SCPI fiscales : comprendre les risques et pièges en 2026

Quels sont les inconvénients d'une SCPI résidentielle ? 

Les inconvénients ou les risques d'une SCPI résidentielle à levier fiscal sont, avant tout, ceux de l'immobilier.

Vous retrouvez notamment :

• des risques de perte en valeur de capital en cas de baisse du marché immobilier,
• des risques de perte des loyers en cas d'impayés ou de vacance locative,
• un risque de liquidité lié à la durée d'investissement et aux conditions de sortie,
• un risque réglementaire lié à l'évolution des dispositifs fiscaux et des normes énergétiques.

En revanche, la capacité d'une SCPI ou d'une société de gestion à bien acheter, à investir la collecte rapidement et à mener une campagne de travaux de manière efficace est un élément clé de la performance sur le long terme.

Nous avons, par exemple, un enjeu majeur de performance énergétique sur nos SCPI résidentielles.

Aujourd'hui, l'ensemble du patrimoine Urban Premium sur les millésimes en commercialisation a vocation à être classé en DPE – diagnostic de performance énergétique – C ou D, avec une médiane visée à C pour les réhabilitations énergétiques. C'est notamment le cas sur la nouvelle SCPI Urban DNO, lancée en juillet 2025 et 100 % dédiée au dispositif Denormandie, dont la période de souscription est ouverte jusqu'au 31 décembre 2026.

C'est aussi anticiper les règles qui seront plus restrictives en matière de location et qui peuvent, à terme, devenir confiscatoires pour certains logements mal classés.

Je vous rappelle qu'à horizon 2034, un logement classé E ne pourra plus être loué. Cette échéance réglementaire impose d'intégrer dès aujourd'hui la qualité énergétique des actifs dans toute stratégie d'investissement immobilier résidentiel.

Donc, les enjeux de l'immobilier ne sont pas que la rentabilité ou l'avantage fiscal. Tous ces critères extra-financiers – performances énergétiques, taux d'occupation – sont aujourd'hui des critères à prendre en compte dans son investissement.

Nous affichons plus de 97 % de taux d'occupation sur nos SCPI résidentielles, ce qui illustre la solidité de la demande locative sur les marchés ciblés. Urban Premium gère désormais 18 SCPI en 2026, dont Urban Coeur Commerce affichant un taux de distribution 2024 de 5,10 %.

Thomas Ducerf, Directeur du développement chez Urban Premium

Au-delà de la durée de ces produits, qui est généralement de 15 ans pour la plupart des SCPI fiscales (avec, par exemple, 16 ans de blocage pour Urban DNO), nous considérons qu'il n'est pas possible, sur de l'immobilier résidentiel, d'envisager une durée plus courte sans dégrader la cohérence économique et fiscale de l'investissement.

Conseils de l'auteur : il faut bien avoir en tête que certaines SCPI fiscales peuvent payer trop cher le prix au mètre carré et le coût des travaux. L'investisseur doit donc être très vigilant sur :

• le prix d'acquisition des biens par rapport au marché local,
• le budget travaux et la nature réelle des rénovations énergétiques,
• la stratégie de revente à l'issue de la période de blocage,
• la qualité de la société de gestion et son historique dans les SCPI fiscales.