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Les raisons d'investir dans une SCPI européenne en 2025
Les raisons d'investir dans une SCPI européenne en 2025
Investir dans une SCPI européenne séduit de nombreux investisseurs à la recherche de diversification et d'une exposition plus large que le seul marché français. Mais quels sont les véritables avantages ? Quels objectifs cela peut-il permettre ?
Cet article propose un panorama clair et documenté des raisons qui motivent l'investissement dans une SCPI européenne, avec des exemples concrets actualisés à fin 2025 et des données de performance 2024.
SCPI européenne : Définition et principe
Une SCPI européenne est une Société Civile de Placement Immobilier qui investit tout ou partie de son patrimoine immobilier hors de France, principalement dans l'Union européenne ou l'Espace économique européen. Il s'agit généralement d'une SCPI diversifiée européenne, exposée à plusieurs pays et secteurs.
Caractéristiques principales
- Les acquisitions sont situées dans différents pays européens.
- Les loyers proviennent de baux commerciaux ou logistiques européens.
- La gestion reste confiée à une société de gestion française agréée par l'AMF.
- La fiscalité des revenus suit les règles des conventions fiscales internationales.
Les principaux avantages d'une SCPI européenne
1. Une diversification géographique
Investir dans une SCPI européenne permet de limiter l'exposition à un seul marché immobilier national. La diversification géographique est l'un des principaux moteurs de cette stratégie.
Atouts :
- Réduction des risques liés aux cycles immobiliers locaux.
- Accès à des marchés dynamiques ou moins concurrentiels.
- Mutualisation des risques pays.
Exemple concret :
La SCPI Transitions Europe (Primonial REIM) et la SCPI Épargne Pierre Europe (Atland Voisin) répartissent leurs investissements sur plusieurs pays comme l'Allemagne, l'Espagne, les Pays-Bas et l'Irlande, avec des taux de distribution 2024 respectifs d'environ 8,25 % et 6,75 %.
2. Recherche de rendements attractifs
Certains marchés européens offrent des rendements immobiliers supérieurs ou complémentaires à ceux du marché français. Cela peut s'expliquer par :
- Moindre saturation des marchés.
- Tensions locatives fortes dans certaines zones (logistique, bureaux prime).
- Politiques de soutien au développement immobilier.
En 2024, les SCPI européennes ont affiché un taux de distribution moyen d'environ 6,25 %, en hausse par rapport à 5,62 % en 2023 et supérieur d'environ 1,1 point aux SCPI majoritairement françaises (environ 5,16 %).
3. Fiscalité optimisée via les conventions fiscales
Les revenus fonciers étrangers bénéficient de mécanismes fiscaux permettant d'éviter la double imposition.
Enjeux :
- Crédit d'impôt en France égal à l'impôt payé à l'étranger.
- Taux d'imposition local parfois plus faible.
- Optimisation de la fiscalité des revenus fonciers.
Exemple concret :
Dans le cas d'un revenu provenant d'Allemagne, le contribuable français bénéficie d'un crédit d'impôt équivalent à l'impôt payé localement, ce qui réduit la fiscalité totale.
4. Accès à des marchés locatifs solides
Plusieurs pays européens présentent des fondamentaux immobiliers attractifs :
- Taux d'occupation élevés.
- Demande locative dynamique dans les grandes métropoles.
- Contrats de location long terme.
En 2025, les SCPI européennes se diversifient fortement vers la logistique, la santé, les commerces, les résidences seniors et l'hôtellerie, profitant du dynamisme du marché immobilier européen.
Exemple concret :
La SCPI Comète (Primonial REIM) et la SCPI Iroko Zen (Iroko) annoncent des investissements dans des entrepôts logistiques aux Pays-Bas et en Espagne, marchés porteurs avec une demande soutenue, et un taux de distribution 2024 d'environ 10,62 % pour Comète.
5. Indexation des loyers et protection partielle contre l'inflation
Les baux commerciaux européens intègrent souvent des clauses d'indexation sur l'inflation locale.
- Revenus potentiellement ajustés à l'inflation.
- Préservation du pouvoir d'achat des loyers.
- Renforcement de la résilience en période de tensions inflationnistes.
6. Mutualisation des risques
Outre la diversification géographique, les SCPI européennes répartissent leurs investissements sur :
- Différents secteurs (bureaux, commerces, logistique, santé, hôtellerie, résidences gérées).
- Plusieurs locataires de qualité (entreprises internationales, acteurs publics).
Cela permet d'atténuer l'impact d'éventuelles crises sectorielles ou locales.
Exemple concret :
La SCPI Transitions Europe détaille une stratégie multi-pays et multi-actifs visant la mutualisation des risques locatifs, avec un taux de distribution d'environ 8,25 % en 2024.
Exemple concret : SCPI Transitions Europe
Pour illustrer ces avantages, examinons le cas d'une SCPI européenne de référence en détail.
| Critère | Données clés |
|---|---|
Primonial REIM | |
Pays ciblés | Zone euro (Allemagne, Espagne, Pays-Bas, Irlande) |
Secteurs visés | Bureaux, commerces, logistique, santé, diversifiée |
Points forts | Diversification géographique et sectorielle, rendement élevé |
Indexation | Loyers indexés sur l'inflation locale |
Taux de distribution 2024 | Environ 8,25 % |
Cette SCPI démontre l'intérêt de la diversification européenne, tout en s'appuyant sur des actifs commerciaux long terme et des baux indexés, avec des perspectives positives pour 2025.
Points de vigilance avant d'investir
1. Risque de change
La majorité des SCPI européennes visent des pays de la zone euro pour limiter le risque de change. Cependant, certaines exposées au Royaume-Uni ou à la Suisse peuvent être affectées par des variations de devises.
2. Complexité fiscale
Même avec les conventions fiscales, la déclaration des revenus étrangers peut être plus technique.
- Crédit d'impôt à déclarer.
- Spécificités selon les pays.
- Prise en compte dans l'IFI pour le patrimoine immobilier mondial.
3. Risque locatif et de marché
Les cycles immobiliers varient d'un pays à l'autre.
- Taux d'occupation non homogènes.
- Évolutions réglementaires locales.
- Potentiel risque macroéconomique différencié.
Tableau récapitulatif : Avantages et vigilances
| Avantages | Vigilances |
|---|---|
Diversification géographique | Risque de change éventuel |
Rendements potentiellement supérieurs (jusqu'à ~10,62 % en 2024) | Complexité fiscale |
Fiscalité internationale optimisée | Risque locatif spécifique |
Marchés locatifs solides | Cycles immobiliers variables |
Mutualisation des secteurs et pays | Suivi réglementaire local nécessaire |
Indexation sur l'inflation | Fiscalité des revenus étrangers à suivre |
Comment bien sélectionner une SCPI européenne ?
Critères de choix
- Stratégie (secteurs ciblés, pays).
- Qualité des locataires.
- Taux d'occupation financier.
- Objectif de distribution.
- Niveau d'endettement.
- Présence d'équipes locales pour la société de gestion.
Données à vérifier
- Bulletins trimestriels.
- Notices AMF et fiscales.
- Frais d'entrée et de gestion.
- Montant minimal de souscription.
Conclusion
Investir dans une SCPI européenne permet de diversifier son exposition immobilière au-delà des frontières françaises et de rechercher des rendements potentiellement attractifs grâce à des marchés locatifs solides et des baux indexés sur l'inflation, comme en attestent les performances 2024 de plusieurs véhicules au-delà de 8 %.
Cette stratégie repose sur une analyse rigoureuse : qualité des actifs, localisation, baux, locataires, fiscalité. En s'appuyant sur des sociétés de gestion expérimentées et sur une sélection prudente, la SCPI européenne peut permettre de construire une épargne immobilière adaptée aux enjeux d'investissement sur le long terme.
À retenir
- Les SCPI européennes offrent une diversification géographique et sectorielle difficile à obtenir en direct.
- Les rendements 2024 sont en moyenne supérieurs aux SCPI centrées sur la France, avec des pointes au-delà de 8 %.
- La fiscalité internationale (crédits d'impôt, conventions) peut améliorer le rendement net, au prix d'une déclaration plus technique.
- La mutualisation des risques (pays, secteurs, locataires) renforce la résilience du patrimoine.
- Une sélection rigoureuse (gestionnaire, TOF, stratégie, dette, frais) reste indispensable avant d'investir.
Conseil de l'expert
Conseils de l'auteur : personnellement j'adore investie en SCPI européenne via une personne morale à l'impôt sur les sociétés : cela permet de bien avancer en combinant fiscalité optimisée, capitalisation des revenus et diversification européenne. Avant de vous lancer, faites toutefois vérifier le montage (IS, distribution, trésorerie) par un expert-comptable et un conseiller en gestion de patrimoine pour l'adapter à votre situation.
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| Type de support
SCPI
Société Civile de Placement Immobilier |
Catégorie Diversifiée SCPI de rendement | Minimum de souscription 1 part 195.00 € |
| Corum XL (SCPI Diversifiée) | ||
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À propos de l’auteur
Jonathan Dhiver
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