SCPI Principal Inside : 19 M€ de capitalisation après son 1er trimestre

La SCPI Principal Inside marque une entrée remarquée sur le marché français des SCPI internationales avec un positionnement inédit : une allocation équilibrée entre les États-Unis et l'Europe hors France. Créée le 3 septembre 2025 et ouverte à la souscription publique le 1er octobre 2025, cette SCPI diversifiée à capital variable s'appuie sur l'expertise historique du groupe Principal Asset Management, acteur majeur de l'investissement immobilier. Après son premier trimestre d'existence, la SCPI atteint une capitalisation de 19 297 992 €, traduisant un accueil favorable dans un environnement jugé exigeant pour le secteur.

Une SCPI internationale lancée en 2025

Principal Inside représente une innovation stratégique sur le marché français des SCPI, traditionnellement concentrées sur l'immobilier domestique et européen. La SCPI se distingue par sa volonté d'offrir aux investisseurs français un accès diversifié à des actifs immobiliers de qualité des deux côtés de l'Atlantique, permettant ainsi de s'affranchir en partie des cycles économiques et immobiliers domestiques.

Cette stratégie internationale est rendue possible par la présence historique et les équipes locales de Principal Asset Management aux États-Unis et en Europe. La société de gestion, filiale du groupe Principal Financial Group coté au NASDAQ, dispose d'une expertise avérée en investissement immobilier transatlantique, avec plus de 100 milliards de dollars d'investissements aux États-Unis et en Europe.

La phase de lancement commercial, dénommée phase Sponsor, s'étend du 1er octobre 2025 au 31 janvier 2026. Durant cette période, les premiers souscripteurs bénéficient de paramètres bonifiés :

• un prix de souscription de 238 € par part,
• une commission de souscription réduite,
• un délai de jouissance raccourci.

À partir du 1er février 2026, le prix de souscription passe à 250 € par part selon les conditions standard.

19,3 M€ de capitalisation : un premier bilan structurant

Au 31 décembre 2025, la SCPI Principal Inside atteint une capitalisation de 19 297 992 € pour 469 associés, illustrant un développement  progressif depuis sa création quelques mois plus tôt. Cette collecte, qualifiée de dynamique, dépasse les 18 millions d'euros au quatrième trimestre 2025, traduisant l'intérêt des investisseurs pour ce positionnement géographique et sectoriel inédit.

Le nombre de parts est passé de 5 070 à 81 084 parts au cours du quatrième trimestre 2025, sans aucune part retirée ni en attente de retrait. Cette absence de demande de retrait illustre la confiance des investisseurs dans le projet.

Indicateurs clés et valeurs de référence

Plusieurs indicateurs structurants caractérisent ce premier bilan :

• TRI cible sur 10 ans : 6,5 % (non garanti)
• Taux de distribution cible : 6 % (non garanti)
• Nombre d'immeubles en portefeuille : 2 actifs
• Taux d'occupation financier (TOF) : 100 %
• Taux d'occupation physique (TOP) : 100 %
• Durée moyenne pondérée des baux (WALB) : 16,89 ans

Au 31 décembre 2025, les principales valeurs associées à la part s'établissent comme suit :

Aucun dividende n'a été versé au titre de l'année 2025, la SCPI ayant été créée récemment. Cette absence de distribution est cohérente avec la phase initiale de constitution du patrimoine.

Un portefeuille initial entièrement situé aux États-Unis

Composition et caractéristiques immobilières

Le patrimoine immobilier se compose de 2 immeubles représentant une valeur vénale totale de 9,3 millions d'euros et une surface globale de 1 994 m². Ces actifs sont loués à 2 locataires pour un loyer annuel total de 0,74 million d'euros, avec 32 190 € de loyers encaissés sur le trimestre. Le ratio d'endettement est nul, reflétant une structure financière saine sans levier.

La répartition géographique est 100 % américaine, tandis que la répartition sectorielle s'établit à :

• 57,95 % dans la santé,
• 42,05 % dans l'éducation.

Cette allocation sectorielle répond à la stratégie de ciblage de secteurs immobiliers essentiels, moins cycliques et corrélés à des besoins structurels. L'occupation intégrale des immeubles se traduit par un TOF et un TOP de 100 %.

Première acquisition : une polyclinique en Floride

Le premier actif acquis correspond à une polyclinique ambulatoire située à Osprey, en Floride, dans un environnement démographique marqué par une forte proportion de population âgée, générant une demande soutenue en soins médicaux. Repositionné en 2024 pour accueillir une clinique multi-spécialistes, l'immeuble a été acquis via une opération de sale & lease back avec un bail ferme de 15 ans.

