Comment calculer la valeur de l’usufruit en SCPI en 2026

La Société Civile de Placement Immobilier, plus couramment appelée SCPI, est un véhicule d'investissement populaire en pierre-papier. Elle permet d'investir indirectement dans l'immobilier locatif sans les tracas de la gestion directe. Mais que se passe-t-il lorsque l'on souhaite démembrer les droits de propriété via l'usufruit ? Cet article vous guide à travers les étapes pour calculer la valeur de l'usufruit en SCPI et comprendre ses enjeux fiscaux et patrimoniaux.

Comprendre l'usufruit en SCPI

Qu'est-ce que l'usufruit?

L'usufruit (au sens du Code civil) est le droit de jouir d'un bien dont une autre personne détient la nue-propriété. En d'autres termes, l'usufruitier peut utiliser le bien et en percevoir les revenus (comme les loyers ou dividendes de SCPI), sans en être le propriétaire complet.

Pourquoi séparer usufruit et nue-propriété en SCPI?

Séparer l'usufruit de la nue-propriété est une stratégie d'optimisation fiscale et patrimoniale. L'usufruitier perçoit les revenus (dividendes de la SCPI) et est imposable sur ces revenus, tandis que le nu-propriétaire attend la fin du démembrement ou la revente de ses parts pour réaliser une plus-value.

Sur le plan fiscal, le démembrement peut aussi offrir des avantages à l'IFI : selon l'article 968 du CGI, la valeur imposable peut, dans certains cas, être concentrée chez l'usufruitier. D'où l'importance d'une analyse fine avant de mettre en place un démembrement de parts de SCPI.

Méthode de calcul de la valeur de l'usufruit

Avant de passer au calcul de l'usufruit, il est important de bien avoir en tête qu'il existe deux grands types de démembrement :

• l'usufruit viager, lié à la durée de vie de l'usufruitier ;
• l'usufruit temporaire fixe, limité dans le temps (5, 10, 15 ans, etc.).

Qu'est ce que l'usufruit viager ?

L'usufruit viager est le droit de jouissance accordé à une personne pour toute la durée de sa vie. Une fois que l'usufruitier décède, l'usufruit rejoint la nue-propriété pour reformer la pleine propriété.

Le calcul de la valeur de l'usufruit viager dépend principalement de deux facteurs :

• la durée de l'usufruit, ici assimilée à l'espérance de vie de l'usufruitier ;
• l'âge de l'usufruitier au jour de l'opération.

Pour les besoins fiscaux (droits de donation, succession, etc.), on applique le barème de l'article 669 du CGI, qui fixe une valeur forfaitaire de l'usufruit et de la nue-propriété en fonction de l'âge de l'usufruitier.

Tableau du barème de l'usufruit viager

Voici un tableau simplifié basé sur le barème fiscal de l'usufruit en fonction de l'âge (article 669 CGI, inchangé en 2026) :

Exemple de calcul

Prenons l'exemple d'une SCPI dont la valeur de part est de 100 €. Si l'usufruitier a 45 ans, d'après le tableau ci-dessus, la valeur fiscale de l'usufruit est de 60 %. Ainsi :

• la valeur de l'usufruit pour une part serait de 60 € (60 % de 100 €) ;
• la valeur de la nue-propriété serait de 40 €.

Ce barème est avant tout un outil fiscal. Pour juger de l'intérêt économique d'un démembrement de SCPI, il est indispensable d'intégrer le coupon (rendement annuel), la durée de l'opération et le prix de sortie attendu.

Tableau du barème calcul de l'usufruit économique 

Dans une SCPI, la valeur de la pleine propriété des parts est déterminée par la somme des valeurs de l'usufruit et de la nue-propriété. Le partage de cette valeur est avant tout effectué en fonction de la durée du démembrement. À noter que plus la durée du démembrement est longue, plus la valeur de l'usufruit augmente.

Pour l'usufruit temporaire, le fisc applique, au titre de l'article 669-II du CGI, une valorisation forfaitaire de 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de 10 ans, dans la limite de 30 ans :

• 23 % pour une durée de 0 à 10 ans ;
• 46 % pour une durée de 11 à 20 ans ;
• 69 % pour une durée de 21 à 30 ans.

C'est toutefois la société de gestion qui fixe concrètement la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété d'une part de SCPI via des clés de répartition. Ces clés varient d'une SCPI à une autre et intègrent notamment le rendement projeté (le coupon attendu), la durée du démembrement, la qualité du patrimoine et l'offre et la demande sur le marché.

La répartition moyenne proposée par les sociétés de gestion est la suivante :

Ces valeurs résultent de plusieurs critères, comme :

• les revenus que percevra l'usufruitier (par exemple un rendement de 6 % sur la pleine propriété) ;
• l'évolution des prix de l'immobilier détenu par la SCPI ;
• l'offre et la demande sur le marché primaire et secondaire des parts ;
• les hypothèses de revalorisation et de liquidité de la SCPI.

Il est très important de prendre des hypothèses réalistes sur le coupon, puisque la sensibilité à la performance de l'usufruit est directement corrélée au niveau de ce coupon. Si le coupon baisse de façon significative, il peut en résulter une véritable problématique de performance pour l'usufruitier, surtout sur des durées courtes où la revente de la nue-propriété ne compense pas la baisse de revenus.

Pour apprécier la rentabilité réelle, il est recommandé de raisonner en TRI (Taux de Rendement Interne), en intégrant :

• le prix payé pour l'usufruit ou la nue-propriété ;
• les coupons attendus (scénarios haut, central, bas) ;
• la valeur de la part à l'issue du démembrement ;
• la fiscalité applicable (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, IFI).

Calculer la valeur de l'usufruit en SCPI est une démarche qui peut sembler complexe au premier abord. Pourtant, avec les bonnes informations, les barèmes fiscaux actualisés et les simulateurs disponibles, vous pouvez naviguer efficacement dans cet univers, optimiser votre investissement en usufruit ou nue-propriété et sécuriser votre stratégie patrimoniale.

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