PFU 2026 à 31,4 % : quelles règles pour les SCPI ?

Depuis son instauration par la loi de finances pour 2018, la flat tax, officiellement appelée prélèvement forfaitaire unique (PFU), structure la fiscalité d'une grande partie de l'épargne en France. À compter du 1^er janvier 2026, le taux global applicable à la majorité des revenus de capitaux mobiliers passe de 30 % à 31,4 %. Cette évolution résulte de la hausse des prélèvements sociaux, tandis que l'impôt sur le revenu reste fixé à 12,8 %.

Tous les placements ne sont pas concernés de la même manière. Les revenus fonciers, les plus-values immobilières, l'assurance-vie, le PEA et les SCPI relèvent de règles spécifiques. Ce guide présente le fonctionnement du PFU en 2026, l'option pour le barème progressif et les principales règles applicables aux investisseurs en SCPI.

Qu'est-ce que la flat tax ?

Définition et principe

La flat tax, ou prélèvement forfaitaire unique, est un mécanisme d'imposition applicable aux revenus de capitaux mobiliers et à certaines plus-values de cession de valeurs mobilières. Elle repose sur un taux forfaitaire, contrairement au barème progressif de l'impôt sur le revenu, qui varie selon la tranche marginale d'imposition du contribuable.

Le PFU a été instauré par la loi de finances pour 2018 afin de simplifier la fiscalité de l'épargne. Il a remplacé plusieurs dispositifs qui variaient selon la nature du placement, la durée de détention et le niveau de revenus.

Les expressions " flat tax " et " PFU " désignent le même mécanisme. " Flat tax " est l'appellation courante, tandis que " prélèvement forfaitaire unique " correspond au terme juridique.

Composition du PFU en 2026

En 2026, le PFU applicable à la majorité des revenus mobiliers se compose de deux éléments :

• 12,8 % au titre de l'impôt sur le revenu ;
• 18,6 % au titre des prélèvements sociaux.

Le taux global atteint donc 31,4 % pour les revenus concernés. La hausse des prélèvements sociaux porte notamment la contribution sociale généralisée à 10,6 %. Le prélèvement de solidarité reste fixé à 7,5 % et la contribution pour le remboursement de la dette sociale à 0,5 %.

Cette composition ne s'applique pas uniformément à tous les placements. Les produits des contrats de capitalisation et d'assurance-vie restent notamment soumis à une CSG de 9,2 % sur les produits concernés. Leur fiscalité dépend des caractéristiques du contrat, de la date des versements, de son ancienneté et du montant des primes.

Les revenus concernés par la flat tax

Les revenus soumis au PFU

Le PFU s'applique notamment aux catégories suivantes lorsqu'elles sont perçues hors d'une enveloppe bénéficiant d'un régime particulier :

• Dividendes distribués par des sociétés françaises ou étrangères ;
• Intérêts des comptes à terme, obligations, livrets bancaires fiscalisés et comptes courants d'associés ;
• Produits de placements à revenu fixe ;
• Plus-values réalisées sur des actions, obligations, parts sociales, OPCVM, ETF et autres valeurs mobilières détenues sur un compte-titres ordinaire ;
• Revenus distribués par certains organismes de placement collectif ;
• Gains réalisés par des particuliers lors de cessions de crypto-actifs dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé ;
• Revenus de certains placements alternatifs lorsqu'ils sont fiscalement qualifiés de revenus de capitaux mobiliers, dont certains revenus d'immobilier fractionné.

Pour ces revenus, le prélèvement de 12,8 % versé lors de la perception constitue un acompte d'impôt sur le revenu. Le montant définitif est déterminé lors de la déclaration des revenus de l'année suivante.

Les livrets réglementés, comme le Livret A, le LDDS, le LEP et le livret jeune, restent exonérés d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

Les revenus exclus du PFU

Plusieurs catégories de revenus relèvent d'un régime distinct :

• Revenus fonciers : ils sont imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % ;
• Plus-values immobilières : elles sont soumises à un impôt de 19 % et à des prélèvements sociaux de 17,2 %, avec des abattements liés à la durée de détention ;
• Revenus de SCPI détenues en direct : ils relèvent de la fiscalité des revenus fonciers ;
• Produits des livrets réglementés : ils sont exonérés ;
• Gains réalisés sur un PEA après cinq ans : ils sont exonérés d'impôt sur le revenu, mais restent soumis aux prélèvements sociaux applicables ;
• Produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation : ils sont imposés selon le régime propre à ces enveloppes, au moment du rachat ou du dénouement.

