Qu'est-ce qu'un fonds d'investissement immobilier ?

L'investissement immobilier indirect via des fonds reste une voie privilégiée pour accéder à la " pierre " sans acheter un bien en direct. Les principales solutions sont les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier), les SCI en assurance-vie, et les OPCVM immobiliers. Elles permettent de se positionner sur un portefeuille d'actifs avec un ticket d'entrée bien plus modeste qu'un achat immobilier classique, tout en profitant d'une diversification sectorielle et géographique.

SCPI : Les fonds grand public

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) demeurent les véhicules d'investissement immobilier collectif les plus connus et les plus nombreux. Une SCPI est un fonds géré par une société de gestion agréée par l'Autorité des marchés financiers. Son objet social porte sur l'acquisition ou la construction d'immeubles destinés à la location. Elles peuvent aussi réaliser des travaux (amélioration, entretien, rénovation énergétique, agrandissement) lorsque leur montant TTC n'excède pas, sur une année, 15 % de la valeur vénale de leur patrimoine immobilier, conformément au cadre réglementaire en vigueur.

Évolution récente des SCPI

Après le choc de revalorisation à la baisse des parts intervenu à partir de 2023, une trentaine de SCPI ont effectivement enregistré des décotes parfois très marquées, atteignant jusqu'à 30 à 40 % pour certaines d'entre elles, notamment celles très exposées aux bureaux dans les grandes métropoles. Ce mouvement d'ajustement s'est encore matérialisé en 2024 sur plusieurs véhicules, mais il s'est fait dans un contexte de rendement en hausse : le taux de distribution moyen des SCPI a atteint environ 4,72 % en 2024, en progression par rapport à 2023, avec des véhicules dépassant les 7 %, et certaines nouvelles SCPI à haut rendement flirtant avec 9 à 11 % de performance annuelle.

La dispersion entre SCPI s'est nettement accrue : d'un côté, des SCPI patrimoniales anciennes, plus prudentes, offrant des rendements compris autour de 4 % à 5 % ; de l'autre, des SCPI plus récentes, diversifiées ou thématiques, ciblant des taux de distribution de 7 % à plus de 10 % en contrepartie d'un risque plus élevé. Les stratégies diversifiées (bureaux, commerces, logistique, santé, résidentiel, Europe) se sont révélées parmi les plus résilientes dans ce nouveau cycle.

Sur le plan réglementaire, les autorités et les associations professionnelles ont renforcé les exigences de transparence et de valorisation, ce qui se traduit par une communication plus régulière sur les valeurs d'expertise des immeubles, la liquidité des parts et les risques, notamment dans le cadre des nouvelles directives européennes de finance durable (SFDR) et de prise en compte des critères ESG. Plusieurs SCPI ont en outre élargi leur univers d'investissement vers les infrastructures liées à la transition énergétique (bâtiments à haute performance énergétique, actifs intégrant des équipements renouvelables, parcs d'activités " verts "), dans la continuité de l'ouverture déjà engagée aux actifs favorisant la production d'énergies renouvelables lorsque la documentation le permet.

Perspectives pour 2025

En 2025, le marché des SCPI reste marqué par un double phénomène : la poursuite de l'ajustement des valeurs pour certains véhicules et un environnement de rendement globalement attractif dans un contexte de normalisation progressive des taux. Sur les premiers mois de 2025, les estimations de l'ASPIM et des acteurs de marché font apparaître un rendement moyen autour de 4,3 % à 4,5 % brut pour l'ensemble des SCPI, tandis que les meilleures SCPI de rendement affichent des taux compris entre environ 5,2 % et plus de 9 %, avec des cas extrêmes au‑delà de 10 % pour quelques produits très dynamiques et récents.

Le ticket d'entrée de certaines SCPI a été abaissé pour élargir l'accès aux épargnants. Des véhicules comme Reason, par exemple, ont mis en avant des montants minimum de souscription fortement réduits et des stratégies " high yield ", avec des objectifs de distribution pouvant atteindre 7,5 % net de frais de gestion ou plus, mais au prix d'un risque accru. De plus en plus de plateformes en ligne permettent également de fractionner les investissements, ce qui contribue à démocratiser ce support, même si la majorité des SCPI restent accessibles avec un ticket de départ de quelques centaines d'euros.

La stabilisation, voire la détente progressive des taux d'intérêt, devrait à moyen terme faciliter le financement des acquisitions et alléger la pression sur les valorisations. Néanmoins, les sociétés de gestion demeurent prudentes et privilégient une sélection plus stricte des actifs (qualité des emplacements, performance énergétique, taux d'occupation) afin de préserver les rendements distribués.

OPCI  : Organismes de Placement Collectif en Immobilier

Créés en 2005, les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) peuvent avoir deux formes juridiques : SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) et FPI (Fonds de Placement Immobilier). Les revenus d'une SPPICAV sont imposés comme des revenus de valeurs mobilières et ceux d'un FPI comme des revenus fonciers. Les OPCI ont pour objet principal l'acquisition, la rénovation ou la construction d'actifs immobiliers destinés à la location, mais ils doivent également détenir une part significative d'actifs financiers (liquidités, obligations, actions…), ce qui leur confère une plus grande flexibilité et une liquidité supérieure aux SCPI.

