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Comment calculer la rentabilité d’une SCPI en 2026 ?
Investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet d'accéder au marché immobilier sans gérer directement un bien. Toutefois, avant d'investir, il est essentiel de comprendre comment calculer la rentabilité d'une SCPI. Celle-ci ne se résume pas uniquement au taux de distribution : elle inclut également la plus-value potentielle à long terme et divers indicateurs financiers, comme la Performance Globale Annuelle (PGA) qui complète désormais le taux de distribution depuis 2025 selon l'ASPIM.
Comprendre la notion de rentabilité en SCPI
Qu'est-ce que la rentabilité d'une SCPI ?
La rentabilité d'une SCPI mesure le revenu généré par rapport au montant investi. Elle prend en compte :
- les dividendes versés par la SCPI (revenus locatifs nets),
- la valorisation éventuelle du prix de la part dans le temps,
- et, dans certains cas, la fiscalité applicable.
Ainsi, la rentabilité globale d'une SCPI peut se décomposer en deux volets :
- Rendement courant : issu des loyers distribués chaque trimestre.
- Plus-value potentielle : liée à l'évolution du prix de la part à la revente.
Les principaux indicateurs de rentabilité
1. Le taux de distribution
Le taux de distribution est l'indicateur phare communiqué chaque année par les sociétés de gestion. Il se calcule ainsi :
Taux de distribution = (Dividende annuel brut / Prix de la part au 1er janvier) × 100
Exemple :
Si une SCPI distribue 12,48 € par part et que le prix de souscription est de 200 €, comme pour certaines SCPI France en 2024,
le taux de distribution est : (12,48 / 200) × 100 = 6,24 %.
En 2024, la moyenne du marché s'établit autour de 4,72 %, avec des SCPI France à 4,30 % et des pointes à 9,52 % pour Sofidynamic.
Cet indicateur permet de comparer les SCPI entre elles.
2. Le rendement global ou TRI (Taux de Rendement Interne)
Le TRI (Taux de Rendement Interne) reflète la performance globale sur plusieurs années, en tenant compte :
- des revenus distribués,
- de la revalorisation (ou dépréciation) du prix de part,
- et de la durée de détention.
Il s'agit d'un indicateur plus complet, car il inclut la notion de temps et d'évolution du capital. Par exemple, certaines SCPI affichent un TRI sur 5 ans de l'ordre de 6,05 %.
Formule simplifiée :
TRI = taux d'actualisation pour lequel la somme des flux futurs (revenus + revente) = investissement initial
Exemple :
Une SCPI achetée 1 000 € la part, qui distribue 50 € par an pendant 10 ans, puis dont la part est revendue 1 100 €, affiche un TRI d'environ 5,9 %.
3. Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM)
Avant 2022, on parlait du TDVM. Il correspondait au revenu annuel versé rapporté au prix moyen des parts sur l'année. Cet indicateur a été remplacé par le taux de distribution, plus normé et transparent, complété depuis 2025 par la Performance Globale Annuelle (PGA) comme nouvel indicateur officiel.
4. Le rendement net après impôts
Pour un investisseur, il est aussi pertinent de mesurer le rendement net d'impôt, qui dépend :
- du taux marginal d'imposition,
- des prélèvements sociaux,
- et du régime fiscal (revenus fonciers ou LMNP selon le cas).
Les éléments influençant la rentabilité d'une SCPI
1. Le taux d'occupation financier (TOF)
Le TOF mesure la part des loyers effectivement encaissés par rapport aux loyers potentiels.
Un TOF élevé (> 90 %) traduit une bonne gestion locative et une rentabilité stable. En 2026, les SCPI France atteignent en moyenne 92,97 %, au-dessus du marché.
2. Les frais de souscription et de gestion
Les frais de souscription (ou d'entrée) varient généralement entre 5 % et 12 %, selon la SCPI. Les frais de gestion annuels sont d'environ 8 à 10 % des loyers encaissés, par exemple 9,6 % pour CAP Foncières & Territoires.
Ces coûts doivent être intégrés dans le calcul de la rentabilité à long terme, car ils peuvent impacter les premières années d'investissement.
3. La valorisation du patrimoine
Certaines SCPI affichent des revalorisations de part dans le temps, en lien avec :
- la hausse des valeurs immobilières,
- ou la qualité du portefeuille (bureaux, santé, logistique, etc.). Les SCPI logistiques dédiées affichent par exemple autour de 5,50 % en 2024.
