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“Excellent”, 165 avis

Comment calculer la rentabilité d'une SCPI ?

Publié par Jonathan Dhiver le 22 sept. 2015
Mis Ă  jour le 14 oct. 2025
6 min. de lecture
comment-calculer-la-rentabilite-d-une-scpi

Investir dans une SCPI (SociĂ©tĂ© Civile de Placement Immobilier) permet d’accĂ©der au marchĂ© immobilier sans gĂ©rer directement un bien. Toutefois, avant d’investir, il est essentiel de comprendre comment calculer la rentabilitĂ© d’une SCPI. Celle-ci ne se rĂ©sume pas uniquement au taux de distribution : elle inclut Ă©galement la plus-value potentielle Ă  long terme et divers indicateurs financiers.

Comprendre la notion de rentabilité en SCPI

Qu’est-ce que la rentabilitĂ© d’une SCPI ?

La rentabilitĂ© d’une SCPI mesure le revenu gĂ©nĂ©rĂ© par rapport au montant investi. Elle prend en compte :

  • les dividendes versĂ©s par la SCPI (revenus locatifs nets),
  • la valorisation Ă©ventuelle du prix de la part dans le temps,
  • et, dans certains cas, la fiscalitĂ© applicable.

Ainsi, la rentabilitĂ© globale d’une SCPI peut se dĂ©composer en deux volets :

  1. Rendement courant : issu des loyers distribués chaque trimestre.
  2. Plus-value potentielle : liĂ©e Ă  l’évolution du prix de la part Ă  la revente.
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Les principaux indicateurs de rentabilité

1. Le taux de distribution

Le taux de distribution est l’indicateur phare communiquĂ© chaque annĂ©e par les sociĂ©tĂ©s de gestion. Il se calcule ainsi :

Taux de distribution = (Dividende annuel brut / Prix de la part au 1er janvier) × 100

Exemple :

Si une SCPI distribue 10,20 € par part et que le prix de souscription est de 200 €,

le taux de distribution est : (10,20 / 200) × 100 = 5,10 %

Cet indicateur permet de comparer les SCPI entre elles. 

2. Le rendement global ou TRI (Taux de Rendement Interne)

Le TRI (Taux de Rendement Interne) reflÚte la performance globale sur plusieurs années, en tenant compte :

Il s’agit d’un indicateur plus complet, car il inclut la notion de temps et d’évolution du capital.

Formule simplifiée :

TRI = taux d’actualisation pour lequel la somme des flux futurs (revenus + revente) = investissement initial

Exemple :

Une SCPI achetĂ©e 1 000 € la part, qui distribue 50 € par an pendant 10 ans, puis dont la part est revendue 1 100 €, affiche un TRI d’environ 5,9 %.

3. Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM)

Avant 2022, on parlait du TDVM. Il correspondait au revenu annuel versĂ© rapportĂ© au prix moyen des parts sur l’annĂ©e. Cet indicateur a Ă©tĂ© remplacĂ© par le taux de distribution, plus normĂ© et transparent.

4. Le rendement net aprĂšs impĂŽts

Pour un investisseur, il est aussi pertinent de mesurer le rendement net d’impĂŽt, qui dĂ©pend :

  • du taux marginal d’imposition,
  • des prĂ©lĂšvements sociaux 
  • et du rĂ©gime fiscal (revenus fonciers ou LMNP selon le cas).

Les Ă©lĂ©ments influençant la rentabilitĂ© d’une SCPI

1. Le taux d’occupation financier (TOF)

Le TOF mesure la part des loyers effectivement encaissés par rapport aux loyers potentiels.
Un TOF élevé (> 90 %) traduit une bonne gestion locative et une rentabilité stable.

2. Les frais de souscription et de gestion

Les frais de souscription (ou d’entrĂ©e) varient gĂ©nĂ©ralement entre 5 % et 12 %, selon la SCPI. Les frais de gestion annuels sont d’environ 8 Ă  10 % des loyers encaissĂ©s.

