SCPI Crédit Mutuel Pierre 1 : 51,8 M€ HD d’arbitrages au 3T 2025

Le 3ᵉ trimestre 2025 marque une étape structurante pour la SCPI Crédit Mutuel Pierre 1, gérée par La Française Real Estate Managers. Dans un contexte immobilier décrit comme contrasté, la SCPI a poursuivi un cap d’ajustement et de discipline, en procédant à des cessions significatives pour un montant total de 51,8 M€ hors droits, concernant 2 actifs représentant 4 373 m².

Ces arbitrages s’inscrivent dans une stratégie de gestion active :

• financement des travaux de mise aux normes environnementales,
• désendettement partiel de la SCPI,
• et alimentation du fonds de remboursement destiné aux associés en attente de retrait.

Le trimestre est également marqué par une activité locative contrastée, un taux d’occupation financier stable, mais une hausse sensible du stock de vacance.

Contexte immobilier : Un trimestre marqué par la prudence

La SCPI inscrit son activité dans un environnement immobilier qualifié de fragile.

• Le marché français connaît un « faux départ », malgré un début d’année encourageant.
• Les entreprises demeurent prudentes, renégocient leurs baux et limitent les engagements long terme.
• Le taux de vacance en Île-de-France dépasse désormais les 10 %.

Dans ce climat, la SCPI fait preuve de discipline et de prudence pour traverser une période où les signaux restent « timides et inégaux ».

Arbitrages : 51,8 M€ de cessions pour ajuster le patrimoine

Détail des cessions du trimestre

Au 3ᵉ trimestre 2025, la SCPI a procédé à la cession de deux actifs, exclusivement des bureaux situés à Paris, pour un montant de 51,8 M€ HD.
Ces cessions représentent :

• 4 373 m² en quote-part,
• dont 1 223 m² de locaux vacants.

Il s’agit du principal fait marquant du trimestre : Aucun investissement n’a été réalisé, confirmant une stratégie centrée sur la gestion active du portefeuille et sur le renforcement de la solidité financière de la SCPI .

Utilisation des ressources issues des arbitrages

Les liquidités dégagées ont servi à :

• financer les travaux en cours,
• poursuivre les travaux réglementaires environnementaux,
• rembourser une partie de la dette,
• préparer le financement du fonds de remboursement, qui sera doté de 20 M€ au 4ᵉ trimestre, permettant le traitement de 119 760 parts sur la base d’un prix fixé à 167 € (limité à 200 parts par associé)

Marché des parts : Un volume stable mais des retraits importants

Données clés du marché des parts

• Nombre de parts souscrites : 6
• Parts compensant les retraits : 6
• Parts en attente de retrait : 317 519
• Capitalisation : 821 147 350 €
• Capital nominal effectif : 381 929 000 €
• Variation depuis le 1er janvier 2025 : –202 422 370 €

Ces chiffres montrent un marché des parts sous tension, justifiant le renforcement du fonds de remboursement.

Prix de part et valeurs de référence

• Prix de souscription : 215,00 €
• Valeur de retrait : 197,80 €
• Valeur de réalisation : 185,29 €
• Valeur de reconstitution : 227,38 €
• Position du prix de part : 5,4 % en dessous de la valeur de reconstitution, maintenant une décote modérée

Activité locative : Un trimestre contrasté

Entrées, renouvellements et sorties

Le trimestre a été animé par :

• l’entrée du locataire TIK TOK dans l’immeuble « La Suite » (Paris 10ᵉ),
• le renouvellement du bail Randstad France à Saint-Denis,
• plusieurs départs significatifs : Véolia (Nanterre), Les Nouveaux Constructeurs (Boulogne-Billancourt), Sodexo (Issy-les-Moulineaux).

Vacance en hausse

Malgré des relocations sur petites surfaces, le solde est négatif :

• 18 162 m² libérés,
• 10 008 m² reloués,
• 2 119 m² en restructuration,
• Stock de vacance : 60 702 m²
• Variation de locaux vacants : +8 154 m²

Taux d’occupation

• TOF (Taux d’occupation financier) : 86,0 % (stable)
• TOP (Taux d’occupation physique) : 76,9 % (en baisse)

Répartition des surfaces :

• 76,6 % : locaux occupés
• 14,0 % : locaux vacants en recherche de locataire
• 1,0 % : vacants sous promesse de vente
• 8,0 % : locaux sous franchise ou mis à disposition
• 0,4 % : vacants restructurés intégrés au TOF 

Distribution : Stabilité confirmée à 2,13 € par part

La distribution du trimestre s’établit à 2,13 € par part, niveau identique aux deux trimestres précédents.

• Distribution nette après prélèvements sociaux : 2,13 €
• Date de versement : 30 octobre 2025
• Prochains versements potentiels : 29 janvier 2026, 29 avril 2026, 30 juillet 2026

Performances 2024 (référence)

• Distribution brute : 11,97 €
• Performance globale annuelle : –14,35 %
• Distribution de résultat : 7,29 €
• Distribution de plus-values : 3,29 € 

Structure du patrimoine : Bureaux majoritaires

Répartition par typologie

• Bureaux : 85,25 %
• Commerces : 12,85 %
• Hôtels / tourisme / loisirs : 1,90 %

Répartition géographique

• Île-de-France : 52,01 %
• Régions : 23,17 %
• Paris : 20,66 %
• Allemagne : 4,07 %
• Espagne : 0,09 %

Évolution des expertises

• Valeur de réalisation au 30/06/2025 : baisse de 4,2 % par rapport à fin 2024
• Évolution des bureaux : –3,16 %
• Commerces : +0,84 %
• Allemagne : +0,20 %
• Espagne : +0,67 %

Tableau récapitulatif – Données clés du 3ᵉ trimestre 2025

Conclusion : Un trimestre clé pour la stabilisation de la SCPI

Le 3ᵉ trimestre 2025 de la SCPI Crédit Mutuel Pierre 1 apparaît comme un moment stratégique où la gestion active, la prudence locative et le désendettement prennent le pas sur l’expansion.

Points marquants :

• Une politique d’arbitrage puissante avec 51,8 M€ HD de cessions ;
• Une distribution stable à 2,13 € malgré un contexte difficile ;
• Des indicateurs de vacance à surveiller ;
• Une activité locative contrastée, entre arrivées de locataires de premier plan et départs significatifs.

L’ensemble des données dessine une SCPI engagée dans une phase d’ajustement, visant à permettre la stabilisation tout en préparant les conditions d’un futur redémarrage lorsque le marché offrira davantage de visibilité.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Un investissement en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité, ainsi que des risques liés au marché immobilier et à la variation du prix des parts.

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