À l'inverse, en période de tension immobilière, des dévalorisations peuvent survenir, comme observé en 2023-2024 sur certaines SCPI de bureaux.
Exemple complet de calcul de rentabilité
Élément | Montant (€) | Détail |
|---|---|---|
1 000 | Prix d'achat d'une part | |
Dividende annuel brut | 50 | Revenu distribué |
Taux de distribution | 5 % | (50 / 1 000) × 100, proche de la moyenne 2024 à 4,72 % |
Durée de détention | 10 ans | Hypothèse |
Valeur de revente | 1 100 | Revalorisation de +10 % |
Rendement global estimé (TRI) | ≈ 5,9 % | Incluant revenus + plus-value |
Dans cet exemple, le rendement global annualisé (TRI) montre une rentabilité supérieure au taux de distribution, grâce à la revalorisation du patrimoine.
Rentabilité vs Risque : Trouver l'équilibre
La rentabilité d'une SCPI dépend directement du niveau de risque accepté. Une SCPI à fort rendement peut investir dans des zones géographiques ou des classes d'actifs plus dynamiques, mais aussi plus volatiles.
Les SCPI européennes ou sectorielles (santé, logistique) offrent souvent un objectif de rendement de 6 % à 7 % à long terme, mais avec un risque de change ou de marché à considérer.
Bon à savoir : Comment améliorer la rentabilité ?
- Réinvestir les dividendes grâce à l'option de réinvestissement automatique (offerte par certaines sociétés de gestion).
- Diversifier entre plusieurs SCPI ou catégories d'actifs immobiliers.
- Investir via une assurance-vie, pour bénéficier d'une fiscalité plus douce sur les revenus capitalisés.
- Optimiser la durée de détention (au moins 8 à 10 ans) afin d'amortir les frais et maximiser la performance globale.
Les limites du calcul de rentabilité
La rentabilité d'une SCPI ne peut être appréciée qu'à long terme. Elle dépend :
- de la qualité de la gestion,
- de la conjoncture immobilière,
- et de la capacité de la SCPI à maintenir un bon taux d'occupation.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital, une liquidité limitée et une durée de détention recommandée d'au moins 8 à 10 ans.
Synthèse
Indicateur | Objectif | Intérêt |
|---|---|---|
Taux de distribution | Mesure du revenu annuel | Évaluer le rendement immédiat, moyenne 4,72 % en 2024 |
TRI | Mesure globale sur plusieurs années | Intègre la plus-value potentielle |
Suivi de l'occupation | Mesure la solidité locative, 92,97 % pour SCPI France | |
Rendement net | Après impôts | Évaluer la performance réelle pour l'investisseur |
PGA | Performance globale annuelle | Complément officiel depuis 2025 |
En résumé
Calculer la rentabilité d'une SCPI revient à évaluer l'ensemble des flux financiers générés par l'investissement (revenus, plus-values, frais et fiscalité). C'est un outil d'aide à la décision pour choisir une SCPI performante, adaptée à ses objectifs de diversification, de revenus réguliers ou de valorisation du capital à long terme.
À lire également :
Quelles sont les SCPI à revenus mensuels en 2026 ?
À retenir
- La rentabilité d'une SCPI combine taux de distribution, plus-value potentielle et fiscalité.
- Le TRI et la PGA donnent une vision globale de la performance sur la durée.
- Suivre le TOF, les frais et la qualité du patrimoine est indispensable pour piloter son investissement.
- La performance ne s'apprécie qu'à long terme (8 à 10 ans minimum) et reste soumise au risque de perte en capital.
Conseil d'expert
En tant qu'expert en SCPI, je recommande de suivre régulièrement vos indicateurs de performance : taux de distribution, TRI, TOF, mais aussi désormais PGA. Le Rendement Global Immobilier (RGI) et la PGA offrent un niveau de lecture plus complet que le seul revenu courant. Utilisez-les pour comparer vos SCPI dans le temps, ajuster vos arbitrages et vérifier que votre portefeuille reste cohérent avec votre profil de risque et votre horizon d'investissement.
| Les points importants pour la SCPI Epargne Pierre | ||
| Type de support
SCPI
Société Civile de Placement Immobilier |
Catégorie Bureau SCPI de rendement | Minimum de souscription 10 parts 208.00 € |
| SCPI de rendement Epargne Pierre | ||
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À propos de l’auteur
Jonathan Dhiver
J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financière, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de côté dès le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !
