Iroko Atlas : La nouvelle SCPI internationale d'Iroko

Après le succès incontestable de Iroko Zen, la société de gestion Iroko franchit une nouvelle étape avec le lancement d’Iroko Atlas, une SCPI 100 % internationale. Ce véhicule d’investissement prometteur vise à offrir aux épargnants une diversification renforcée, une exposition hors de France et des perspectives de rendement attractives. Mais comme pour toute nouvelle SCPI, il convient de mesurer à la fois les opportunités et les risques.

Créée en 2020, Iroko Zen a su s’imposer rapidement sur le marché :

• 1,2 milliard d’euros de capitalisation (31 août 2025)
• 160 actifs répartis en Europe de l’Ouest
• 24 000 associés
• Taux de distribution 2024 : 7,32 %
• TRI depuis la création : 7,28 %

Ce succès repose sur une stratégie patrimoniale, diversifiée et transparente, avec une politique de frais vertueuse (zéro commission de souscription). C’est cet ADN qu’Iroko souhaite répliquer avec Atlas.

Iroko Atlas : Une stratégie en trois piliers

L’ADN d'Iroko

• Équipe d’investissement agile et expérimentée
• Diversification sectorielle large (bureaux, commerces, logistique, santé, hôtellerie, résidences gérées)
• Politique de frais alignée sur les intérêts des épargnants
• Intégration des critères ESG (objectif de labellisation ISR)

Une SCPI 100 % internationale

Contrairement à Iroko Zen, Iroko Atlas n’investira pas en France. 

La répartition cible est la suivante :

• 60 à 65 % en Europe de l’Ouest (Espagne, Allemagne, Pays-Bas, Irlande, Royaume-Uni, Portugal)
• Europe centrale (Pologne, République tchèque)
• Pays nordiques
• Amérique du Nord (États-Unis, Canada)

Cette diversification géographique permet d’accéder à des marchés porteurs, mais introduit aussi un risque de change.

Une approche granulaire

La SCPI Iroko Atlas privilégie les petits volumes d’investissement (1 à 10 M€), souvent délaissés par les institutionnels.

Objectifs :

• Accéder à des opportunités locales, parfois “hors radars”
• Limiter la dépendance à quelques grands locataires
• Composer un portefeuille plus résilient

Premiers investissements

La SCPI a déjà constitué un embryon de portefeuille :

• Dublin (Irlande) : commerce de pied d’immeuble loué à Tesco, bail ferme de 13,5 ans, investissement d’1,1 M€, taux de rendement non garanti de 7,33 %
• République tchèque : opération en Sale & Lease Back avec un industriel américain, bail ferme 25 ans, rendement attendu >10 %.
• Pologne : locaux d’activités loués à un spécialiste de l’isolation thermique, bail ferme 15 ans, rendement attendu 8,5 %.
• Londres (UK) : commerces dans le quartier de Shoreditch, rendement attendu >8 %.

Ces acquisitions illustrent bien la stratégie : petits tickets, locataires solides, diversification européenne.

Objectifs de performance

• Taux de distribution cible : 6,5 % (non garanti)
• TRI cible : 7 % à 10 ans

Modalités de souscription

La SCPI Iroko Atlas se distingue également par son mode de lancement :

• Phase 1 (0 – 20 M€) : prix de part 182 € (-9 %), minimum 25 480 €
• Phase 2 (20 – 30 M€) : prix de part 192 € (-4 %), minimum 26 880 €
• Phase 3 (au-delà de 30 M€) : prix de part 200 €, minimum 5 000 €

Les parts sponsor sont bloquées 3 ans afin de compenser le risque lié au lancement.

Fiscalité

• Revenus exclusivement étrangers, soumis à l’impôt local sur les sociétés (15 à 25 %)
• Pas de prélèvements sociaux (17,2 %) en France
• Application des conventions fiscales bilatérales évitant la double imposition

Atout fiscal important pour les personnes physiques.

Politique de frais

• Pas de frais de souscription
• 4 % HT commission d’acquisition
• 12 à 14 % HT commission de gestion (zone euro vs hors zone euro)
• 5 % HT commission sur travaux
• 4 % HT commission de cession (uniquement si plus-value > 5 %)
• 5 % commission de retrait si sortie avant 5 ans

Avantages et inconvénients

Avantages

• Diversification 100 % internationale
• Rendements potentiellement élevés (objectif de 6,5 % - non garanti )
• Absence de prélèvements sociaux
• Stratégie granulaire réduisant les risques locatifs
• ADN de la société de gestion Iroko déjà éprouvé avec la SCPI Iroko Zen
• Alignement d’intérêts via politique de frais

 Inconvénients

• Nouvelle SCPI : pas encore d’historique de performances
• Risque de change sur certaines devises (zloty, couronne tchèque, livre sterling)
• Délai de jouissance allongé (4 mois)
• Risques liés au marché immobilier international et à l’endettement éventuel
• Ticket d’entrée élevé pour les phases sponsor (25 000 € mini)

Conclusion

Iroko Atlas apparaît comme une SCPI complémentaire à Iroko Zen. Là où Iroko Zen vise une stabilité patrimoniale en Europe de l’Ouest, Iroko Atlas s’oriente vers une stratégie plus dynamique et internationale, avec un couple rendement/risque potentiellement plus attractif.

Cette SCPI intéressera particulièrement les épargnants avertis, recherchant une diversification internationale et prêts à accepter une part de risque supplémentaire pour viser une meilleure performance.

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