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Comment calculer la rentabilité d'une SCPI ?

Investir dans une SCPI (SociĂ©tĂ© Civile de Placement Immobilier) permet dâaccĂ©der au marchĂ© immobilier sans gĂ©rer directement un bien. Toutefois, avant dâinvestir, il est essentiel de comprendre comment calculer la rentabilitĂ© dâune SCPI. Celle-ci ne se rĂ©sume pas uniquement au taux de distribution : elle inclut Ă©galement la plus-value potentielle Ă long terme et divers indicateurs financiers.
Comprendre la notion de rentabilité en SCPI
Quâest-ce que la rentabilitĂ© dâune SCPI ?
La rentabilitĂ© dâune SCPI mesure le revenu gĂ©nĂ©rĂ© par rapport au montant investi. Elle prend en compte :
- les dividendes versés par la SCPI (revenus locatifs nets),
- la valorisation éventuelle du prix de la part dans le temps,
- et, dans certains cas, la fiscalité applicable.
Ainsi, la rentabilitĂ© globale dâune SCPI peut se dĂ©composer en deux volets :
- Rendement courant : issu des loyers distribués chaque trimestre.
- Plus-value potentielle : liĂ©e Ă lâĂ©volution du prix de la part Ă la revente.

Les principaux indicateurs de rentabilité
1. Le taux de distribution
Le taux de distribution est lâindicateur phare communiquĂ© chaque annĂ©e par les sociĂ©tĂ©s de gestion. Il se calcule ainsi :
Taux de distribution = (Dividende annuel brut / Prix de la part au 1er janvier) Ă 100
Exemple :
Si une SCPI distribue 10,20 ⏠par part et que le prix de souscription est de 200 âŹ,
le taux de distribution est : (10,20 / 200) Ă 100 =Â 5,10 %
Cet indicateur permet de comparer les SCPI entre elles.Â
2. Le rendement global ou TRI (Taux de Rendement Interne)
Le TRI (Taux de Rendement Interne) reflÚte la performance globale sur plusieurs années, en tenant compte :
- des revenus distribués,
- de la revalorisation (ou dépréciation) du prix de part,
- et de la durée de détention.
Il sâagit dâun indicateur plus complet, car il inclut la notion de temps et dâĂ©volution du capital.
Formule simplifiée :
TRI = taux dâactualisation pour lequel la somme des flux futurs (revenus + revente) = investissement initial
Exemple :
Une SCPI achetĂ©e 1 000 ⏠la part, qui distribue 50 ⏠par an pendant 10 ans, puis dont la part est revendue 1 100 âŹ, affiche un TRI dâenviron 5,9 %.
3. Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM)
Avant 2022, on parlait du TDVM. Il correspondait au revenu annuel versĂ© rapportĂ© au prix moyen des parts sur lâannĂ©e. Cet indicateur a Ă©tĂ© remplacĂ© par le taux de distribution, plus normĂ© et transparent.
4. Le rendement net aprĂšs impĂŽts
Pour un investisseur, il est aussi pertinent de mesurer le rendement net dâimpĂŽt, qui dĂ©pend :
- du taux marginal dâimposition,
- des prĂ©lĂšvements sociauxÂ
- et du régime fiscal (revenus fonciers ou LMNP selon le cas).
Les Ă©lĂ©ments influençant la rentabilitĂ© dâune SCPI
1. Le taux dâoccupation financier (TOF)
Le TOF mesure la part des loyers effectivement encaissés par rapport aux loyers potentiels.
Un TOF élevé (> 90 %) traduit une bonne gestion locative et une rentabilité stable.
2. Les frais de souscription et de gestion
Les frais de souscription (ou dâentrĂ©e) varient gĂ©nĂ©ralement entre 5 % et 12 %, selon la SCPI. Les frais de gestion annuels sont dâenviron 8 Ă 10 % des loyers encaissĂ©s.
Ces coĂ»ts doivent ĂȘtre intĂ©grĂ©s dans le calcul de la rentabilité à long terme, car ils peuvent impacter les premiĂšres annĂ©es dâinvestissement.
3. La valorisation du patrimoine
Certaines SCPI affichent des revalorisations de part dans le temps, en lien avec :
- la hausse des valeurs immobiliÚres,
- ou la qualité du portefeuille (bureaux, santé, logistique, etc.).
Ă lâinverse, en pĂ©riode de tension immobiliĂšre, des dĂ©valorisations peuvent survenir, comme observĂ© en 2023-2024 sur certaines SCPI de bureaux.

