025 et janvier 2026,
• un total de 1,06 € de plus-value distribuée au titre du quatrième trimestre.

Le taux de distribution 2025 s'établit ainsi à 5,49 %, dont 0,31 % issus de revenus non récurrents, tandis que la performance globale annuelle atteint également 5,49 %. Cette constance s'inscrit dans une trajectoire de rendement stable, avec un objectif de distribution 2025 de 5,50 %.

Historique de distribution 2025

Ces versements illustrent une distribution régulière complétée par des plus-values ponctuelles, avec une mensualisation effective dès le T2 2025.

Arbitrages et optimisation du portefeuille au quatrième trimestre

Le quatrième trimestre 2025 se caractérise par une politique active d'arbitrage : 7 actifs cédés pour un volume global de 10 millions d'euros (hors droits), générant une plus-value d'environ 2,4 millions d'euros, portant majoritairement sur des actifs de taille limitée en zones secondaires. Cette stratégie vise à :

• réduire la vacance locative,
• cristalliser la création de valeur,
• réallouer le capital vers des actifs et zones à plus fort potentiel.

D'autres arbitrages similaires sont envisagés au T1 2026, dans une logique de gestion active du portefeuille.

Une structure locative solide

Au 31 décembre 2025, ActivImmo présente des indicateurs locatifs significatifs :

• taux d'occupation financier (TOF) de 92,8 %,
• 77,6 millions d'euros de loyers annuels en place,
• 372 locataires et 463 baux,
• 20,9 millions d'euros (HT) de loyers encaissés au T4 2025.

La vacance concerne 143 764 m² sur 26 actifs, représentant un potentiel locatif de 6,1 millions d'euros par an.

La durée résiduelle moyenne des baux s'établit à 6,3 ans (WALT) et 3,9 ans (WALB), traduisant une visibilité locative significative à moyen terme. 

Répartition du patrimoine et stratégie d'investissement

Le patrimoine d'ActivImmo demeure majoritairement orienté vers la logistique, avec 179 immeubles au total.

Répartition par typologie d'actifs

• Entrepôts logistiques : 51,0 %
• Locaux d'activités : 32,0 %
• Logistique urbaine : 9,0 %
• Transport : 7,0 %
• Autres : 1,0 %

Répartition géographique

• France : 78,1 %
• Espagne : 13,9 %
• Italie : 4,3 %
• Pays-Bas : 1,5 %
• Irlande : 1,0 %
• Portugal : 0,9 %
• Allemagne : 0,3 %

En parallèle, le pipeline d'investissement comprend 7,5 millions d'euros d'offres envoyées, 40,6 millions d'euros sécurisés et 45,7 millions d'euros de collecte à investir.

Collecte, capitalisation et marché des parts

Au quarième trimestre 2025, la collecte nette atteint 16,5 millions d'euros, la capitalisation s'élève à 1 403 826 euros, 27 000 parts sont créées nettes des retraits, et la SCPI compte 29 302 associés.

Conditions de souscription et de retrait

• Prix de souscription : 610 € par part (commission incluse)
• Prix de retrait : 545,34 € / part
• Délai de jouissance : premier jour du sixième mois suivant la souscription
• Minimum de souscription : 10 parts

La sortie dépend de l'existence d'une contrepartie, via retrait ou cession de gré à gré.

Fiscalité et prélèvements sur les revenus

Les revenus distribués sont soumis à un prélèvement lié à la fiscalité étrangère de 0,34 € par part au T4 2025, et une retenue supplémentaire de 0,19 € par part sur dividendes pour un associé personne physique résident fiscal français.

Après prélèvements, le dividende net ressort à :

• 7,21 € pour un associé imposé à l'impôt sur le revenu,
• 7,40 € pour un associé imposé à l'impôt sur les sociétés.

La plus-value distribuée de 1,06 € donne un net de 0,93 € pour l'impôt sur le revenu.

Perspectives : consolidation et discipline d'investissement

À l'issue de l'exercice 2025, ActivImmo confirme son positionnement de SCPI mature, caractérisée par une discipline d'investissement maintenue, une gestion active du portefeuille et une recherche continue d'excellence opérationnelle au service des associés. L'année 2026 s'inscrit dans la continuité d'une stratégie orientée vers la pérennité des flux locatifs et la création de valeur immobilière à moyen terme, avec un TRI cible sur 10 ans de 5 % (non garanti).

La SCPI bénéficie également du label ISR obtenu en 2021, renforçant son attractivité auprès des investisseurs sensibles aux critères ESG.

Conclusion

Avec une performance globale de 5,49 % en 2025, ActivImmo démontre sa résilience et sa capacité à générer des rendements stables dans un marché logistique porteur. Sa transition vers une gestion patrimoniale optimisée, alliée à une diversification européenne mesurée, positionne la SCPI comme un choix pertinent pour les investisseurs en quête de rendement durable et de visibilité locative.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne constituent pas une garantie de rendement.