SCPI LF Croissance & Territoires : 11,2 M€ investis au 3T 2025

Le troisième trimestre 2025 constitue une période de transition pour la SCPI LF Croissance & Territoires, dans un contexte où les marchés immobiliers professionnels évoluent de manière contrastée. Cette période met en évidence une activité d’investissement dynamique, centrée sur des actifs commerciaux immédiatement générateurs de revenus, ainsi qu’une progression modérée de la vacance locative. La distribution reste stable, tandis que la collecte se maintient à un niveau cohérent avec l’évolution du marché des parts.

Trois acquisitions totalisant 11,2 M€ : Une stratégie centrée sur les commerces

Au cours du trimestre, la SCPI a engagé 11,2 M€ HT acte en mains, correspondant à l’acquisition de trois actifs commerciaux implantés dans les communes de Frouard et Verdun. Ces acquisitions totalisent 5 918 m² de surfaces commerciales et présentent la particularité d’être intégralement louées à deux enseignes alimentaires d’envergure nationale. Cette configuration permet à ces actifs de contribuer immédiatement aux revenus locatifs du véhicule, tout en renforçant la présence patrimoniale dans des zones où la consommation reste soutenue.

L’absence de cessions au cours du trimestre confirme un positionnement orienté vers la consolidation du patrimoine, dans un environnement où la visibilité du marché reste partielle. Trois acquisitions, 100 % commerces, composent ainsi l’ensemble des opérations immobilières du 3T 2025.

Activité locative : Progression de la vacance et réajustements ponctuels

L’activité locative reflète un trimestre marqué par plusieurs mouvements contrastés. La vacance progresse en raison d’un départ significatif, tandis que deux relocations permettent de compenser partiellement cette dynamique. La sortie d’Auchan à Villeneuve-d’Ascq entraîne une augmentation notable des surfaces vacantes. En parallèle, deux relocations interviennent à Paris 17ᵉ (rue de Chazelle) et à Limoges, où l’ancien site du LCL est repris par COM AIR.

Ces mouvements contribuent à une augmentation de 1 476 m² de vacance, portant le stock total vacant à 9 078 m². Les indicateurs d’occupation se replient légèrement, avec un Taux d’Occupation Physique (TOP) établi à 85,8 % et un Taux d’Occupation Financier (TOF) ramené à 86,8 %, contre respectivement 86,9 % et 89,1 % au trimestre précédent.

La surface relouée atteint 6 523 m², tandis que 7 999 m² se libèrent sur la période. Ces ajustements témoignent d’un marché où la recherche de flexibilité demeure centrale pour les entreprises, dans un climat économique introverti.

Collecte, marché des parts et positionnement des valeurs

La collecte brute du trimestre s’élève à 1,8 M€, dont 1,2 M€ en collecte nette. Le nombre total de parts souscrites atteint 7 018, dont 4 666 parts nouvelles. Le prix de souscription demeure fixé à 251,00 €, assorti d’une valeur de retrait de 228,41 €, tandis que la valeur de réalisation (au 30/06/2025) atteint 220,38 €. La valeur de reconstitution (au 30/06/2025) est, quant à elle, arrêtée à 273,24 €, ce qui positionne le prix de souscription 8,1 % en dessous de cette valeur de référence. La valeur IFI préconisée pour 2025 s’établit à 227,65 €, pour les résidents comme pour les non-résidents.

Ces données confirment un positionnement prudent du véhicule sur le marché des parts, dans un environnement où les investisseurs demeurent attentifs aux signaux macroéconomiques.

Distribution maintenue et indicateurs financiers en cohérence

L’acompte trimestriel versé au titre du troisième trimestre 2025 reste fixé à 3,00 € par part, en ligne avec les deux précédents versements de l’année. Cette somme intègre 0,60 € de produits financiers, tandis que le montant net après prélèvements sociaux ressort à 2,90 € et le montant net après prélèvements fiscaux et sociaux à 2,82 €.

Les performances annuelles 2024 font apparaître un taux de distribution de 6,25 %, identique à la performance globale annuelle, sur la base d’un prix de part resté stable entre le 1ᵉʳ janvier 2024 et le 1ᵉʳ janvier 2025.

L’endettement demeure maîtrisé, avec un taux moyen des financements de 3,13 % et une durée résiduelle moyenne pondérée de 3,22 ans, permettant de disposer de marges d’ajustement en fonction des conditions de marché.

Valorisation à mi-année : Une légère correction sur certains segments

Les expertises réalisées au 30 juin 2025 témoignent d’une baisse de 3,4 % de la valeur de réalisation par rapport au 31 décembre 2024. Cette évolution résulte d’une combinaison d’ajustements sectoriels et géographiques. Les commerces enregistrent une variation de –3,08 %, tandis que les bureaux affichent une diminution de –0,50 %. Les actifs de santé et d’éducation présentent quant à eux une stabilité, avec un léger mouvement de +0,09 %.

La répartition géographique du patrimoine reste dominée par les régions, qui représentent 88,62 % de la valeur vénale, contre 5,55 % pour Paris et 5,83 % pour l’Île-de-France.

Contexte immobilier : Signaux mitigés en France et en Europe

Les tendances observées durant le trimestre illustrent une situation immobilière encore fragmentée. L’Europe affiche des améliorations ponctuelles, mais la dynamique reste hétérogène selon les pays. En France, un ralentissement est perceptible après un début d’année plus encourageant. Les volumes investis atteignent 8,7 milliards d’euros depuis janvier, mais la dynamique observée au premier semestre s’essouffle. Les entreprises continuent de renégocier leurs baux, d’ajuster leurs surfaces et de privilégier des implantations flexibles, tandis que le taux de vacance francilien dépasse désormais 10 %.

Tableau récapitulatif des principaux indicateurs du 3T 2025

Conclusion

Le troisième trimestre 2025 de la SCPI LF Croissance & Territoires se caractérise par des investissements ciblés, exclusivement orientés vers des actifs commerciaux loués, et par une dynamique locative en réajustement dans un environnement économique encore en recherche de stabilité. La distribution demeure régulière et les valeurs de référence se positionnent dans une zone cohérente avec les expertises réalisées. Ce trimestre s’inscrit ainsi dans une phase de consolidation, permettant de poursuivre l’adaptation du portefeuille aux évolutions structurelles du marché professionnel.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en parts de SCPI comporte des risques. 

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