SCPI Epsicap Nano : 174 M€ de capitalisation au 3T 2025

Une capitalisation portée à 174 M€ au troisième trimestre 2025

Au 30 septembre 2025, la SCPI Epsicap Nano affiche une capitalisation de 174 M€, marquant une nouvelle étape dans son développement. Ce niveau de capitalisation s’inscrit dans la continuité de la dynamique observée depuis le lancement du fonds, dans un contexte immobilier européen contrasté. La progression repose notamment sur une collecte nette trimestrielle de 9,7 M€, confirmant l’intérêt des associés pour une stratégie positionnée sur l’immobilier smallcaps européen.

Gérée par Epsicap REIM, la SCPI Epsicap Nano poursuit une approche axée sur la diversification sectorielle et géographique, tout en conservant une taille d’actifs volontairement contenue afin de préserver l’agilité dans les investissements.

Une dynamique de collecte confirmée au 3T 2025

Une collecte nette de 9,7 M€ sur le trimestre

Sur le troisième trimestre 2025, la collecte nette atteint 9,7 M€, contribuant directement à l’augmentation de la capitalisation. Cette collecte s’appuie sur 39 986 parts souscrites sur le trimestre, traduisant une activité soutenue sur le marché primaire.

Dans le même temps, 2 296 parts ont été retirées, sans qu’aucune part ne soit en attente de retrait à la fin du trimestre. Cette situation illustre un marché des parts fluide, sans tension particulière sur la liquidité.

Données clés du marché des parts

• Parts composant le capital : 677 545 
• Prix de souscription : 257,00 € 
• Valeur de retrait : 244,15 €  
• Délai de jouissance : 5 mois  

Un patrimoine structuré autour de 50 actifs immobiliers

Une taille de portefeuille cohérente avec la stratégie Smallcaps

Au 30 septembre 2025, le patrimoine de la SCPI Epsicap Nano se compose de 50 actifs immobiliers, représentant une valeur d’expertise HD de 192 M€. La taille unitaire moyenne des actifs, établie à 3,6 M€, illustre clairement le positionnement smallcaps du fonds.

Le portefeuille regroupe 108 unités locatives, réparties sur plusieurs classes d’actifs, avec une volonté affirmée de diversification.

Répartition sectorielle du patrimoine

• Commerces : 49 %
• Logistique / locaux d’activité : 22 %
• Bureaux : 12 %
• Hôtels, tourisme, loisirs : 8 %
• Santé et éducation : 6 %
• Alternatifs : 3 %

Une diversification géographique majoritairement française

La France représente 74 % du patrimoine de la SCPI, tandis que le solde est investi à l’international :

• Espagne : 15 %
• Royaume-Uni : 6 %
• Portugal : 5 %

Cette diversification européenne permet d’exposer le portefeuille à plusieurs marchés immobiliers tout en conservant une dominante domestique.

Une situation locative caractérisée par des taux élevés

Des indicateurs d’occupation élevés

Au cours du 3T 2025, les indicateurs locatifs restent élevés :

• Taux d’occupation physique (TOP) : 99,5 %  
• Taux d’occupation financier (depuis le 01/01/2025) : 99,43 % 

Les loyers annuels HT hors charges atteignent 14,1 M€, tandis que 3 126 k€ de loyers HT ont été encaissés sur le trimestre.

La répartition de l’occupation se distingue par une part marginale de vacance, répartie entre locaux vacants, locaux en construction et franchises de loyer.

Des acquisitions ciblées au troisième trimestre 2025

Trois opérations réalisées en Europe

Au cours du trimestre, la SCPI a procédé à trois acquisitions, portant le nombre total d’actifs à 50.

Aberdeen (Royaume-Uni)

• Surface : 5 112 m²
• Montant investi : 7,1 M€
• Locataire : Forum Energy Technologies
• Note ISR initiale : 28
• Date d’acquisition : 31/07/2025

São Domingos de Rana (Portugal)

• Surface : 10 884 m²
• Montant investi : 8,5 M€
• Locataire : Amaral & Filhos – Distribuição, S.A.
• Note ISR initiale : 32
• Date d’acquisition : 31/07/2025

Leeds (Royaume-Uni)

• Surface : 3 001 m²
• Montant investi : 5,1 M€
• Locataire : B&M Retail Ltd / Farm Food Ltd
• Note ISR initiale : 39
• Date d’acquisition : 10/09/2025

Performance et distribution au 3T 2025

Une performance globale de 6,50 % au 30 septembre 2025

Au 30 septembre 2025, la performance globale d’Epsicap Nano s’établit à 6,50 %, intégrant une revalorisation de +1,26 % du prix de souscription en juillet 2025.

L’objectif de performance globale pour l’année 2025 est fixé à 8,26 %, avec un objectif de taux de distribution de 7,0 % (non garanti).

Une distribution trimestrielle de 4,50 € par part

Au titre du troisième trimestre 2025, la SCPI a versé un dividende brut de 4,50 € par part, décomposé comme suit :

• 4,08 € / part : revenu foncier net de fiscalité étrangère
• 0,21 € / part : revenu financier brut
• 0,21 € / part : impôt étranger prélevé à la source, payé par la SCPI et déductible en France

Valorisation et valeur de reconstitution

Une valeur de reconstitution à 276,33 € par part

Au 30 juin 2025, la valeur de reconstitution de la SCPI Epsicap Nano s’établit à 276,33 € par part. Le prix de souscription, fixé à 257,00 €, se situe en dessous de cette valeur, traduisant un écart de +7,5 % entre prix et valeur de reconstitution.

Endettement et structure financière

Le ratio dettes et autres engagements s’élève à 21,1 %, reflétant un recours modéré à l’endettement au sein de la structure financière de la SCPI.

Démarche ISR et engagements extra-financiers

Un label ISR renouvelé pour trois ans

La SCPI Epsicap Nano bénéficie d’un label ISR renouvelé pour une durée de trois ans. Cette reconnaissance atteste de la poursuite d’une démarche intégrant des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans la gestion du patrimoine immobilier.

Les engagements portent notamment sur :

• l’amélioration de la performance énergétique des actifs,
• la prise en compte de l’impact environnemental,
• la sécurité et le bien-être des occupants,
• l’implication des parties prenantes locales.

Tableau récapitulatif – Chiffres clés au 30/09/2025

Conclusion

Au 3T 2025, la SCPI Epsicap Nano atteint une capitalisation de 174 M€, soutenue par une collecte nette positive et une activité d’investissement ciblée en Europe. Le portefeuille, composé de 50 actifs smallcaps, présente des indicateurs locatifs élevés et une diversification sectorielle marquée. Les éléments financiers, patrimoniaux et extra-financiers illustrent une stratégie structurée, articulée autour de la sélection d’actifs de taille intermédiaire et d’une démarche ISR formalisée.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en parts de SCPI comporte des risques. 

À lire également : 

SCPI Epsicap Nano : Trois nouveaux actifs au Royaume-Uni