Le bail comprend un transfert intégral des charges, taxes et travaux au locataire, ainsi que des augmentations automatiques de loyer de 3 % par an à partir du troisième anniversaire.

Données clés :

• Prix d'acquisition : 6 340 000 $
• Surface : 1 015 m²
• Loyer annuel brut HT / HC: 520 000 $
• Taux d'occupation : 100 %
• WALB : 15,0 ans
• Rendement brut : 8,2 %

Deuxième acquisition : un établissement d'éducation au Texas

Le second actif est un établissement dédié à la petite enfance situé à Kennedale, dans la métropole Dallas-Fort Worth, zone caractérisée par des revenus élevés et un pouvoir d'achat important. Loué à l'opérateur The Learning Experience, le site bénéficie d'un bail de 20 ans intégrant une revalorisation de loyer de 10 % tous les cinq ans et un transfert quasi intégral des charges et travaux au locataire.

Données clés :

• Prix d'acquisition : 4 600 000 $
• Surface : 929 m²
• Loyer annuel : 350 000 $
• Taux d'occupation : 100 %
• WALB : 19,68 ans
• Rendement brut : 7,6 %

Perspectives et stratégie pour 2026

Contexte économique et immobilier

L'année 2025 a été marquée par des tensions géopolitiques et inflationnistes, mais également par une certaine résilience de l'économie mondiale et du marché immobilier commercial. Plusieurs facteurs pourraient contribuer à une amélioration progressive en 2026 :

• stabilisation des marchés de la dette aux États-Unis,
• ralentissement des nouvelles livraisons immobilières,
• reprise attendue de l'activité locative et d'investissement,
• perspectives budgétaires plus favorables en Europe.

Axes stratégiques de développement

Dans ce contexte, la stratégie de Principal Inside consiste à :

• poursuivre la diversification géographique et sectorielle,
• cibler des secteurs immobiliers liés à des tendances structurelles (santé, éducation, services essentiels),
• étudier de nouvelles acquisitions aux États-Unis ainsi qu'en Europe.

La société de gestion indique travailler sur de nouvelles acquisitions aux États-Unis et étudier des opportunités en Europe, dans une logique de diversification progressive en lien avec l'évolution attendue des marchés immobiliers commerciaux.

Cadre réglementaire et structure opérationnelle

Principal Inside est une SCPI diversifiée à capital variable disposant d'un visa AMF n° 25-12 délivré le 5 août 2025 et d'une durée de vie de 99 ans. Son capital maximum statutaire est fixé à 500 millions d'euros, augmentation approuvée lors de l'assemblée générale mixte du 15 décembre 2025. La SCPI est classée article 8 SFDR et intègre des objectifs ESG dans la gestion de ses actifs.

Principaux intervenants

• Société de gestion : Principal Real Estate SAS
• Dépositaire : CACEIS
• Évaluateur immobilier : Jones Lang Lasalle
• Commissaire aux comptes : KPMG

Conditions de souscription et structure tarifaire

Risques associés à l'investissement

L'investissement dans Principal Inside s'inscrit dans une logique de long terme et comporte différents risques :

• Perte en capital : le capital n'est pas garanti.
• Liquidité : dépendante du marché des parts et des conditions de retrait.
• Risques immobiliers : vacance, baisse des loyers, travaux imprévus.
• Risques de gestion et de contrepartie : défaillance locataire, qualité de la gestion.
• Risques de change, de taux et d'endettement : liés à l'exposition internationale.
• Risques de durabilité, de gouvernance et fiscaux : évolution des réglementations et de la fiscalité.

Conclusion : une SCPI en phase de structuration internationale

Quelques mois après sa création, la SCPI Principal Inside présente un bilan initial solide caractérisé par une capitalisation de 19,3 millions d'euros, un portefeuille de deux actifs américains positionnés sur la santé et l'éducation, une occupation intégrale et une durée résiduelle de baux élevée (16,89 ans en moyenne).

Cette première étape illustre une phase de construction progressive du patrimoine, caractéristique des SCPI récemment lancées. L'absence de levier financier et la qualité des actifs acquis (baux longs, secteurs résilients) constituent des fondations solides pour le développement envisagé à la fois aux États-Unis et en Europe.

Principal Inside se positionne ainsi comme un vecteur d'accès privilégié à l'immobilier international pour les investisseurs français, répondant à une demande croissante de diversification géographique dans un contexte de transformation économique et géopolitique.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.