Exemple complet de calcul de rentabilité
ĂlĂ©ment | Montant (âŹ) | DĂ©tail |
1 000 | Prix dâachat dâune part | |
Dividende annuel brut | 50 | Revenu distribué |
Taux de distribution | 5 % | (50 / 1 000) Ă 100 |
Durée de détention | 10 ans | HypothÚse |
Valeur de revente | 1 100 | Revalorisation de +10 % |
Rendement global estimĂ© (TRI) | â 5,9 % | Incluant revenus + plus-value |
Dans cet exemple, le rendement global annualisé (TRI) montre une rentabilité supérieure au taux de distribution, grùce à la revalorisation du patrimoine.
RentabilitĂ© vs Risque : Trouver lâĂ©quilibre
La rentabilitĂ© dâune SCPI dĂ©pend directement du niveau de risque acceptĂ©. Une SCPI Ă fort rendement peut investir dans des zones gĂ©ographiques ou des classes dâactifs plus dynamiques, mais aussi plus volatiles.
Les SCPI européennes ou sectorielles (santé, logistique) offrent souvent un meilleur rendement potentiel, mais avec un risque de change ou de marché à considérer.
Bon à savoir : Comment améliorer la rentabilité ?
- RĂ©investir les dividendes grĂące Ă lâoption de rĂ©investissement automatique (offerte par certaines sociĂ©tĂ©s de gestion).
- Diversifier entre plusieurs SCPI ou catĂ©gories dâactifs.
- Investir via une assurance-vie, pour bĂ©nĂ©ficier dâune fiscalitĂ© plus douce sur les revenus capitalisĂ©s.
- Optimiser la durĂ©e de dĂ©tention (au moins 8 Ă 10 ans) afin dâamortir les frais et maximiser la performance globale.
Les limites du calcul de rentabilité
La rentabilitĂ© dâune SCPI ne peut ĂȘtre apprĂ©ciĂ©e quâĂ long terme. Elle dĂ©pend :
- de la qualité de la gestion,
- de la conjoncture immobiliĂšre,
- et de la capacitĂ© de la SCPI Ă maintenir un bon taux dâoccupation.
Les performances passĂ©es ne prĂ©jugent pas des performances futures. Un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital, une liquiditĂ© limitĂ©e et une durĂ©e de dĂ©tention recommandĂ©e dâau moins 8 Ă 10 ans.
SynthĂšse
Indicateur | Objectif | IntĂ©rĂȘt |
Taux de distribution | Mesure du revenu annuel | Ăvaluer le rendement immĂ©diat |
TRI | Mesure globale sur plusieurs années | IntÚgre la plus-value potentielle |
Suivi de lâoccupation | Mesure la soliditĂ© locative | |
Rendement net | AprĂšs impĂŽts | Ăvaluer la performance rĂ©elle pour lâinvestisseur |

En résumé
Calculer la rentabilitĂ© dâune SCPI revient Ă Ă©valuer lâensemble des flux financiers gĂ©nĂ©rĂ©s par lâinvestissement (revenus, plus-values, frais et fiscalitĂ©). Câest un outil dâaide Ă la dĂ©cision pour choisir une SCPI performante, adaptĂ©e Ă ses objectifs de diversification, de revenus rĂ©guliers ou de valorisation du capital Ă long terme.
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Type de support
SCPI
Société Civile de Placement Immobilier |
Catégorie Bureau SCPI de rendement | Minimum de souscription 10 parts 208.00 ⏠|
SCPI de rendement Epargne Pierre |
Ă propos de lâauteur
Jonathan Dhiver
J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financiÚre, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de cÎté dÚs le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !