SCPI Iroko Zen : 14 acquisitions réalisées au 3T 2025

Le 3e trimestre 2025 représente une étape importante pour la SCPI Iroko Zen, avec 14 nouvelles acquisitions réparties en France, Espagne, Allemagne, Irlande, Pays-Bas et Royaume-Uni. Cette dynamique soutenue s’inscrit dans une stratégie axée sur la diversification géographique, l’élargissement des typologies d’actifs et un renforcement de l’exposition européenne.

La capitalisation atteint 1,24 Md€, en progression de +130 M€ au 3e trimestre 2025. Le nombre d’associés s’élève à 24 844, avec 2 194 nouveaux entrants sur la période.

Ce trimestre, Iroko Zen franchit un cap stratégique : accélération de la collecte, progression des revenus issus de l’étranger (72,75 %), TOF solide (98,1 %), et prix de souscription relevé à 204 € depuis le 1er août 2025.

Un rythme d’acquisition soutenu en Europe

Au 3T 2025, la SCPI procède à 14 acquisitions qui portent son parc immobilier à 164 actifs. Ces acquisitions illustrent la montée en puissance des implantations dans plusieurs pays européens : Espagne, Allemagne, Irlande, Pays-Bas, France, Royaume-Uni.

Une expansion européenne structurée

Les investissements réalisés reflètent plusieurs orientations clés :

• Renforcement en Espagne, notamment grâce à l’impulsion de la filiale Iroko Iberia, créée fin 2024.
• Montée en puissance au Royaume-Uni, avec plusieurs acquisitions à Londres, Sheffield, Reading ou encore Bournemouth.
• Consolidation en Allemagne, avec des actifs loués à des locataires solides comme le Land de Hesse ou l’enseigne Hellweg.
• Opérations diversifiées en France, dont Échirolles.
• Progression aux Pays-Bas, notamment via l’acquisition d’un entrepôt à Noordwijkerhout.

L’ensemble de ces acquisitions contribue à la diversification du patrimoine d’Iroko Zen et à la solidité des revenus fonciers.

Tableau récapitulatif des acquisitions du 3T 2025

*Rendement Acte en Main – AEM

** Montant d’acquisition hors droits

*** Pour qu’un fonds respecte les critères d’éligibilité du label ISR, au moins 90 % de ses actifs en valeur doivent faire l’objet d’une évaluation ESG

Focus sur les indicateurs clés au 3e trimestre 2025

Performance globale et évolution du prix de part

• PGA 2024 : 8,32 %
• Taux de distribution cible non garanti : 5,5 %
• Objectif de TRI à 8 ans (non garanti) : 7 %
• Prix de souscription depuis le 1er août 2025 : 204 € (contre 202 € auparavant)
• Valeur de retrait : 204 €
• Valeur de reconstitution : 213,65 €
• Valeur de réalisation : 187,34 €

Dividendes versés au T3 2025

Au cours du 3e trimestre 2025, la SCPI a versé un dividende de 3,73 € par part, dont 0,70 € prélevés au titre de l’impôt étranger à la source, soit un montant net de fiscalité étrangère de 3,03 € par part.

Des revenus massivement issus de l’étranger

• Part des revenus étrangers : 72,75 %
• Revenus français : 27,25 %

Répartition du patrimoine et indicateurs d’occupation

Répartition géographique

• France : 29,5 %
• Royaume-Uni : 25,8 %
• Pays-Bas : 13,3 %
• Irlande : 10,9 %
• Espagne : 11,5 %
• Allemagne : 8 %
• Italie : 1 %

Répartition par typologie

• Commerces : 36,2 %
• Bureaux : 29,4 %
• Locaux d’activités : 15,1 %
• Santé / crèches / hôtellerie / éducation : 9 %
• Entrepôts : 7,6 %
• Logistique : 2,8 %

Indicateurs d’exploitation

• Taux d’Occupation Financier (TOF) : 98,1 %
• Taux d’Occupation Physique (TOP) : 97,6 %
• Durée ferme des baux (WALB) : 7,6 ans
• Durée résiduelle moyenne des baux (WALT) : 9,1 ans
• Loyers encaissés au trimestre : 25,5 M€
• Surface totale du patrimoine : 981 138 m²
• Ratio d’endettement (LTV) : 30,14 %

Actualité du portefeuille au 3T 2025

Recommerciations

Plusieurs recommercialisations sont mises en avant, notamment à :

• Arras (France) : arrivée de Mobalpa sur 261 m² + ouverture prochaine d’une unité de loisirs enfants (471 m²).
• Emmen Nijkracht (Pays-Bas) : bail de 6 mois avec Brookhuis Applied Technologies.
• Barcelone (Espagne) : bail signé avec Action sur 1 323 m².
• Ballymount (Irlande) : bail sur 172 m² avec Cavalier Flooring.

Programme de relocation lancé

• Pantin (France) : surface de bureaux de 258 m².
• Alcalá de Guadaira (Espagne) : surface commerciale de 1 901 m².
• Brie Comte Robert (France) : locaux d’activités de 372 m².

Renforcement des équipes

• Arrivée d’un nouvel Asset Manager : Killian Waeckerl.
• Création de la filiale Fyra dédiée à la gestion locative.
• Reprise de gestion du portefeuille espagnol par Iroko Iberia.

Actions ESG du trimestre

Partenariat Tilt Energy

• Déploiement d’un service de co-pilotage énergétique sur deux bâtiments.
• Réduction possible de la consommation entre 13 % et 21 %.

Installation d’une pompe à chaleur réversible à Heerlen

• COP entre 3 et 4, permettant d’améliorer le confort et la performance énergétique.

Installation d’un système GTB

• Réduction d’énergie potentielle : jusqu’à 20 %.

Les actifs présentés sont ceux acquis au 3T 2025. Ils ne sont pas représentatifs de l’ensemble du patrimoine de la SCPI Iroko Zen

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI présentent un risque de perte en capital et une variation possible du revenu distribué.

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