SCPI Cap Foncières & Territoires : 6,24 % de performance en 2025

Introduction : une année 2025 marquée par la résilience

L'année 2025 s'inscrit dans un contexte politique, géopolitique et économique instable. Dans ce cadre, la SCPI Cap Foncières & Territoires a poursuivi sa trajectoire en s'appuyant sur une stratégie d'investissement diversifiée et rigoureuse, permettant de maintenir des équilibres opérationnels tout au long de l'exercice^[1][2].

Cette approche, ancrée dans les territoires régionaux (Nord-Est, Grand Ouest et Rhône-Alpes-Méditerranée), a permis à la SCPI de générer une performance globale annuelle de 6,24 %, constituée exclusivement de revenus locatifs. La société de gestion a pris une décision prudente en ne révisant pas le prix de part, maintenu à 260 €^[1][3].

Performance globale annuelle 2025 : 6,24 % uniquement issue des revenus

La performance globale annuelle 2025 s'établit à 6,24 %, calculée selon la formule standard :

[Dividende brut année N + (prix de part au 1er janvier de l'année N+1 – prix de part au 1er janvier de l'année N)] / prix de part au 1er janvier de l'année N

Le prix de la part n'ayant pas évolué au cours de l'exercice, cette performance est exclusivement liée à la distribution de revenus^[1][6].

Au titre du quatrième trimestre 2025, la SCPI a distribué un dividende de 4,14 € par part, correspondant à une jouissance complète sur le trimestre^[8].

Revenus distribués par part en 2025

Sur l'ensemble de l'année, le taux de distribution 2025 ressort à 6,24 %, confirmant un rendement stable et supérieur à la moyenne des SCPI régionales^[1][2][3].

Chiffres clés de la SCPI au 31 décembre 2025

Au terme de l'exercice, la SCPI présente des indicateurs solides, reflétant une gestion équilibrée :

Ces chiffres montrent une capitalisation en progression par rapport au troisième trimestre (106,4 M€), avec un endettement maîtrisé^[1][8].

Dynamique du capital et marché des parts

Entre le 1er octobre et le 31 décembre 2025, les mouvements suivants ont été enregistrés :

• Émissions de parts nouvelles : 11 123
• Nombre de parts cédées de gré à gré : 203
• Souscriptions compensées par des retraits : 1 730
• Demandes de retraits en suspens : 0

Cette dynamique témoigne d'une liquidité saine et d'une collecte stable, sans pression sur les retraits^[1][8].

TRI et performance de long terme

Les indicateurs de taux de rendement interne (TRI), calculés selon la méthodologie de l'ASPIM, ressortent comme suit :

• TRI 5 ans : 6,20 %
• TRI 10 ans : 5,74 %

Ces TRI intègrent le prix acquéreur à l'entrée, la valeur de retrait à la sortie et l'ensemble des revenus distribués, confirmant une performance soutenue sur le long terme^[1][6].

Gestion locative et occupation du patrimoine

Au 31 décembre 2025, la SCPI affiche des indicateurs locatifs élevés :

• Taux d'occupation financier (TOF) : 97,94 %
• Taux de recouvrement au 4e trimestre : 97,52 %
• WALB (durée moyenne résiduelle des baux) : 3,45 ans

Locaux vacants recensés

• 1 lot de bureaux de 133 m² à Aix-en-Provence
• 2 lots de bureaux pour 332 m² à Metz
• 1 lot de bureaux de 92 m² à Thionville
• 1 lot de bureaux de 230 m² à Rouen
• 1 lot de bureaux de 341 m² à Marseille
• 1 local d'activités de 156 m² à Voiron
• 1 cellule commerciale de 139 m² à Annecy (en cours de cession)

Relocations en 2025

• Dijon : commerce de 785 m² à E.Leclerc – Nos animaux (bail 3/6/9 ans, sans vacance)
• Grenoble/Échirolles : local de 160 m² au Garage QLM (bail 3/6/9 ans, sans vacance)
• Aix-en-Provence : bureaux de 266 m² à ASTEK (bail 3/6/9 ans, sans vacance)

Renouvellements de baux

• Nancy – France Travail : 546 m² (bail 9 ans, 6 ans fermes)
• Lille – ProGPermis : 68 m² (bail 3/6/9 ans)

Ces opérations illustrent une gestion locative proactive et une capacité à limiter la vacance^[1].

Évolution du patrimoine et nouveaux investissements

VEFA à Nancy

VEFA – Nancy (réitération le 6 novembre 2025) :

• Immeuble de production et maintenance (1 470 m²)
• Locataire : OMEXOM (filiale VINCI Energies)
• Bail : 10 ans (6 ans fermes)
• Investissement : 2,6 M€
• Rendement brut : 6,98 %
• Livraison : 2e semestre 2026

Acquisition en cours sur l'Île de Nantes

• Lots commerce et formation (943 m²)
• Trois baux de 9 ans (6 ans fermes)
• Investissement : 3,1 M€
• Rendement brut : 6,91 %
• Réitération : mars 2026

Ces actifs renforcent la diversification géographique et l'orientation ESG de la SCPI, avec des locataires solides et des baux de longue durée^[1][4].

Évolution de la société de gestion

L'année 2025 marque une étape clé dans l'évolution de Foncières & Territoires, avec un partenariat stratégique et capitalistique avec le Groupe AXTOM. Ce rapprochement, sans changement de gouvernance, s'appuie sur :

• un ancrage territorial fort (15 implantations AXTOM),
• des expertises complémentaires en immobilier et développement,
• une volonté de digitalisation et d'accélération de la collecte.

L'objectif est de soutenir un développement à horizon 2030 en France et en Europe, en élargissant le sourcing d'actifs et les solutions proposées aux investisseurs^[1][5].

Conditions de souscription, retrait et fiscalité

Modalités de souscription et de retrait

• Souscription minimum : 4 parts (1 040 €)
• Délai de jouissance : 1er jour du 5e mois suivant
• Prix de retrait : 239,20 € (prix de souscription moins 8 % de commission HT)

Fiscalité applicable

Fiscalement, les associés sont imposés sur les résultats de la SCPI :

• Revenus fonciers imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu,
• ajout de 17,2 % de prélèvements sociaux,
• les plus-values relèvent du régime des plus-values immobilières^[1][7].

Il est recommandé d'intégrer ces paramètres fiscaux dans toute stratégie de diversification patrimoniale via les SCPI.

Conclusion

En 2025, Cap Foncières & Territoires démontre une résilience exemplaire avec une performance globale de 6,24 %, un TOF élevé et des investissements ciblés. Cette SCPI régionale s'affirme comme un placement immobilier collectif pertinent pour les investisseurs recherchant rendement et stabilité dans un marché incertain^[1][2][3].

L’investissement en SCPI comporte notamment des #risques de perte en capital, de liquidité, liés à l’effet de levier et à l’évolution du marché immobilier. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.