SCPI Darwin RE01 : Expansion européenne au deuxième trimestre 2025

Un trimestre marqué par l’internationalisation du portefeuille

Le deuxième trimestre 2025 représente une étape clé dans le développement de la SCPI Darwin RE01, avec une première acquisition hors de France, une stratégie de diversification renforcée, un taux de distribution trimestriel de 2,00 % et un patrimoine désormais composé de six actifs. Créée fin 2024, cette jeune SCPI confirme sa trajectoire avec des résultats en ligne avec son objectif annuel de performance.

Deux acquisitions majeures : Espagne et Bretagne

Première implantation en Espagne

La SCPI Darwin RE01 a réalisé le 30 juin 2025 sa première acquisition à l’international, à Murcia, 9ᵉ ville d’Espagne. L’actif, d’une surface de 1 134 m², est occupé par Basic Fit dans le cadre d’un bail commercial de 20 ans, dont 10 ans fermes, avec deux options de renouvellement de 5 ans.

• Typologie : commerce (salle de sport)
• WALT / WALB : 8,6 ans
• Taux de rendement AEM : 7,50 %
• Montant hors droits : 750 k€

Cette opération permet à la SCPI d’ancrer sa stratégie européenne en zone euro, tout en s’adossant à un acteur solide du secteur du fitness, présent dans 6 pays et totalisant 1 600 clubs.

Consolidation du patrimoine en France

Le 27 juin 2025, Darwin RE01 a également acquis un immeuble mixte (bureaux et entrepôt) à Noyal-Châtillon-sur-Seiche, au sud de Rennes, pour 2,66 M€ hors droits.

• Locataire : ENGIE Énergie Services
• Surface : 1 928 m² sur une parcelle de 7 160 m²
• Taux de rendement AEM : 7,75 %
• WALT : 6,9 ans | WALB : 3,9 ans
• Bail ferme jusqu’en 2029

L’actif se situe dans une zone d’activités dynamique, à proximité immédiate de l’aéroport Rennes Bretagne, avec un potentiel d’extension en lien avec les engagements ISR de la SCPI.

Un portefeuille porté à six actifs et 100 % loué

Avec ces deux nouvelles acquisitions, la SCPI dispose désormais de six actifs, pour une surface totale de 9 285 m². Le patrimoine de Darwin RE01 présente une diversité typologique :

• 43 % commerces
• 27 % entrepôts
• 9 % bureaux
• 21 % logistique

La répartition géographique reste encore largement ancrée en France (92 %) et 8% en Espagne, mais l’objectif affiché est de dépasser les 50 % en zone euro d’ici fin 2025.

La SCPI affiche un taux d’occupation financier et physique de 100 %, gage de stabilité des revenus locatifs.

Distribution trimestrielle alignée sur les objectifs

Au deuxième trimestre 2025, la SCPI a versé un dividende brut de 4,00 € par part (en pleine jouissance), correspondant à un taux de distribution de 2,00 % net de frais de gestion et brut de fiscalité.

L’objectif annuel de distribution reste fixé à 7,5 % (non garanti), tandis que le TRI cible à 8 ans est de 6,5 %.

Dynamique de collecte et premiers leviers financiers

Au 30 juin 2025, la SCPI compte 430 associés, pour un total de 52 238 parts et une capitalisation de 9 795 310 €. L’encours sous gestion s’élève à 12,63 M€, en incluant la valeur vénale des actifs.

Afin de financer l’acquisition à Rennes, Darwin RE01 a contracté un emprunt bancaire de 2,8 M€, portant le taux d’endettement (LTV) à 26,4 %. Ce recours à la dette marque une nouvelle phase dans la structuration financière du fonds.

Nouveaux dispositifs au service de la flexibilité

Deux mesures ont été mises en place au cours du trimestre pour favoriser l’accessibilité et la capitalisation progressive :

• Le réinvestissement automatique des dividendes (en parts)
• Le versement mensuel des dividendes à compter d’octobre 2025

Ces évolutions visent à structurer l’expérience associée dans la durée et à favoriser une stratégie d’épargne immobilière régulière.

Tableau récapitulatif : Données clés au 30 juin 2025

Conclusion : Un trimestre structurant pour l’avenir

La SCPI Darwin RE01 confirme au deuxième trimestre 2025 une montée en puissance rapide, structurée par une politique d’investissements de qualité, un ancrage locatif solide, une politique de distribution alignée avec les objectifs, et une première ouverture à l’international.

La progression vers une stratégie paneuropéenne est amorcée, et les indicateurs fondamentaux apparaissent bien positionnés pour permettre un développement maîtrisé à moyen terme.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en parts de SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et de variation des revenus. Il convient de considérer cet investissement sur un horizon de long terme (8 ans minimum), et de prendre connaissance des documents réglementaires avant toute souscription (statuts, note d’information, DIC…).

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