Assurance vie et SCPI de rendement : comment optimiser votre épargne en 2025 ?

Face à la baisse de rendement des fonds en euros, l'attrait des contrats d'assurance vie tend à se dissiper. Pourtant, nombreux sont ceux qui restent captivés par la fiscalité avantageuse de ces produits et commencent à chercher le moyen de diversifier en complétant par d'autres supports, dont les SCPI de rendement. L'assurance vie SCPI, une solution en 2025 ? Découvrez notre analyse.

Pourquoi souscrire à des parts de SCPI via son assurance-vie ? 

Placement de long terme, les SCPI permettent aux épargnants d'investir facilement dans l'immobilier tout en étant exemptés des contraintes liées à la gestion du patrimoine ou du parc immobilier. En d'autres termes, il s'agit d'un véhicule de placement permettant d'accéder à l'immobilier plus simplement.

Placer son argent de manière régulière avec l'assurance vie, et en particulier via des versements programmés, permet de se constituer une épargne sur le long terme. L'épargne mensuelle est plus qu'appréciée par les équipes de MeilleureSCPI.com.

La possibilité d'investir en SCPI à partir d'un contrat d'assurance-vie, comme c'est le cas avec Corum Eurion gérée par la société de gestion Corum AM et d'autres SCPI, permet par ailleurs aux épargnants de profiter d'une diversification. Il s'agit d'une opportunité permettant de cumuler les rendements des SCPI d'immobilier d'entreprise, autour de 4,5 % brut en moyenne en 2025 selon l'ASPIM-IEIF, et le cadre fiscal avantageux de l'assurance-vie.

Quels avantages d'inclure des SCPI dans son contrat assurance-vie ?

Les placements en SCPI via assurance vie connaissent depuis quelques années un engouement assez fort. Cela s'explique par les nombreux avantages qu'offre cette option, à savoir :

• Une imposition réduite, du fait de l'absence de prélèvements sociaux et de fiscalité immédiate sur les revenus fonciers. Par ailleurs, la revente des parts de SCPI ne peut pas entraîner d'imposition tant que les revenus qui en sont issus restent dans le contrat d'assurance-vie. 
   
• Une transmission facilitée, grâce à la possibilité d'utiliser l'assurance vie comme enveloppe successorale pour un ou plusieurs bénéficiaires. De plus, l'avantage de la fiscalité reste intact malgré la transmission.  
   
• Un accès à différentes SCPI du marché, sélectionnées par l'assureur, permettant de diversifier les secteurs (santé, logistique, bureaux, commerces…) et les zones géographiques. 
   
• Un ticket d'entrée réduit par rapport à la souscription directe, ce qui limite la commission de souscription et peut ainsi augmenter le taux de distribution, mais aussi les performances globales du placement. De plus, la garantie du minimum de souscription est abaissée, ce qui permet de donner accès à l'immobilier à un grand nombre d'investisseurs grâce à un montant d'investissement plus accessible.   
   
• Une jouissance des parts plus rapide et flexible, car l'acquisition de parts de SCPI via assurance-vie permet de bénéficier d'une grande souplesse. Les épargnants peuvent, par exemple, demander facilement une modification de la fréquence de versement de leurs dividendes. 

Là où il faut porter son attention avant de souscrire à des SCPI en Assurance vie

Il ne faut pas pour autant se reposer sur ses lauriers, car cette alternative n'est pas dénuée de contraintes. Pour prendre sa décision posément, quelques éléments doivent être passés en revue :

• Les frais du contrat d'assurance-vie ont une forte influence sur la rentabilité du placement en SCPI. Les rendements proposés par la SCPI sont encore diminués des frais d'entrée ou de versement, des frais de gestion, des frais d'arbitrage et des frais de sortie. L'idéal est donc de se pencher au préalable sur le contrat d'assurance-vie et de s'assurer que les lignes concernant les frais sont compétitives.  
   
• Le choix des SCPI est assez limité dans le cas d'une souscription via assurance-vie, par rapport à un investissement en direct. Les assureurs appliquent leurs propres critères pour évaluer si une SCPI est éligible ou non à leur contrat : réputation de la société de gestion, historique de rendement, performance passée, capitalisation… autant de critères qui restreignent l'univers d'investissement.  
   
• L'assureur doit également être pris en compte, notamment sa solidité financière et sa fiabilité. Une éventuelle faillite de la compagnie d'assurance peut compliquer votre placement en SCPI et rallonger les délais de récupération de votre épargne.  

Les avantages fiscaux des SCPI dans une assurance vie

L'un des principaux atouts de l'intégration des SCPI dans une assurance vie réside dans les bénéfices fiscaux. Les revenus générés par les SCPI sont capitalisés dans le contrat, ce qui permet de différer l'imposition des revenus jusqu'à ce qu'un rachat soit effectué (hors prélèvements sociaux).

Après huit ans de détention, l'assurance vie bénéficie d'une fiscalité avantageuse avec un abattement annuel sur les gains retirés, réduisant ainsi la charge fiscale globale pour l'investisseur. Cela rend l'assurance vie particulièrement attrayante pour les épargnants cherchant à optimiser leur fiscalité sur le long terme, surtout avec des SCPI de rendement affichant des taux de distribution compris entre 5,20 % et 9,52 % en 2025 pour les meilleures performances.

Choisir les bonnes SCPI pour une assurance vie

Le choix des SCPI à loger dans une assurance vie doit être effectué avec soin pour maximiser les rendements et minimiser les risques.

Il est recommandé de :

• diversifier les types de SCPI sélectionnées (SCPI de rendement, SCPI de plus-value, SCPI diversifiées, sectorielles, européennes…) afin de bénéficier d'une exposition équilibrée aux différents secteurs immobiliers et zones géographiques ;
• viser, en 2025, des SCPI dont les rendements moyens se situent autour de 4,5 % à 6 % brut, en cohérence avec votre profil de risque ;
• analyser les conditions spécifiques de chaque contrat d'assurance vie, certaines SCPI pouvant ne pas être éligibles ou supporter des frais supplémentaires via l'enveloppe ;
• étudier avec attention les performances passées, la gestion des risques et les perspectives de marché de chaque SCPI avant d'investir.

Une analyse approfondie de ces éléments vous aidera à prendre une décision éclairée et à construire une allocation SCPI cohérente avec votre horizon de placement.

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