Ce qui change en 2026

Le PFU applicable à la majorité des revenus mobiliers passe de 30 % à 31,4 % pour les produits dont le fait générateur intervient à compter du 1^er janvier 2026. L'impôt sur le revenu reste fixé à 12,8 %, tandis que les prélèvements sociaux passent de 17,2 % à 18,6 % pour les produits concernés.

La hausse vise notamment :

• Les dividendes perçus sur un compte-titres ;
• Les intérêts d'obligations, de comptes à terme et de placements à revenu fixe ;
• Les plus-values de cession de valeurs mobilières réalisées hors PEA ;
• Certains gains sur crypto-actifs ;
• Les revenus de capitaux mobiliers perçus hors enveloppe fiscale.

La hausse ne signifie pas que tous les produits d'épargne sont désormais taxés à 31,4 %. L'assurance-vie, le contrat de capitalisation, le PEA, les revenus fonciers, les plus-values immobilières et les livrets réglementés conservent leurs règles propres.

Flat tax ou barème progressif : quelle option choisir ?

Le PFU constitue le régime de droit commun. Il est toutefois possible d'opter pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu en cochant la case 2OP de la déclaration de revenus.

Cette option est globale. Elle s'applique à l'ensemble des revenus et gains concernés de l'année : dividendes, intérêts, plus-values mobilières et autres revenus entrant dans le champ de l'option. Il n'est pas possible de choisir le PFU pour certains revenus et le barème progressif pour d'autres. L'option doit être évaluée chaque année en fonction de la situation fiscale, de la nature des revenus et du montant des dividendes.

Quand le barème peut être favorable

Le barème progressif peut être intéressant pour les contribuables dont la tranche marginale d'imposition est faible, notamment lorsque les revenus comprennent des dividendes. L'option permet alors de bénéficier, sous conditions :

• De l'abattement de 40 % applicable aux dividendes de sociétés éligibles ;
• De la déductibilité d'une fraction de la CSG, à hauteur de 6,8 points, lorsque les revenus sont imposés au barème ;
• D'une imposition à 0 % ou 11 % sur une partie des revenus selon le niveau du revenu imposable.

L'intérêt doit être apprécié globalement, car l'option concerne tous les revenus mobiliers et plus-values éligibles de l'année.

Quand le PFU peut être favorable

Le PFU est généralement compétitif pour les contribuables soumis aux tranches marginales de 30 %, 41 % ou 45 %, en particulier pour les intérêts et les plus-values qui ne bénéficient pas d'un abattement. Le taux d'impôt sur le revenu est alors de 12,8 %, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 18,6 % pour les produits concernés.

La comparaison doit cependant tenir compte des éventuels abattements, de la déductibilité partielle de la CSG et du régime propre à chaque placement.

Tableau indicatif de comparaison

Ces taux correspondent à l'addition de la tranche marginale d'imposition et des prélèvements sociaux de 18,6 %. Ils ne tiennent pas compte du plafonnement du quotient familial, des effets de seuil, des crédits et réductions d'impôt ou de la situation globale du foyer.

Les principaux placements et leur fiscalité

Assurance-vie

L'assurance-vie n'est pas soumise automatiquement au PFU de 31,4 %. Seuls les gains compris dans un rachat sont imposables, et non l'intégralité des sommes retirées. Pour les versements effectués depuis le 27 septembre 2017, les produits sont généralement soumis à un prélèvement forfaitaire de 12,8 % avant huit ans. Après huit ans, un taux de 7,5 % s'applique à la fraction correspondant aux primes ne dépassant pas 150 000 euros, et un taux de 12,8 % à la fraction correspondant aux primes au-delà de ce seuil.

Après huit ans, un abattement annuel s'applique sur les produits rachetés : 4 600 euros pour une personne seule et 9 200 euros pour un couple soumis à imposition commune. La fiscalité dépend également de la date des versements et de la nature du contrat. Le taux global ne doit donc pas être présenté comme uniformément égal à 30 % ou à 31,4 %. Les règles s'appliquent également aux produits des contrats de capitalisation, selon leurs caractéristiques.

Les informations relatives à l'assurance-vie et aux contrats doivent être considérées au regard du contrat concerné et des règles fiscales applicables.

PEA

Après cinq ans, les gains du plan d'épargne en actions sont exonérés d'impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux restent dus lors d'un retrait ou d'une clôture, selon les règles applicables aux gains du plan. Le taux applicable doit être vérifié en fonction de la date du fait générateur et des dispositions en vigueur.

Avant cinq ans, un retrait entraîne en principe la clôture du plan et l'imposition des gains, sauf cas de déblocage prévus par la réglementation. Les principales différences entre les enveloppes sont également présentées dans ce guide sur le PEA et le compte-titres.

