Notapierre : un second semestre 2025 entre prudence et adaptation

Le second semestre 2025 s'inscrit dans la continuité d'un cycle de transformation entamé depuis 2023 sur les marchés immobiliers. L'univers des SCPI évolue dans un environnement marqué par des conditions de financement plus exigeantes, une prudence accrue des investisseurs et une recomposition progressive des valorisations. En 2025, la collecte nette des SCPI devrait franchir le seuil des 4,5 Md€, contre 3,53 Md€ en 2024, traduisant une amélioration malgré un environnement toujours marqué par les ajustements du marché. Dans ce contexte, la capitalisation globale du marché s'établit autour de 88 Md€ au 30 septembre 2025, illustrant une forme de stabilisation après plusieurs phases d'ajustement^[1].

Plusieurs tendances structurantes se dégagent : une sélectivité accrue des investisseurs, une attention renforcée à la qualité locative et environnementale, et une pression persistante sur la liquidité du marché secondaire. Les parts en attente de retrait représentent environ 2,7 % de la capitalisation, soulignant des tensions toujours présentes sur certaines classes d'actifs, notamment les bureaux et commerces^[1].

Face à cet environnement exigeant, la SCPI Notapierre, gérée par Unofi, adopte une stratégie marquée par la discipline financière et la recherche de stabilité, permettant de maintenir des performances solides malgré les défis du marché^[1][2].

Notapierre face à un marché immobilier en transition

Une gestion prudente dans un environnement exigeant

En 2025, la collecte brute de Notapierre atteint 63,8 M€, en léger recul de -1 % par rapport à l'année précédente, tandis que la collecte nette reste absente sur l'ensemble de l'année. Malgré cela, la situation de liquidité apparaît maîtrisée : 0,34 % de parts en attente de retrait au 31 décembre 2025, un niveau significativement inférieur à la moyenne du marché (2,7 %)^[1].

Les souscriptions enregistrées en fin d'année permettent de compenser les demandes de retrait jusqu'au 4 novembre 2025, avec un règlement intervenu mi-janvier, marquant un deuxième mois consécutif de collecte nette positive^[1].

La gestion repose sur plusieurs axes structurants :

• maintien de la fluidité du marché des parts ;
• maîtrise du passif ;
• gestion active du patrimoine immobilier.

Cette approche vise à assurer une certaine continuité dans la distribution de revenus, dans un environnement encore instable^[1].

Des fondamentaux solides malgré un contexte chahuté

Malgré les tensions du marché, Notapierre s'appuie sur des fondamentaux robustes. Voici les indicateurs clés au 31 décembre 2025^[1] :

Ces données traduisent une capacité à maintenir des performances relativement stables, en lien avec une gestion prudente et une sélection rigoureuse des actifs. La valeur vénale du patrimoine progresse de 1,55 % à patrimoine constant par rapport au 31 décembre 2024^[1].

Un patrimoine en évolution qualitative

La SCPI bénéficie d'un parc immobilier diversifié : 118 actifs représentant 812 580 m², avec une forte dominante de bureaux (73,9 %), une présence en régions (71,38 %) et en région parisienne (25,61%). Par ailleurs, 54,01 % de la surface du patrimoine de Notapierre  bénéficie d'un label ou d'une certification environnementale, répondant aux attentes croissantes des locataires^[1].

Une gestion locative contrastée au second semestre 2025

Des loyers globalement bien recouvrés

Le taux de recouvrement des loyers atteint 98,1 % au second semestre 2025 et 98,9 % sur l'ensemble de l'année. Les revenus locatifs totaux s'élèvent à 129 336 160 € en 2025, répartis de manière relativement homogène^[1].

Une légère dégradation du taux d'occupation

Le taux d'occupation financier (TOF) s'établit à 87,93 % au second semestre 2025, contre 88,58 % au premier semestre. Les surfaces vacantes représentent 13,69 % du patrimoine, en hausse par rapport à 12,4 % fin 2024^[1].

Des mouvements locatifs significatifs

Le second semestre est marqué par des mouvements locatifs notables :

• 22 561 m² renégociés ou renouvelés (3 557 K€ de loyers annuel) ;
• 10 219 m² reloués (1 191 K€ de loyers annuel) ;
• 48 606 m² libérés (12 410 K€ de loyers annuel).

Ces éléments traduisent un marché locatif actif mais contrasté, avec une dynamique de relocation encore inférieure aux surfaces libérées^[1].

Une politique d'arbitrage active

Afin d'adapter son portefeuille, Notapierre poursuit une stratégie d'arbitrage significative. 

Au second semestre 2025 :

• 10 opérations réalisées ;
• 30 443 m² cédés ;
• 40 120 000 € de montant net vendeur.

Sur l'ensemble de l'année, cela représente 12 arbitrages pour 34 223 m² et 48,45 M€ de montant net vendeur^[1].

Les actifs cédés présentent :

• 26,25 % de vacance moyenne ;
• une ancienneté moyenne de 18 ans ;
• une absence de certification environnementale.

Cette politique vise à améliorer la qualité globale du portefeuille et sa résilience^[1].

Une performance stable dans un environnement complexe

Distribution et rendement

Notapierre affiche en 2025 une distribution annuelle de 13,944 € par part, un taux de distribution de 4,10 %, et une performance globale annuelle de 4,10 %. Les acomptes trimestriels s'élèvent à 3,486 € par part^[1][2].

Performance long terme (TRI)

Ces niveaux reflètent l'évolution du cycle immobilier et l'impact des conditions de marché récentes sur la performance long terme de la SCPI^[1][2][8].

Marché des parts et conditions de souscription

En 2025, 187 522 parts sont souscrites pour un montant total de 63 757 480 €. Le prix de souscription reste fixé à 340 € par part (valeur nominale : 243,92 €, prime d'émission : 96,08 €)^[1].

Depuis le 1er septembre 2025, le délai de jouissance évolue : entrée en jouissance au 1er jour du mois suivant la souscription, ce qui améliore la lisibilité pour les investisseurs^[1].

Fiscalité et cadre réglementaire

À compter du 1er janvier 2026 :

• le prélèvement forfaitaire unique (PFU) passe à 31,40 % ;
• les revenus fonciers restent soumis au prélèvement à la source ;
• les plus-values immobilières sont imposées à 19 % + 17,20 % de prélèvements sociaux ;
• les parts de SCPI entrent dans l'assiette de l'IFI.

Ces éléments fiscaux doivent être intégrés dans toute stratégie patrimoniale incluant Notapierre^[1].

Perspectives : stabilité et gestion dans la durée

Dans un environnement encore incertain, la stratégie de Notapierre repose sur la continuité de la gestion prudente, l'adaptation progressive du portefeuille et la recherche de stabilité des revenus. La société de gestion vise un taux de distribution prévisionnel annualisé de 4,10 % au 1er semestre 2026, sous réserve de l'évolution du marché^[1].

Cette approche s'inscrit dans une logique de gestion long terme, privilégiant la résilience du patrimoine et la protection des intérêts des associés.

Conclusion

Notapierre démontre une remarquable résilience en 2025, naviguant entre prudence et adaptation dans un marché immobilier en transition. Avec une liquidité maîtrisée, des arbitrages ciblés et des fondamentaux solides, cette SCPI illustre comment une gestion rigoureuse peut préserver la valeur pour les investisseurs, même dans un contexte de tensions persistantes.

Les perspectives pour 2026 confirment cette trajectoire de stabilité, tout en invitant à une vigilance continue face aux évolutions macroéconomiques et réglementaires^[1][2].