Société de gestion de SCPI : rôle, missions et enjeux en 2025

Dans l'univers de l'investissement immobilier collectif, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) occupent une place centrale. Elles permettent à des épargnants d'accéder à l'immobilier sans gérer directement des biens.

Au cœur de ce fonctionnement se trouve un acteur essentiel : la société de gestion, qui joue un rôle clé dans la sélection des actifs, la collecte de l'épargne, le respect de la réglementation et la communication auprès des investisseurs.

Définition d'une société de gestion de SCPI

Une société de gestion de portefeuille est une structure agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). Elle a pour mission de créer, administrer et gérer les SCPI.

Concrètement, elle intervient sur plusieurs aspects opérationnels et stratégiques :

• L'acquisition de biens immobiliers (bureaux, commerces, santé, résidentiel, logistique, etc.)
• La gestion locative (sélection des locataires, perception des loyers, suivi des baux)
• Les arbitrages : achat et cession d'actifs selon les opportunités de marché pour optimiser la performance
• La distribution des revenus aux associés sous forme de dividendes

Au-delà de ces missions, la société de gestion est également responsable de la collecte de l'épargne, du respect de la réglementation et de la communication régulière auprès des investisseurs. Toutes ne se valent pas, mais elles offrent un accès structuré et professionnel à l'immobilier d'investissement.

Agrément et cadre réglementaire

Le rôle de l'AMF

L'AMF, ou Autorité des Marchés Financiers, contrôle et agrée les sociétés de gestion afin de s'assurer qu'elles disposent des compétences et des moyens nécessaires pour gérer l'épargne du public.

Cet agrément permet notamment :

• De protéger les investisseurs
• D'assurer la conformité réglementaire des véhicules gérés
• De garantir une transparence dans la gestion et l'information fournie

Les obligations

Une société de gestion doit notamment :

• Publier des informations régulières (bulletins trimestriels, rapports annuels)
• Respecter les règles comptables et financières en vigueur
• Mettre en place des contrôles internes pour limiter les risques (conformité, contrôle des risques, audit interne)

Les missions principales d'une société de gestion

Gestion immobilière

• Sélection d'actifs en cohérence avec la stratégie d'investissement définie (rendement, diversification, secteur)
• Suivi de la valorisation du patrimoine immobilier (expertises, travaux, repositionnement)
• Respect des normes environnementales et techniques (énergie, accessibilité, sécurité, démarches ESG)

Gestion financière

• Collecte et redistribution des loyers sous forme de dividendes
• Suivi des flux financiers liés à la SCPI (trésorerie, dettes, investissements)
• Recherche éventuelle de financements externes pour accompagner le développement du patrimoine

Relation avec les associés

• Information régulière via des bulletins, rapports et communications spécifiques
• Gestion des souscriptions et retraits de parts
• Organisation des Assemblées Générales et recueil des votes des associés

La société de gestion a donc plusieurs rôles : immobilier (sélection et gestion des actifs), collecte (organisation de la commercialisation), respect de la réglementation (cadre AMF) et communication (information claire et régulière des épargnants).

Exemple concret – La SCPI Épargne Pierre

Prenons l'exemple d'une SCPI bien connue, Épargne Pierre, gérée par Atland Voisin.

La société de gestion :

• Sélectionne des actifs immobiliers adaptés à la stratégie de la SCPI
• S'assure de leur gestion locative (mise en location, suivi des locataires, renouvellement des baux)
• Redistribue les loyers aux associés sous forme de dividendes trimestriels

Cet exemple illustre comment une société de gestion permet à une SCPI de fonctionner de manière efficace et transparente, en mutualisant la gestion immobilière et financière pour le compte des épargnants.

Exemples de sociétés de gestion en France

Plusieurs acteurs gèrent aujourd'hui des SCPI en France, parmi lesquels :

• Atland Voisin (Épargne Pierre, Épargne Pierre Europe, Epargne Pierre Sophia, Immo Placement)
• Sofidy (Immorente, Efimmo 1, Sofidynamic, Sofidy Europe Invest)
• Praemia REIM (Primovie, Primopierre)
• Inter Gestion REIM (CRISTAL Life, CRISTAL Rente)

Chaque société développe une stratégie spécifique, parfois orientée vers les bureaux, la santé, le commerce, la logistique ou l'international.

En 2025, les trois premières sociétés de gestion concentrent environ 47 % de la collecte du marché des SCPI, reflétant une concentration croissante du secteur et l'importance des acteurs de référence.

Pourquoi la société de gestion est-elle déterminante ?

La société de gestion influence directement :

• La qualité du patrimoine détenu par la SCPI (localisation, typologie, qualité des locataires)
• Le taux d'occupation financier (TOF)
• La régularité et le niveau des revenus distribués
• La capacité à créer de la valeur via des arbitrages judicieux et une gestion active

Ainsi, investir dans une SCPI implique aussi d'évaluer la qualité et la stratégie de la société de gestion qui l'administre.

En 2025, le taux de distribution moyen des SCPI s'établit autour de 4,68 % sur le premier semestre, avec une collecte nette cumulée de l'ordre de 3,3 milliards d'euros sur les neuf premiers mois de l'année, en progression d'environ 33 % par rapport à 2024.

Cependant, le marché reste contrasté :

• Environ 13 SCPI affichent un taux de distribution supérieur à 7 %, concentrant près de la moitié de la collecte
• Près de 43 % des SCPI ont dû baisser leur niveau de distribution, avec une diminution moyenne pondérée d'environ 12 %

Dans ce contexte, la sélection de la société de gestion devient un critère déterminant pour apprécier la résilience de la stratégie et la pérennité des revenus.

Critères pour évaluer une société de gestion

Expérience et historique

• Ancienneté sur le marché et stabilité de la structure
• Nombre de SCPI gérées et encours sous gestion
• Cohérence de la stratégie suivie dans le temps (rendement, diversification, gestion des cycles)

Solidité organisationnelle

• Taille de l'équipe et expertise des gérants (immobilier, finance, gestion des risques)
• Diversification sectorielle et géographique des actifs
• Qualité des processus internes (comités d'investissement, suivi des risques, gouvernance)

Transparence

• Qualité des communications aux associés (pédagogie, régularité, clarté)
• Clarté sur les frais (souscription, gestion, arbitrage) et sur la stratégie mise en œuvre

Conclusion

La société de gestion est le pilier central d'une SCPI.  Elle pilote les acquisitions, la gestion locative, la stratégie financière et la redistribution des revenus. Un associé ne choisit donc pas seulement une SCPI, mais aussi une équipe de gestion qui détermine largement la réussite de l'investissement sur le long terme.

En 2025, le marché des SCPI montre une résilience remarquable, avec une collecte dynamique et des performances qui s'améliorent progressivement, confirmant la confiance maintenue des épargnants malgré un environnement économique tendu.

Comme tout investissement immobilier, une SCPI comporte des risques liés à l'évolution du marché, à la valeur des parts et au niveau des revenus distribués. La qualité de la société de gestion reste donc un élément clé pour appréhender ces risques et construire une stratégie patrimoniale adaptée.

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