Tendances actuelles des OPCI

En 2025, les OPCI consolident leur position en tant que supports mixtes, combinant immobilier physique, immobilier coté et instruments financiers. La montée en puissance des critères ESG et de la réglementation européenne (notamment SFDR et taxonomie verte) les conduit à orienter davantage leurs portefeuilles vers des actifs durables : immeubles bas carbone, rénovation énergétique, labels environnementaux, et intégration de technologies visant à réduire l'empreinte énergétique des bâtiments. Les thématiques de digitalisation (bureaux flexibles, data centers, logistique liée au e‑commerce) et de résilience (santé, éducation, résidentiel géré) prennent également une place croissante dans les allocations, renforçant la diversification et la capacité à absorber les cycles de marché.

SCI : Sociétés Civiles Immobilières en assurance-vie

Les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) sont de plus en plus utilisées comme supports d'investissement en assurance-vie et au sein des plans d'épargne retraite (PER). Moins nombreuses que les SCPI, elles offrent toutefois une flexibilité appréciable pour les épargnants souhaitant diversifier leur exposition immobilière via l'assurance-vie, avec une gestion pilotée par les assureurs ou des sociétés de gestion spécialisées.

Contrairement aux SCPI, dont l'objet est très largement centré sur la location d'immeubles, les SCI peuvent investir dans des actifs variés, notamment :

• Des immeubles physiques (résidentiel, bureaux, commerces, santé, logistique)
• Des parts de SCPI ou d'OPCI, pour une diversification indirecte
• Des placements financiers liés à l'immobilier (actions de sociétés foncières, obligations, titres de créance immobiliers)

Tendances et perspectives des SCI en 2025

En 2025, les SCI en assurance-vie continuent de se positionner comme un relais de croissance pour les assureurs, dans un contexte où les fonds en euros sont sous pression. Elles s'orientent de plus en plus vers :

• Des bâtiments à haute performance énergétique (normes HQE, BBC, labels environnementaux récents), afin de répondre aux exigences réglementaires et aux objectifs climat des assureurs
• Les résidences gérées (étudiantes, seniors, coliving, santé) qui répondent à des tendances démographiques structurelles
• Les actifs et infrastructures vertes (parcs logistiques dernière génération, immeubles bas carbone, et, dans certains cas, participation indirecte à des projets d'énergies renouvelables via des véhicules spécialisés), avec l'objectif d'offrir des sources de revenus réguliers adossées à de longs baux et à des locataires solides

Les SCI immobilières deviennent ainsi un outil de plus en plus central pour intégrer l'immobilier et la finance durable dans les poches " unités de compte " des contrats d'assurance-vie.

OPCVM immobiliers : Un placement boursier

Pour être considéré comme " immobilier ", l'OPCVM doit être majoritairement investi, directement ou par l'intermédiaire d'autres fonds d'investissement immobilier, dans des sociétés cotées en bourse en lien avec le secteur de l'immobilier : des sociétés foncières, telles que les SIIC (Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées, REITs à l'international), mais aussi des sociétés de promotion, de construction ou de services immobiliers (gestion, property management, plateformes digitales). Ces fonds restent exposés à la volatilité des marchés actions, mais bénéficient en contrepartie d'une liquidité élevée et d'un accès simple aux marchés internationaux.

Évolution des OPCVM immobiliers

En 2025, les OPCVM immobiliers profitent de la normalisation progressive des taux mondiaux, qui soutient la revalorisation des foncières cotées après plusieurs années de correction. La digitalisation des marchés financiers facilite l'accès à des fonds globaux investis dans des REITs américains, européens ou asiatiques, améliorant la diversification géographique des portefeuilles. Dans le même temps, la montée de la PropTech (solutions technologiques appliquées à l'immobilier : plateformes de gestion, data centers, logistique urbaine, smart buildings) se traduit par une présence accrue de sociétés technologiques immobilières au sein de certains OPCVM thématiques, offrant un potentiel de croissance additionnel mais aussi une volatilité plus marquée.

Tableau récapitulatif des fonds d'investissement immobilier

Conclusion : Perspectives des fonds d'investissement immobilier en 2025

En 2025, les fonds d'investissement immobilier confirment leur capacité d'adaptation à un environnement marqué par la transition énergétique, la normalisation des taux et la transformation des usages de l'immobilier (télétravail, logistique, santé, résidences gérées), tout en offrant des opportunités attractives pour une stratégie d'investissement à long terme. Les rendements restent globalement attractifs au regard des placements sans risque, à condition de sélectionner avec soin les véhicules, leur stratégie et leur niveau de risque.

Les investisseurs adoptent de plus en plus une stratégie d'investissement diversifiée, combinant SCPI, SCI, OPCI et OPCVM immobiliers, afin de lisser les cycles, d'améliorer la liquidité globale de leur portefeuille et de profiter à la fois des revenus réguliers et du potentiel de revalorisation à long terme. Parallèlement, l'investissement durable et les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) sont au cœur des décisions stratégiques des fonds immobiliers, soutenus par des incitations fiscales, une digitalisation accrue et les nouvelles réglementations européennes.

Pour les investisseurs particuliers comme pour les institutionnels, 2025 représente ainsi une période charnière pour repenser la place de l'immobilier dans leur stratégie patrimoniale, en s'appuyant sur des produits financiers plus transparents, mieux régulés et de plus en plus orientés vers une performance durable, tant financière qu'environnementale.

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