Performance Globale Annuelle (PGA) des SCPI : mode d’emploi 2026

La Performance Globale Annuelle (PGA) constitue l'un des indicateurs les plus suivis dans l'univers des SCPI. Elle permet d'obtenir une vision plus complète du résultat d'une année d'investissement, en tenant compte non seulement du taux de distribution, mais aussi de l'évolution du prix de la part. Depuis fin 2024 et applicable en 2025, cet indicateur a été officialisé par l'Aspim en collaboration avec l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) comme un nouvel indicateur obligatoire, remplaçant de fait le Rendement Global Immobilier (RGI) au rang de référence principale pour évaluer la performance réelle d'une SCPI sur un exercice donné.

Qu'est-ce que la Performance Globale Annuelle (PGA) ?

La PGA correspond à la somme :

• du taux de distribution versé au cours de l'année,
• et de la variation du prix de part entre le 1er janvier de l'année N et le 1er janvier de l'année N+1.

Elle permet ainsi d'apprécier la performance totale en prenant en compte les deux piliers du rendement d'une SCPI :

• Revenu courant (dividendes),
• Valorisation (appréciation ou baisse du prix de part).

Désormais, toute communication sur le taux de distribution doit obligatoirement être accompagnée de la PGA, calculée sur la même période, afin d'éviter une vision partielle de la performance. Cette obligation de publication conjointe renforce la transparence pour l'épargnant et harmonise les pratiques entre les sociétés de gestion.

La PGA ne doit cependant pas être confondue avec le taux de distribution, qui ne mesure que le revenu. La PGA intègre également le capital, ce qui en fait un indicateur plus complet et désormais normé. Elle s'impose en 2025 comme l'indicateur de référence sur une année, complétée pour les horizons plus longs par le Taux de Rendement Interne (TRI) sur 5 ou 10 ans.

Pourquoi la PGA est-elle utile ?

• Elle donne une vision globale de la performance en combinant revenus et valorisation du patrimoine.
• Elle permet de comparer objectivement différentes SCPI sur des bases homogènes.
• Elle reflète la stratégie de gestion : distribution, arbitrages, évolution de la valeur du patrimoine immobilier et ajustements tarifaires.

La PGA ne doit cependant pas être confondue avec le taux de distribution, qui ne mesure que le revenu. La PGA intègre également le capital, ce qui en fait un indicateur plus complet et désormais normé. Elle s'impose en 2025 comme l'indicateur de référence sur une année, complétée par le TRI 5 ans et 10 ans pour les analyses de long terme.

Comment se calcule la Performance Globale Annuelle ?

Le calcul dépend du type de SCPI :

• SCPI à capital variable → calcul basé sur le prix de souscription public
• SCPI à capital fixe → calcul basé sur le prix acquéreur moyen

Les deux formules proviennent des méthodologies professionnelles actualisées par l'Aspim en 2025 (IEIF, bulletins des sociétés de gestion, informations réglementées).

PGA pour une SCPI à capital variable

La formule officielle est la suivante :

PGA = [Dividende brut de l'année N + (prix de souscription au 1er janvier N+1 – prix de souscription au 1er janvier N)]  / prix de souscription au 1er janvier N

Décomposition 

• Dividende brut → revenu versé durant l'année.
• Prix de souscription → prix public fixé par la société de gestion.
• Variation de prix → appréciation ou baisse entre le début et la fin de l'année.

Ce que mesure cette formule

Elle montre si, en cumulant :

• les dividendes,
• l'évolution du prix de la part,

l'investissement a produit une performance positive ou négative. Cet indicateur additionne simplement le taux de distribution et la variation du prix public de souscription sur l'exercice.

PGA pour une SCPI à capital fixe

Dans ce cas, la référence n'est pas le prix public mais le :

• prix acquéreur moyen entre l'année N-1 et N.

La formule devient :

PGA =  [Dividende brut de l'année N + (prix de part acquéreur moyen de l'année N – prix de part acquéreur moyen de l'année N-1)]  / prix de part acquéreur moyen de l'année N-1

Pourquoi cette différence ?

Sur les SCPI à capital fixe :

• Les transactions se font sur le marché secondaire.
• Le prix dépend de l'offre et de la demande.
• La référence pertinente est donc le prix réel payé par les investisseurs, et non un prix défini par la société de gestion.

Tableau comparatif des méthodes de calcul de la PGA

Quel intérêt pour les épargnants et les analystes ?

