SCPI Immo Évolutif : 89,5 % de TOF au 2T 2025

Une performance locative maîtrisée dans un marché en transition

La SCPI Immo Évolutif, à prépondérance bureaux et gérée par AEW Patrimoine, affiche un taux d’occupation financier (TOF) de 89,51 % au deuxième trimestre 2025. Dans un contexte de marché encore fragile mais en reprise progressive, cette stabilité témoigne d’une gestion prudente et pragmatique de son patrimoine immobilier.

Une conjoncture en reprise et des volumes d’investissement en hausse

Le marché immobilier français montre en 2025 des signes de reprise durable. Les rendements totaux « prime » sont attendus autour de 8 % sur cinq ans, portés par des loyers solides et une légère croissance des valeurs locatives.

En Europe, les volumes d’investissement sont estimés à 200 milliards d’euros, dont 20 milliards pour la France, en hausse de 11,3 % par rapport au premier semestre 2024. Ce redressement s’explique notamment par le retour des investisseurs institutionnels et des grandes transactions.

Les secteurs alternatifs (résidentiel géré, santé, hôtellerie, data centers) gagnent en attractivité, même si la reprise demeure plus lente dans les bureaux — segment historique du patrimoine d’Immo Évolutif.

Une gestion prudente et un patrimoine stable

Capital et endettement maîtrisés

Au 30 juin 2025, la capitalisation de la SCPI s’élève à 585 327 600 € pour 40 932 parts réparties entre 42 associés. Le ratio d’endettement reste limité à 13,4 %, bien en dessous du plafond autorisé de 25 %. Le patrimoine d’Immo Évolutif demeure surinvesti à hauteur de 39 millions d’euros, financé par un emprunt bancaire à taux fixe renouvelé en avril 2025, traduisant une stratégie d’ajustement maîtrisée.

Aucune acquisition ni cession au 1er semestre

Aucun investissement ni arbitrage n’a été réalisé sur la période. Cette absence d’opérations traduit une volonté de stabiliser les revenus dans une phase de marché encore marquée par des incertitudes sur la valorisation des actifs tertiaires, notamment en périphérie.

Une activité locative contrastée

Le taux d’occupation financier moyen de 89,51 % enregistre un léger repli par rapport à la fin de 2024 (91 %). Malgré un peu plus de 2 400 m² de surfaces relouées ou en négociation positive, le semestre se solde par un solde locatif négatif de 3 780 m², lié à deux départs majeurs.

Les gérants d’AEW ont maintenu une approche pragmatique sur les loyers, adaptée aux conditions de marché et aux capacités financières des preneurs. Le taux d’encaissement des loyers atteint 92,03 % à la mi-juillet 2025, confirmant une bonne régularité dans la perception des revenus.

Composition et répartition du patrimoine

Le patrimoine immobilier d’Immo Évolutif affiche une prépondérance bureaux (62 %), suivis des commerces (15 %), des centres commerciaux (9 %), de l’industriel (7 %), de l’hôtellerie-tourisme (4 %) et du résidentiel avec services (3 %).

Sur le plan géographique, Paris concentre 41 % de la valeur vénale, 32 % sont situés en province, et 27 % en Île-de-France.

Tableau – Répartition du patrimoine au 30 juin 2025

Revenus distribués et performance 2025

Distribution et rendement prévisionnel

Au titre du 2e trimestre 2025, la SCPI a versé un acompte de 153 € par part, identique à celui du premier trimestre, incluant 30 € de plus-values distribuées sur la période du 1er trimestre. L’objectif annuel de distribution est fixé à 612 € par part, soit un taux de distribution prévisionnel non garanti de 4,28 % au prix de souscription en vigueur (14 300 €).

Cette performance représente une prime de risque de +1,3 % par rapport à l’OAT TEC 10 ans et de +2,6 % par rapport au Livret A, confirmant l’intérêt de la SCPI dans un environnement de taux toujours soutenu.

Tableau – Indicateurs financiers clés au 30/06/2025

Structure financière et parts en circulation

Le prix de souscription demeure stable à 14 300 €, inchangé depuis fin 2024, tandis que la valeur de reconstitution ressort à 13 690,01 € par part. Les 1 017 parts en attente de retrait restent également stables depuis juin 2024, confirmant une demande globalement équilibrée.

Les associés ayant souhaité céder des parts ont également pu recourir au marché de gré à gré, avec deux échanges de parts pour un montant total de 26 026 € hors droits.

Le fonds de réserve n’étant pas encore constitué, les retraits ne peuvent s’effectuer qu’à travers une compensation avec de nouvelles souscriptions. Depuis le 3 avril 2024, le prix de retrait s’établit à 13 013 € par part.

Indicateurs complémentaires : TRI et réserves

Le Taux de Rentabilité Interne (TRI) s’établit à :

• 1,42 % sur 5 ans (2019–2024)
• 3,69 % sur 10 ans (2014–2024)
• 4,94 % sur 15 ans (2009–2024)

Par ailleurs, la SCPI dispose d’un report à nouveau solide, représentant plus de quatre mois de distribution courante, un facteur qui permet d’assurer une visibilité accrue sur les revenus futurs.

Analyse : Une stabilité résiliente malgré un contexte exigeant

La SCPI Immo Évolutif évolue dans un environnement encore incertain, marqué par des tensions géopolitiques persistantes et une vacance accrue dans les bureaux franciliens (en moyenne 9 %, avec 15–20 % en première couronne). Cependant, la limitation de l’offre neuve et la transformation des bureaux vacants devraient favoriser une rééquilibration progressive du marché à l’horizon 2029.

En maintenant un TOF de 89,51 %, des revenus réguliers, et un endettement contenu, Immo Évolutif montre une résilience notable dans la durée, avec un TRI à 15 ans supérieur à 4,9 %.

Données essentielles de la SCPI Immo Évolutif

En résumé

La SCPI Immo Évolutif affiche au 2T 2025 un profil stable et discipliné, sans nouvel investissement mais avec un taux d’occupation solide et une distribution régulière. Grâce à une gestion prudente, un patrimoine diversifié et des réserves confortables, la SCPI demeure positionnée pour tirer parti du nouveau cycle immobilier amorcé en 2025.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et dépendent notamment de l’évolution des marchés immobiliers et économiques.

À lire également : 

AEW Patrimoine : Label ISR renouvelé pour trois SCPI