SCPI LF Grand Paris Patrimoine : 14 642 associés au 1T 2025

Une SCPI exposée au Grand Paris avec une gouvernance solide

La SCPI LF Grand Paris Patrimoine, gérée par La Française Real Estate Managers, poursuit son développement sur le marché immobilier d’entreprise francilien et national. Créée le 13 octobre 1999, cette SCPI à capital variable vise principalement des bureaux et commerces situés à Paris et dans sa région, tout en élargissant son périmètre à des actifs en région dans les grandes agglomérations de plus de 300 000 habitants.

Un portefeuille immobilier de près de 1,1 milliard d’euros

Au 31 mars 2025, la capitalisation de LF Grand Paris Patrimoine atteint 1 069 864 866 € pour un capital social effectif de 736 145 550 €, avec un total de 4 907 637 parts détenues par 14 642 associés.

Le prix de souscription actuel est fixé à 218,00 € par part, avec une valeur de retrait de 200,56 €, une valeur de reconstitution de 236,63 € et une valeur de réalisation de 191,17 €. Ce positionnement tarifaire résulte d’un ajustement décidé en janvier 2025, où le prix de part a été repositionné en bas de fourchette, impliquant une baisse de 14,5 %.

Une collecte nette faible et une file de retrait à surveiller

La collecte brute du 1er trimestre 2025 s’établit à 614 000 €, un niveau modeste qui a permis de compenser le retrait de 2 818 parts. Toutefois, le nombre de parts en attente de retrait progresse légèrement et atteint 449 095 parts, soit 9,2 % de l’ensemble des parts de la SCPI.

Cette évolution traduit une tension persistante sur le marché secondaire des parts, dans un contexte où les SCPI de bureaux continuent de traverser une phase d’ajustement structurel.

Des revenus distribués sous surveillance

Au titre du 1er trimestre 2025, la distribution s’élève à 2,40 € par part, versée le 29 avril 2025. L’objectif annuel de distribution pour l’exercice 2025 est fixé à 10,68 € par part, en recul par rapport aux 13,53 € distribués en 2024.

Le taux de distribution réalisé sur l’année 2024 s’élevait à 4,40 %, tandis que le rendement global immobilier ressortait à -16,21 % en raison des ajustements de valeurs du patrimoine.

Un patrimoine en mutation et des taux d’occupation sous pression

Le patrimoine de LF Grand Paris Patrimoine comprend 34 immeubles en direct et 27 via des SCI, représentant une surface en exploitation de 244 489 m². Sur le trimestre, aucun investissement ni arbitrage n’a été réalisé.

Sur le plan locatif, la SCPI a encaissé 7 724 288 € de loyers sur le trimestre, mais le bilan locatif reste tendu avec :

• 86,4 % de taux d’occupation physique (vs. 88,2 % au 31/12/2024)
• 92,4 % de taux d’occupation financier 

L’évolution des vacants est liée notamment à la livraison du programme We à Nanterre (30 260 m² 100 % vacant), à la libération de surfaces importantes sur L'Open à Issy-les-Moulineaux (9 381 m² vacants) et au départ de BNP Paribas de l’immeuble Prélude à Bordeaux (1 668 m²).
Le stock total de locaux vacants atteint désormais 33 235 m².

Répartition sectorielle et géographique du patrimoine

La SCPI demeure largement orientée bureaux :

• 92,67 % en bureaux
• 7,13 % en santé et éducation
• 0,20 % en commerces

Sur le plan géographique :

• 26,41 % à Paris
• 66,35 % en Île-de-France 
• 7,24 % en régions

Activité locative au 1er trimestre 2025

Malgré les tensions du marché locatif, la SCPI a réalisé plusieurs opérations sur le trimestre :

Relocations, renégociations et renouvellements :

• Le Crisco à Sèvres : location de 2 537 m² (50 % QP SCPI)
• Le Cityscope à Montreuil : location de 7 400 m² (10 % QP SCPI)
• Colombia à Bois-Colombes : réduction de 3 800 m² (45 % QP SCPI)
• Le Carillon à Nanterre : renouvellement de 1 934 m² (25 % QP SCPI)

Libérations de surfaces :

• Le Cityscope à Montreuil : 11 736 m² libérés
• Le Crisco à Sèvres : 5 329 m² libérés
• Le Prélude à Bordeaux : 1 668 m² libérés
• Le Quintet D à Boulogne-Billancourt : 547 m² libérés

Endettement maîtrisé et politique d’ajustement

L’endettement statutaire maximum autorisé représente 35 % de la valeur d’acquisition des actifs. Au 31 mars 2025, l’endettement réel s’élève à 32,57 %.

Dans un contexte immobilier encore incertain, La Française REM a décidé d’ajuster sa politique de distribution afin de corréler les revenus distribués aux résultats réels, sans intégrer les plus-values de cessions prévisionnelles.

Un marché des SCPI de bureaux encore sous tension

Le segment des SCPI de bureaux continue de subir des ajustements sous l’effet :

• D’une offre croissante de surfaces vacantes (près de 10 % de vacance des bureaux en Île-de-France)
• D’exigences renforcées des utilisateurs en matière de qualité, de services et de performance environnementale
• D’un climat macroéconomique encore incertain

Cependant, certaines zones comme La Défense retrouvent un regain d’attractivité pour les utilisateurs en quête de valeurs d’usage adaptées et de conditions financières ajustées.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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