SCPI : Comprendre la Performance Globale Annuelle (PGA)

La Performance Globale Annuelle (PGA) constitue l’un des indicateurs les plus suivis dans l’univers des SCPI. Elle permet d’obtenir une vision plus complète du résultat d’une année d’investissement, en tenant compte non seulement du taux de distribution, mais aussi de l’évolution du prix de la part. Cet indicateur s’est positionnée comme une référence afin d’évaluer la performance réelle d’une SCPI sur un exercice donné.

Qu’est-ce que la Performance Globale Annuelle (PGA) ?

La PGA correspond à la somme :

• du taux de distribution versé au cours de l’année,
• et de la variation du prix de part entre le 1er janvier de l’année N et le 1er janvier de l’année N+1.

Elle permet ainsi d’apprécier la performance totale en prenant en compte les deux piliers du rendement d’une SCPI :

• Revenu courant (dividendes),
• Valorisation (appréciation ou baisse du prix de part).

Pourquoi la PGA est-elle utile ?

• Elle donne une vision globale de la performance.
• Elle permet de comparer objectivement différentes SCPI.
• Elle reflète la stratégie de gestion : distribution, arbitrages, évolution de la valeur du patrimoine.

La PGA ne doit cependant pas être confondue avec le taux de distribution, qui ne mesure que le revenu. La PGA intègre également le capital, ce qui en fait un indicateur plus complet.

Comment se calcule la Performance Globale Annuelle ?

Le calcul dépend du type de SCPI :

• SCPI à capital variable → calcul basé sur le prix de souscription public
• SCPI à capital fixe → calcul basé sur le prix acquéreur moyen

Les deux formules proviennent des méthodologies professionnelles utilisées dans le secteur (IEIF, bulletins des sociétés de gestion, informations réglementées).

PGA pour une SCPI à capital variable

La formule officielle est la suivante :

PGA = [Dividende brut de l’année N + (prix de souscription au 1er janvier N+1 – prix de souscription au 1er janvier N)]  / prix de souscription au 1er janvier N

Décomposition 

• Dividende brut → revenu versé durant l’année.
• Prix de souscription → prix public fixé par la société de gestion.
• Variation de prix → appréciation ou baisse entre le début et la fin de l’année.

Ce que mesure cette formule

Elle montre si, en cumulant :

• les dividendes,
• l’évolution du prix de la part,

l’investissement a produit une performance positive ou négative.

PGA pour une SCPI à capital fixe

Dans ce cas, la référence n’est pas le prix public mais le :

• prix acquéreur moyen entre l’année N-1 et N.

La formule devient :

PGA =  [Dividende brut de l’année N + (prix de part acquéreur moyen de l’année N – prix de part acquéreur moyen de l’année N-1)]  / prix de part acquéreur moyen de l’année N-1

Pourquoi cette différence ?

Sur les SCPI à capital fixe :

• Les transactions se font sur le marché secondaire.
• Le prix dépend de l’offre et de la demande.
• La référence pertinente est donc le prix réel payé par les investisseurs, et non un prix défini par la société de gestion.

Tableau comparatif des méthodes de calcul de la PGA

Quel intérêt pour les épargnants et les analystes ?

La PGA permet d’étudier :

1. La qualité du patrimoine

Une baisse du prix de part peut réduire la performance globale malgré un bon dividende.

2. La stratégie de distribution

Une forte distribution masque parfois une baisse de valorisation, et inversement. La PGA met en lumière l’équilibre entre revenus et capital.

3. L’évolution du marché immobilier

Les SCPI répercutent les tendances :

• hausse des taux → ajustement du prix de part,
• stabilisation ou baisse des valeurs d’expertise,
• impact sur la performance globale.

4. Les comparaisons entre SCPI

Comparaison plus pertinente que le seul taux de distribution.

Facteurs pouvant influencer la Performance Globale Annuelle

1. Arbitrages immobiliers

Cessions génératrices de plus-values → impact sur le prix de part.

2. Niveau du taux d’occupation

Un Taux d’Occupation Financier (TOF) élevé permet souvent de maintenir les revenus.

3. Stratégie sectorielle

SCPI de bureaux, santé, commerces, logistique, résidentiel : chaque segment montre une sensibilité différente aux cycles immobiliers.

4. Contexte économique

• inflation,
• taux d’intérêt,
• coût du financement immobilier,
• dynamique locative.

5. Évolutions réglementaires

Les règles de valorisation influencent directement le prix des parts.

Limites de l'indicateur PGA

Même s’il demeure essentiel, la PGA présente des limites :

• Elle ne reflète pas la liquidité d’une SCPI.
• Elle dépend de la valorisation annuelle, qui peut être ajustée progressivement.
• Elle ne mesure pas la résilience locative à long terme.
• Elle est calculée a posteriori, une fois l’exercice clos.

La PGA doit donc être complétée par d’autres indicateurs : TOF, report à nouveau, durée moyenne des baux, collecte, endettement, diversification sectorielle.

Comment utiliser la PGA dans une analyse SCPI ?

Étudier la performance sur plusieurs années

Une seule année ne représente pas une tendance.

Comparer les SCPI d’une même catégorie

Santé vs santé, diversifiée vs diversifiée, etc.

Identifier les impacts conjoncturels

Une baisse ponctuelle du prix peut influencer temporairement la PGA.

Observer la cohérence avec la stratégie

Par exemple :

• SCPI logistique → souvent orientée rendement,
• SCPI résidentielle → souvent orientée valorisation,
• SCPI diversifiée → équilibre entre les deux.

Conclusion

La Performance Globale Annuelle (PGA) constitue un indicateur central pour analyser une SCPI. En combinant revenus distribués et variation du prix de part, elle offre une vision plus complète et réaliste de la performance d’un placement immobilier collectif.

Bien interprétée, elle permet d’évaluer la cohérence entre stratégie de gestion, cycle immobilier et résultats observés. La PGA doit toutefois être replacée dans l’analyse globale d’une SCPI, intégrant structure du patrimoine, taux d’occupation, dynamique locative et politique de distribution.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI présentent un risque de perte en capital et une durée de placement recommandée longue.

À lire également : 

Quels sont les inconvénients du placement en SCPI ?