La PGA permet d'étudier plusieurs dimensions clés de la performance d'une SCPI :

1. La qualité du patrimoine

Une baisse du prix de part peut réduire la performance globale malgré un bon dividende. La PGA met en évidence cet effet de ciseaux entre revenu distribué et valorisation du patrimoine.

2. La stratégie de distribution

Une forte distribution peut parfois masquer une baisse de valorisation, et inversement. La PGA met en lumière l'équilibre entre revenus et capital, en intégrant :

• les revenus courants,
• les plus-values éventuelles,
• et les frais impactant la rentabilité nette.

3. L'évolution du marché immobilier

Les SCPI répercutent les tendances du marché immobilier :

• hausse des taux → ajustement du prix de part,
• stabilisation ou baisse des valeurs d'expertise,
• impact sur la performance globale.

4. Les comparaisons entre SCPI

La PGA permet une comparaison plus pertinente que le seul taux de distribution, avec une harmonisation accrue des pratiques en 2025 grâce au cadre défini par l'Aspim.

Facteurs pouvant influencer la Performance Globale Annuelle

1. Arbitrages immobiliers

Les cessions d'actifs génératrices de plus-values immobilières peuvent avoir un impact direct sur le prix de part et donc sur la PGA.

2. Niveau du taux d'occupation

Un Taux d'Occupation Financier (TOF) élevé permet souvent de maintenir les revenus et de limiter la volatilité de la performance.

3. Stratégie sectorielle

La stratégie sectorielle influence la sensibilité de la SCPI aux cycles immobiliers :

• SCPI de bureaux,
• santé,
• commerces,
• logistique,
• résidentiel :

chaque segment montre une sensibilité différente aux cycles économiques et aux évolutions de la demande locative.

4. Contexte économique

• inflation,
• taux d'intérêt,
• coût du financement immobilier,
• dynamique locative.

5. Évolutions réglementaires

Les règles de valorisation, renforcées par l'Aspim en 2025, influencent directement le prix des parts et l'obligation de publication des indicateurs de performance.

Limites de l'indicateur PGA

Même s'il demeure essentiel, la PGA présente des limites :

• Elle ne reflète pas la liquidité d'une SCPI, qui reste un placement peu liquide.
• Elle dépend de la valorisation annuelle, qui peut être ajustée progressivement.
• Elle ne mesure pas la résilience locative à long terme ni la durabilité des revenus.
• Elle est calculée a posteriori, une fois l'exercice clos.

La PGA doit donc être complétée par d'autres indicateurs : TOF, report à nouveau (RAN), durée moyenne des baux commerciaux, collecte, endettement, diversification sectorielle, ainsi que le TRI pour les performances sur 5 ou 10 ans.

Comment utiliser la PGA dans une analyse SCPI ?

Étudier la performance sur plusieurs années

Une seule année ne représente pas une tendance. Il est recommandé d'analyser la PGA sur plusieurs exercices consécutifs pour apprécier la régularité et la résilience du véhicule.

Comparer les SCPI d'une même catégorie

La comparaison est plus pertinente entre SCPI de même typologie (par exemple : santé vs santé, diversifiée vs diversifiée, logistique vs logistique, etc.).

Identifier les impacts conjoncturels

Une baisse ponctuelle du prix peut influencer temporairement la PGA. Il est important de distinguer un ajustement conjoncturel (lié au cycle immobilier) d'une dégradation structurelle du patrimoine.

Observer la cohérence avec la stratégie

Par exemple :

• SCPI logistique → souvent orientée rendement,
• SCPI résidentielle → souvent orientée valorisation,
• SCPI diversifiée → équilibre entre les deux.

L'analyse de la PGA permet de vérifier si la performance observée est en ligne avec la promesse de gestion de la SCPI.

Conclusion

La Performance Globale Annuelle (PGA) constitue un indicateur central pour analyser une SCPI. En combinant revenus distribués et variation du prix de part, elle offre une vision plus complète et réaliste de la performance d'un placement immobilier collectif, officialisée comme obligatoire en 2025 par l'Aspim pour une meilleure transparence.

Bien interprétée, elle permet d'évaluer la cohérence entre stratégie de gestion, cycle immobilier et résultats observés. La PGA doit toutefois être replacée dans l'analyse globale d'une SCPI, intégrant structure du patrimoine, taux d'occupation, dynamique locative et politique de distribution, aux côtés du TRI pour les horizons longs.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI présentent un risque de perte en capital et une durée de placement recommandée longue.

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