Investir dans une SCPI européenne : Quels atouts ?

Les raisons d'investir dans une SCPI européenne

Investir dans une SCPI européenne séduit de nombreux investisseurs à la recherche de diversification et d’une exposition plus large que le seul marché français. Mais quels sont les véritables avantages ? Quels objectifs cela peut-il permettre ?

Cet article propose un panorama clair et documenté des raisons qui motivent l’investissement dans une SCPI européenne, avec des exemples concrets.

SCPI européenne : Définition et principe

Une SCPI européenne est une Société Civile de Placement Immobilier qui investit tout ou partie de son patrimoine immobilier hors de France, principalement dans l’Union européenne ou l’Espace économique européen.

Caractéristiques principales

• Les acquisitions sont situées dans différents pays européens.
• Les loyers proviennent de baux commerciaux ou logistiques européens.
• La gestion reste confiée à une société de gestion française agréée par l’AMF.
• La fiscalité des revenus suit les règles des conventions fiscales internationales.

Les principaux avantages d’une SCPI européenne

1. Une diversification géographique

Investir dans une SCPI européenne permet de limiter l’exposition à un seul marché immobilier national. La diversification géographique est l’un des principaux moteurs de cette stratégie.

Atouts :

• Réduction des risques liés aux cycles immobiliers locaux.
• Accès à des marchés dynamiques ou moins concurrentiels.
• Mutualisation des risques pays.

Exemple concret :

La SCPI Épargne Pierre Europe (Atland Voisin) répartit ses investissements sur plusieurs pays comme l’Allemagne, l’Espagne, les Pays-Bas et l’Irlande.

2. Recherche de rendements attractifs

Certains marchés européens offrent des rendements immobiliers supérieurs ou complémentaires à ceux du marché français. Cela peut s’expliquer par :

• Moindre saturation des marchés.
• Tensions locatives fortes dans certaines zones (logistique, bureaux prime).
• Politiques de soutien au développement immobilier.

3. Fiscalité optimisée via les conventions fiscales

Les revenus fonciers étrangers bénéficient de mécanismes fiscaux permettant d’éviter la double imposition.

Enjeux :

• Crédit d’impôt en France égal à l’impôt payé à l’étranger.
• Taux d’imposition local parfois plus faible.
• Optimisation de la fiscalité des revenus fonciers.

Exemple concret :

Dans le cas d’un revenu provenant d’Allemagne, le contribuable français bénéficie d’un crédit d’impôt équivalent à l’impôt payé localement, ce qui réduit la fiscalité totale.

4. Accès à des marchés locatifs solides

Plusieurs pays européens présentent des fondamentaux immobiliers attractifs :

• Taux d’occupation élevés.
• Demande locative dynamique dans les grandes métropoles.
• Contrats de location long terme.

Exemple concret :

La SCPI Iroko Zen (Iroko) annonce des investissements dans des entrepôts logistiques aux Pays-Bas et en Espagne, marchés porteurs avec une demande soutenue.

5. Indexation des loyers et protection partielle contre l’inflation

Les baux commerciaux européens intègrent souvent des clauses d’indexation sur l’inflation locale.

• Revenus potentiellement ajustés à l’inflation.
• Préservation du pouvoir d’achat des loyers.
• Renforcement de la résilience en période de tensions inflationnistes.

6. Mutualisation des risques

Outre la diversification géographique, les SCPI européennes répartissent leurs investissements sur :

• Différents secteurs (bureaux, commerces, logistique, santé).
• Plusieurs locataires de qualité (entreprises internationales, acteurs publics).

Cela permet d’atténuer l’impact d’éventuelles crises sectorielles ou locales.

Exemple concret :

La SCPI Épargne Pierre Europe détaille sur son site une stratégie multi-pays et multi-actifs visant la mutualisation des risques locatifs.

Exemple concret : SCPI Épargne Pierre Europe

Pour illustrer ces avantages, examinons le cas d’une SCPI européenne en détail.

Cette SCPI démontre l’intérêt de la diversification européenne, tout en s’appuyant sur des actifs commerciaux long terme et des baux indexés.

Points de vigilance avant d’investir

1. Risque de change

La majorité des SCPI européennes visent des pays de la zone euro pour limiter le risque de change. Cependant, certaines exposées au Royaume-Uni ou à la Suisse peuvent être affectées par des variations de devises.

2. Complexité fiscale

Même avec les conventions fiscales, la déclaration des revenus étrangers peut être plus technique.

• Crédit d’impôt à déclarer.
• Spécificités selon les pays.
• Prise en compte dans l’IFI pour le patrimoine immobilier mondial.

3. Risque locatif et de marché

Les cycles immobiliers varient d’un pays à l’autre.

• Taux d’occupation non homogènes.
• Évolutions réglementaires locales.
• Potentiel risque macroéconomique différencié.

Tableau récapitulatif : Avantages et vigilances

Comment bien sélectionner une SCPI européenne ?

Critères de choix

• Stratégie (secteurs ciblés, pays).
• Qualité des locataires.
• Taux d’occupation financier
• Objectif de distribution.
• Niveau d’endettement.
• Equipes locales pour la société de gestion ?

Données à vérifier

• Bulletins trimestriels.
• Notices AMF et fiscales.
• Frais d’entrée et de gestion.
• Montant minimal de souscription.

Conclusion

Investir dans une SCPI européenne permet de diversifier son exposition immobilière au-delà des frontières françaises et de rechercher des rendements potentiellement attractifs grâce à des marchés locatifs solides et des baux indexés sur l’inflation.

Cette stratégie repose sur une analyse rigoureuse : qualité des actifs, localisation, baux, locataires, fiscalité. En s’appuyant sur des sociétés de gestion expérimentées et sur une sélection prudente, la SCPI européenne peut permettre de construire une épargne immobilière adaptée aux enjeux d’investissement sur le long terme.

À lire également : 

Quel est le placement immobilier le plus rentable ?