SCPI : combien de temps détenir ses parts en 2025 ?

Investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) séduit de nombreux épargnants en quête de revenus potentiels réguliers et d'une diversification immobilière sans contrainte de gestion. Toutefois, une question cruciale se pose : combien de temps conserver ses parts de SCPI pour en tirer pleinement parti en 2025 ?

La réponse n'est pas unique. Elle dépend de plusieurs paramètres : objectifs patrimoniaux, fiscalité, liquidité, cycle immobilier ou encore stratégie de la société de gestion. Cet article propose une analyse complète, actualisée avec les données 2025, afin d'éclairer cette décision clé.

Pourquoi la durée de détention est un enjeu majeur en SCPI ?

Un placement immobilier de long terme

Les SCPI sont investies dans l'immobilier d'entreprise (bureaux, commerces, logistique, santé, éducation, résidentiel, etc.). Comme tout placement immobilier, elles s'inscrivent dans une logique de long terme.

• Les sociétés de gestion recommandent en général une durée de détention minimale de 8 à 10 ans (source : AMF).
• Ce délai permet d'absorber les cycles immobiliers et de compenser les frais d'entrée (souvent entre 8 % et 12 %).
• En 2025, le rendement moyen des SCPI s'établit à environ 3,50 % sur les neuf premiers mois de l'année (source ASPIM-IEIF), avec des perspectives de stabilité ou légère hausse pour l'année complète.
• Certaines SCPI de nouvelle génération, plus agiles, dépassent largement cette moyenne avec des rendements supérieurs à 7 %, voire 9 % pour les plus dynamiques.

L'impact des frais et de la fiscalité

Dès la souscription, des frais de collecte sont prélevés. Il faut donc du temps pour les amortir grâce aux loyers distribués.

 Sur le plan fiscal :

• Les revenus fonciers générés sont imposables chaque année.
• En cas de cession avant 22 ans, la plus-value immobilière éventuelle est soumise à l'impôt (19 % + prélèvements sociaux 17,2 %), avec des abattements progressifs selon la durée de détention.

Quelle est la durée optimale de détention ?

3 horizons possibles

On peut distinguer trois grandes approches :

Exemple concret

Un investisseur souscrit en 2025 10 000 € de parts d'une SCPI affichant un rendement moyen de 5 % par an (proche de la moyenne du marché des meilleures SCPI) :

• Frais de souscription : 10 %
• Rendement moyen distribué : 5 % par an
• Hypothèse de revalorisation de 1 % par an
• À 5 ans, il a perçu environ 2 500 € de revenus bruts, mais la revente à prix constant l'exposerait encore à une perte liée aux frais d'entrée.
• À 10 ans, ses revenus cumulés avoisinent 5 000 €, les frais sont compensés et l'investissement devient globalement rentable.
• À 20 ans, les revenus cumulés dépassent 10 000 €, avec en plus une plus-value immobilière potentielle selon l'évolution du marché.

Combien de temps détenir des parts de SCPI ? Facteurs à prendre en compte pour décider

Objectifs patrimoniaux

• Préparer sa retraite → horizon long terme (15-20 ans)
• Générer des revenus complémentaires à moyen terme → 8-10 ans
• Transmission (donation ou succession) → horizon flexible mais souvent long, adapté à une stratégie familiale

Cycle immobilier et conjoncture

Le marché de l'immobilier connaît des phases de hausse et de baisse. Vendre au mauvais moment peut réduire la rentabilité. Une durée de détention longue permet d'atténuer ce risque en lissant les cycles.

En 2025, le marché immobilier français montre des signaux contrastés :

• les investisseurs reviennent progressivement dans les villes moyennes bien desservies comme Reims, Angers, Pau ou Perpignan ;
• le secteur du neuf traverse une période difficile suite à la fin du dispositif Pinel ;
• les SCPI les plus diversifiées géographiquement et sectoriellement semblent mieux résister.

Cette volatilité renforce l'intérêt d'une détention prolongée pour lisser les cycles et éviter des arbitrages dictés par la conjoncture de court terme.

Liquidité du marché secondaire

Certaines SCPI ont un marché secondaire plus fluide que d'autres. En période de forte collecte, la revente peut être rapide, mais en phase de tension, la liquidité peut se restreindre.

Les SCPI de nouvelle génération comme Comète, Transitions Europe ou Osmo Énergie, qui figurent parmi les meilleures performances 2025, bénéficient d'une collecte soutenue, ce qui améliore leur liquidité. À l'inverse, certaines SCPI plus anciennes peuvent connaître des délais de sortie plus longs.

Durée de détention et stratégies d'optimisation

Démembrement de propriété

L'achat en nue-propriété ou en usufruit temporaire permet d'adapter la durée de détention :

• Nue-propriété (5 à 15 ans) → pas de revenus mais décote à l'achat, idéal pour préparer l'avenir et optimiser la fiscalité à long terme.
• Usufruit temporaire (5 à 15 ans) → revenus immédiats mais pas de valorisation finale des parts.

Assurance-vie et SCPI

Détenir des SCPI dans une assurance-vie permet de bénéficier :

• D'une fiscalité adoucie sur les revenus après 8 ans de détention du contrat.
• D'une meilleure liquidité, car la revente est gérée par l'assureur, qui assure les rachats sur le contrat.

Tableau récapitulatif : Durée conseillée en fonction du profil

Points clés à retenir

• Les SCPI sont conçues comme un placement de long terme.
• La durée minimale recommandée est de 8 à 10 ans, mais un horizon de 15 à 20 ans maximise l'efficacité fiscale et patrimoniale.
• En 2025, les rendements potentiels se situent globalement entre 5,20 % et 9,52 % selon les SCPI, avec une forte disparité entre les véhicules.
• Les frais, la fiscalité et le cycle immobilier imposent une vision stratégique de la durée de détention.
• Des solutions comme le démembrement ou l'intégration dans une assurance-vie peuvent ajuster la durée de détention selon les besoins.

Les performances passées des SCPI ne préjugent pas des performances futures. L'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et une variabilité des revenus distribués.

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