Comment investir en SCPI en 2025 : guide complet et tendances du marché

Investir en SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) attire de plus en plus d'épargnants à la recherche de diversification et de revenus potentiels. Ce placement collectif rend l'immobilier professionnel accessible à un large public, tout en déléguant la gestion à une société spécialisée. Ce guide 2025 propose une explication complète des étapes, des avantages, des risques et des tendances du marché pour comprendre comment investir en SCPI.

Comprendre les SCPI

Une SCPI est une société qui collecte l'épargne d'investisseurs pour acquérir et gérer un portefeuille immobilier composé de bureaux, de commerces, de santé, de résidences ou encore de plateformes logistiques. En échange de cet investissement, les associés perçoivent des dividendes, correspondant à une part des loyers encaissés. Ce mécanisme permet de mutualiser les risques, car les biens sont multiples et répartis dans différentes zones géographiques.

Il existe plusieurs catégories de SCPI :

• les SCPI de rendement, les plus répandues, qui distribuent des revenus réguliers issus de l'exploitation d'immeubles locatifs ;
• les SCPI fiscales, qui offrent des avantages fiscaux liés à des dispositifs légaux, comme la loi Pinel ou Malraux, mais sont souvent plus risquées et moins liquides ;
• les SCPI de plus-value, qui privilégient la revalorisation à long terme du patrimoine et distribuent peu, voire pas de dividendes dans l'immédiat.

Pourquoi investir en SCPI ?

L'intérêt principal réside dans l'accessibilité. Alors qu'un investissement immobilier traditionnel nécessite un capital important, il est possible d'investir en SCPI avec quelques centaines ou milliers d'euros seulement. Cette accessibilité permet de diversifier un patrimoine sans concentrer son effort financier sur un seul actif.

Un autre atout est la gestion déléguée. Contrairement à un bien locatif classique, il n'est pas nécessaire de rechercher des locataires ou de gérer les travaux. La société de gestion s'occupe de tout, de l'acquisition des immeubles à la perception des loyers, en passant par l'entretien. Les investisseurs bénéficient donc d'une approche clé en main.

Les SCPI se distinguent également par leur diversification. Un portefeuille peut inclure des immeubles de bureaux à Paris, des commerces en Espagne et des établissements de santé en Allemagne, comme le fait Pierval Santé (Euryale Asset Management), positionnée sur un secteur porteur. Cette variété limite l'impact d'une éventuelle baisse localisée.

Enfin, investir en SCPI peut s'intégrer dans une stratégie de transmission patrimoniale, notamment grâce au démembrement ou à la détention via une assurance-vie.

Cependant, certains éléments méritent d'être soulignés :

• la liquidité reste réduite : il peut être nécessaire d'attendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois, pour revendre des parts ;
• les frais de souscription se situent souvent entre 0 % et 12 % ;
• les frais de gestion représentent généralement 8 à 10 % des loyers HT, bien que certains modèles appliquent des barèmes différents ;
• le risque immobilier est bien réel : une vacance locative ou une baisse de valeur impacte directement la performance.

⚠️ Avertissement : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital et suppose un horizon de placement long, généralement compris entre 8 et 15 ans selon l'AMF.

Les étapes pour investir

La première étape consiste à clarifier ses objectifs. Cherche-t-on à générer des revenus complémentaires, à réduire la fiscalité, à préparer la retraite ou à anticiper une transmission ? Cette réflexion oriente le choix de la SCPI et du mode de détention.

Vient ensuite la sélection de la SCPI. Plusieurs critères sont déterminants :

• le taux de distribution, indicateur du rendement ;
• le taux d'occupation financier, qui reflète la qualité de la gestion locative ;
• la capitalisation, gage de solidité et de diversification ;
• la stratégie immobilière (bureaux, santé, logistique, résidentiel).

Au troisième trimestre 2025, le taux de distribution moyen du marché SCPI s'établit à 3,50 % sur neuf mois (source ASPIM-IEIF), tandis que le rendement moyen pondéré du premier semestre atteint 4,68 %, avec 13 SCPI dépassant 7 % et attirant près de la moitié de la collecte.

Le mode d'acquisition doit également être défini. Parmi les principales options :

• l'achat au comptant, qui permet de percevoir immédiatement des revenus ;
• l'investissement à crédit, qui offre un effet de levier, les intérêts d'emprunt pouvant être déduits des revenus fonciers ;
• la détention en assurance-vie, qui réduit la fiscalité des revenus distribués, même si l'offre de SCPI y est souvent plus restreinte ;
• le démembrement de propriété (séparation entre usufruit et nue-propriété), qui constitue une stratégie patrimoniale très efficace : l'usufruit procure des revenus immédiats mais temporaires, tandis que la nue-propriété permet d'anticiper une transmission ou de différer la fiscalité.

Certaines SCPI proposent aussi le réinvestissement automatique des dividendes, une option intéressante pour capitaliser sur le long terme. Grâce à ce mécanisme, l'investisseur bénéficie de l'effet cumulatif des revenus réinvestis, proche du principe des intérêts composés.

Comparaison des modes d'investissement

Les tendances actuelles

Le marché des SCPI connaît plusieurs évolutions notables en 2025. La collecte nette atteint 3,3 milliards d'euros sur les neuf premiers mois de l'année, en hausse de 33 % par rapport à 2024, avec 1,1 milliard d'euros au troisième trimestre seul.

L'internationalisation progresse, avec des acquisitions en Espagne, aux Pays-Bas, en Allemagne ou au Royaume-Uni.

L'immobilier durable prend une place croissante, les sociétés de gestion intégrant des critères ESG et cherchant des labels environnementaux pour valoriser leur patrimoine.

La digitalisation facilite l'accès à ce placement, avec des souscriptions entièrement en ligne et des reportings trimestriels accessibles sur des plateformes dédiées.

Enfin, la diversification sectorielle est marquée par la montée en puissance des SCPI spécialisées dans la santé, la logistique ou encore l'éducation, répondant à des besoins structurels de long terme, tandis que certaines SCPI comme Comète ou Osmo Énergie affichent des performances exceptionnelles dépassant 9 %.

Conclusion

Investir en SCPI constitue une solution pertinente pour diversifier un patrimoine et accéder à l'immobilier professionnel sans en assumer la gestion directe. Grâce à leur accessibilité, leur diversification et leurs revenus potentiels, les SCPI  séduisent un nombre croissant d'épargnants.

Toutefois, comme tout placement, elles comportent des risques et nécessitent une approche réfléchie. La définition des objectifs, la sélection rigoureuse des véhicules et le choix du mode de détention sont les clés d'un investissement réussi.

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