Compte-titres ordinaire

Le compte-titres ne bénéficie pas d'une exonération liée à la durée de détention. Les dividendes, intérêts et plus-values sont donc imposés selon le PFU, sauf option pour le barème progressif. En 2026, les revenus mobiliers et gains relevant du nouveau taux sont soumis à 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, soit 31,4 % au total.

Les moins-values mobilières peuvent être imputées sur les plus-values de même nature réalisées au cours de la même année ou des dix années suivantes.

Crypto-actifs

Les gains occasionnels réalisés par des particuliers lors de la cession de crypto-actifs contre une monnaie ayant cours légal, un bien ou un service relèvent du régime fiscal applicable aux actifs numériques. Le PFU s'applique par défaut aux gains imposables, sous réserve des règles propres aux opérations concernées. Les comptes détenus sur des plateformes établies à l'étranger doivent être déclarés à l'administration fiscale lorsque les conditions réglementaires sont réunies.

SCPI

En détention directe, les revenus distribués par une SCPI relèvent principalement de la catégorie des revenus fonciers. Ils sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Ils ne sont donc pas soumis au PFU de 31,4 %.

La fiscalité peut également porter sur d'autres composantes, notamment des revenus financiers ou des plus-values, selon la nature exacte des sommes perçues. Le traitement doit être déterminé à partir du détail fiscal communiqué pour chaque associé.

Les parts de SCPI détenues en assurance-vie sont fiscalisées dans le cadre du contrat. L'imposition intervient lors d'un rachat et porte sur la part de gains comprise dans le retrait. Les revenus ne sont pas imposés directement chaque année au nom de l'assuré comme des revenus fonciers. La détention de SCPI dans un contrat de capitalisation suit une logique fiscale proche pour l'imposition des produits, avec des caractéristiques propres en matière de transmission et de donation.

Les plus-values réalisées lors de la cession de parts de SCPI relèvent du régime des plus-values immobilières. Elles sont distinctes des plus-values mobilières soumises au PFU.

Cas particulier : la flat tax et les SCPI

Les SCPI occupent une place particulière dans la fiscalité de l'épargne et de la pierre-papier, car leur régime dépend notamment du mode de détention.

SCPI détenues en direct

Les loyers issus de parts de SCPI détenues en direct relèvent des revenus fonciers. Ils sont imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu, auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. La pression fiscale peut donc dépasser le taux du PFU pour un contribuable placé dans une tranche marginale élevée.

L'investissement en SCPI s'étudie en tenant compte du rendement, du financement, de la durée de détention, de la situation fiscale et des éventuels mécanismes de démembrement ou de déficit foncier.

SCPI détenues en assurance-vie

Lorsque les parts sont détenues dans une assurance-vie, la fiscalité intervient lors d'un rachat. Les gains compris dans le retrait sont alors soumis au régime fiscal de l'assurance-vie. Cette structure peut éviter l'imposition annuelle de revenus fonciers au nom de l'épargnant, mais elle doit être appréciée au regard des frais du contrat, des conditions d'accès aux SCPI, des règles de liquidité et de la rémunération réellement distribuée. Les caractéristiques fiscales des SCPI européennes en assurance-vie s'inscrivent dans ce cadre.

SCPI détenues via un contrat de capitalisation

Le contrat de capitalisation applique un régime d'imposition des produits proche de celui de l'assurance-vie. Il peut également être utilisé dans une stratégie de transmission, notamment par donation, sous réserve d'une analyse juridique et patrimoniale complète.

Plus-values de cession de parts

La cession de parts de SCPI relève du régime des plus-values immobilières. Le taux d'impôt sur le revenu est de 19 %, auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, avant application des abattements pour durée de détention. L'exonération d'impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention et celle des prélèvements sociaux après 30 ans.

Stratégies d'organisation fiscale

Le choix de l'enveloppe doit être adapté à la nature de l'actif et à la situation fiscale. Plusieurs supports peuvent répondre à des objectifs distincts :

• Le PEA est destiné aux investissements éligibles en actions et permet une exonération d'impôt sur le revenu après cinq ans ;
• L'assurance-vie facilite la diversification entre fonds en euros, unités de compte et, selon les contrats, supports immobiliers ;
• Le PER peut permettre de déduire les versements du revenu imposable, dans les limites prévues par la réglementation, en contrepartie d'une fiscalité à la sortie ;
• Le compte-titres offre une grande liberté d'investissement, mais les revenus et gains sont fiscalisés selon le régime applicable ;
• Le contrat de capitalisation peut répondre à des objectifs de diversification et de transmission ;
• Le démembrement de propriété et le déficit foncier peuvent, dans certaines situations, modifier le niveau et le calendrier d'imposition des SCPI.