Ces coĂ»ts doivent ĂȘtre intĂ©grĂ©s dans le calcul de la rentabilité à long terme, car ils peuvent impacter les premiĂšres annĂ©es d’investissement.

3. La valorisation du patrimoine

Certaines SCPI affichent des revalorisations de part dans le temps, en lien avec :

À l’inverse, en pĂ©riode de tension immobiliĂšre, des dĂ©valorisations peuvent survenir, comme observĂ© en 2023-2024 sur certaines SCPI de bureaux.

comment-evaluer-la-rentabilite-d-une-scpi

Exemple complet de calcul de rentabilité

ÉlĂ©ment

Montant (€)

Détail

Prix de souscription

1 000

Prix d’achat d’une part

Dividende annuel brut

50

Revenu distribué

Taux de distribution

5 %

(50 / 1 000) × 100

Durée de détention

10 ans

HypothĂšse

Valeur de revente

1 100

Revalorisation de +10 %

Rendement global estimé (TRI)

≈ 5,9 %

Incluant revenus + plus-value

Dans cet exemple, le rendement global annualisé (TRI) montre une rentabilité supérieure au taux de distribution, grùce à la revalorisation du patrimoine.

RentabilitĂ© vs Risque : Trouver l’équilibre

La rentabilitĂ© d’une SCPI dĂ©pend directement du niveau de risque acceptĂ©. Une SCPI Ă  fort rendement peut investir dans des zones gĂ©ographiques ou des classes d’actifs plus dynamiques, mais aussi plus volatiles.

Les SCPI européennes ou sectorielles (santé, logistique) offrent souvent un meilleur rendement potentiel, mais avec un risque de change ou de marché à considérer.

Bon à savoir : Comment améliorer la rentabilité ?

Les limites du calcul de rentabilité

La rentabilitĂ© d’une SCPI ne peut ĂȘtre apprĂ©ciĂ©e qu’à long terme. Elle dĂ©pend :

  • de la qualitĂ© de la gestion,
  • de la conjoncture immobiliĂšre,
  • et de la capacitĂ© de la SCPI Ă  maintenir un bon taux d’occupation.

Les performances passĂ©es ne prĂ©jugent pas des performances futures. Un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital, une liquiditĂ© limitĂ©e et une durĂ©e de dĂ©tention recommandĂ©e d’au moins 8 Ă  10 ans.

SynthĂšse

Indicateur

Objectif

IntĂ©rĂȘt

Taux de distribution

Mesure du revenu annuel

Évaluer le rendement immĂ©diat

TRI

Mesure globale sur plusieurs années

IntĂšgre la plus-value potentielle

TOF

Suivi de l’occupation

Mesure la solidité locative

Rendement net

AprĂšs impĂŽts

Évaluer la performance rĂ©elle pour l’investisseur

quel-indicateur-de-performance-scpi-devrais-je-considerer

En résumé

Calculer la rentabilitĂ© d’une SCPI revient Ă  Ă©valuer l’ensemble des flux financiers gĂ©nĂ©rĂ©s par l’investissement (revenus, plus-values, frais et fiscalitĂ©). C’est un outil d’aide Ă  la dĂ©cision pour choisir une SCPI performante, adaptĂ©e Ă  ses objectifs de diversification, de revenus rĂ©guliers ou de valorisation du capital Ă  long terme.

À lire Ă©galement : 

Quelles sont les SCPI Ă  revenus mensuels en 2025 ?


Les points importants pour la SCPI Epargne Pierre
Type de support SCPI Société Civile de Placement
Immobilier
CatĂ©gorie Bureau SCPI de rendement Minimum de souscription 10 parts 208.00 €
SCPI de rendement Epargne Pierre

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À propos de l’auteur

Jonathan Dhiver

Jonathan Dhiver

J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financiÚre, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de cÎté dÚs le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !

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