Les moins-values mobilières doivent être suivies afin de pouvoir être imputées sur les plus-values de même nature pendant dix ans. La dispense d'acompte de 12,8 % peut être demandée, sous conditions de revenu fiscal de référence, pour certains intérêts et dividendes. Elle ne supprime pas l'impôt final : elle évite seulement l'avance de trésorerie au moment du versement. La demande doit être adressée à l'établissement payeur dans les délais prévus.

Pour les SCPI de rendement, la comparaison entre détention directe et détention au sein d'une enveloppe doit intégrer les frais, les règles de liquidité, la fiscalité à l'entrée et à la sortie ainsi que les objectifs de revenus, de retraite ou de transmission.

Le barème de l'impôt sur le revenu

Le barème applicable dépend de l'année des revenus. Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, le barème à utiliser est celui publié par l'administration fiscale pour cette campagne déclarative. Les seuils doivent être distingués du barème applicable aux revenus perçus en 2026, qui seront déclarés en 2027. Le barème de l'impôt sur le revenu doit donc correspondre à l'année des revenus concernés.

La comparaison entre PFU et barème progressif doit être effectuée avec le barème correspondant à l'année des revenus concernés. Des seuils présentés comme " barème 2026 " ne sont pas suffisants sans préciser s'ils concernent les revenus 2025 déclarés en 2026 ou les revenus 2026 déclarés en 2027.

Comparaison internationale

Les taux d'imposition du capital diffèrent selon les pays et selon la nature des revenus. Une comparaison entre la France, l'Italie, l'Allemagne ou la Belgique doit prendre en compte les abattements, les exonérations, les prélèvements sociaux, les régimes d'épargne et les règles applicables aux non-résidents. Les taux nominaux ne suffisent donc pas à mesurer la fiscalité réellement supportée par un investisseur.

Erreurs courantes à éviter

• Confondre le PFU avec le prélèvement à la source des salaires et des pensions ;
• Appliquer automatiquement le taux de 31,4 % à tous les placements ;
• Oublier que la case 2OP concerne globalement les revenus et gains éligibles ;
• Penser que la CSG est déductible lorsque le PFU s'applique ;
• Déclarer des revenus de SCPI en direct comme des revenus de capitaux mobiliers ;
• Négliger les prélèvements sociaux applicables aux gains d'un PEA après cinq ans ;
• Confondre l'imposition des revenus fonciers avec celle des plus-values immobilières ;
• Oublier le délai de dix ans pour l'utilisation des moins-values mobilières ;
• Considérer l'assurance-vie comme exonérée : seuls certains produits et dans certaines limites bénéficient d'exonérations ou d'abattements ;
• Ne pas déclarer les comptes d'actifs numériques ouverts auprès d'opérateurs établis à l'étranger lorsque cette déclaration est obligatoire.

Questions fréquentes

Les SCPI sont-elles soumises au PFU ?
Les revenus fonciers de SCPI détenues en direct ne sont pas soumis au PFU. Ils relèvent du barème progressif de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux de 17,2 %. Lorsque les parts sont détenues dans une assurance-vie ou un contrat de capitalisation, l'imposition intervient selon le régime de l'enveloppe, principalement lors d'un rachat.

La CSG est-elle déductible en cas de PFU ?
Non. La CSG n'est pas déductible lorsque les revenus sont soumis au PFU. Une fraction de 6,8 points peut être déductible lorsque l'option pour le barème progressif a été choisie et que les conditions sont remplies.

Le PFU est-il toujours de 31,4 % en 2026 ?
Non. Le taux de 31,4 % concerne la majorité des revenus mobiliers entrant dans le champ de la réforme. Les produits d'assurance-vie et de capitalisation, les revenus fonciers, les plus-values immobilières, le PEA et les placements exonérés relèvent de règles spécifiques.

Conclusion

En 2026, le PFU applicable à la majorité des revenus de capitaux mobiliers atteint 31,4 %, avec 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Cette hausse ne s'applique pas indistinctement à tous les placements.

Les revenus fonciers, notamment ceux issus de SCPI détenues en direct, restent soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux. L'assurance-vie, le contrat de capitalisation, le PEA, le PER et les plus-values immobilières disposent de règles propres.

Le choix entre PFU et barème progressif s'effectue à l'échelle de l'ensemble des revenus concernés de l'année. La nature des revenus, la tranche marginale d'imposition, les abattements, les moins-values disponibles et le mode de détention des SCPI entrent dans la comparaison.