Investissement responsable : Focus sur le label ISR

Le Label ISR (Investissement Socialement Responsable) est aujourd’hui un repère essentiel pour les investisseurs souhaitant allier performance financière et impact environnemental ou social. Son fonctionnement repose sur un ensemble de critères précis, allant de son origine à ses mécanismes de sélection, en passant par ses avantages et ses limites. Le label s’étend également au secteur immobilier, où les SCPI labellisées ISR illustrent concrètement l’intégration des critères ESG dans la gestion d’actifs immobiliers.

Qu’est-ce que le Label ISR ?

Origine et rôle du label

Le label ISR a été créé en 2016 par le Ministère de l’Économie et des Finances afin de permettre aux épargnants ainsi qu’aux investisseurs professionnels de distinguer les fonds d’investissement qui appliquent une stratégie d’investissement socialement responsable. 

Son objectif : offrir une visibilité accrue des produits qui intègrent véritablement des critères extra-financiers (environnement, social, gouvernance – ESG) dans leur gestion. Depuis le 23 octobre 2020, cette labellisation peut s’étendre aux fonds immobiliers, notamment aux SCPI et OPCI. 

Le champ d’application

Le label ISR s’applique à différents types de supports : OPCVM, FIA, et désormais fonds immobiliers (SCPI, OPCI). Pour l’immobilier, cela signifie qu’un véhicule pourra porter le label s’il met en œuvre une stratégie d’immobilier responsable, intégrant les critères ESG adaptés à la classe d’actifs, et non uniquement des produits financiers « classiques ». 

Les critères et le processus de labellisation

Les six piliers du référentiel

Pour obtenir le label, un fonds doit répondre à une méthodologie définie autour de plusieurs piliers. Il s’agit notamment de :

• définir des objectifs clairs d’investissement responsable ;
• mettre en place une méthodologie d’analyse extra-financière ;
• construire et gérer un portefeuille en intégrant les critères ESG ;
• engager les parties prenantes (gestionnaire, investisseurs, locataires, etc.) ;
• informer les investisseurs de manière transparente ;
• évaluer les impacts de la démarche. 

La durée de validité du label est de trois ans maximum, renouvelable, avec contrôle annuel. 

Spécificités pour l’immobilier

Dans le cas des SCPI ou autres véhicules immobiliers, le référentiel prévoit des modalités adaptées :

• l’approche « best in class » ou « best in progress » (c’est-à-dire acquérir un immeuble déjà performant ou un immeuble à améliorer) pour l’environnement.
• prise en compte des performances énergétiques, des émissions de gaz à effet de serre, de la rénovation du bâti ancien. 
• pour l’immobilier collectif, la gestion des parties locatives, la qualité des usages, la gouvernance du gestionnaire, etc., entrent aussi en compte.

Ainsi, une SCPI peut obtenir le label sans que tous ses actifs soient déjà exemplaires ; l’engagement de progrès est pris en compte. 

Le tableau récapitulatif

Voici un tableau simplifié des étapes clés :

Pourquoi choisir un produit labellisé ISR ?

Les avantages tangibles

• Permettre la prise en compte de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans les décisions d’investissement. Le label ISR joue un rôle de repère. 
• Améliorer la transparence et la lisibilité de l’offre ISR pour l’épargnant, en lui fournissant des critères de différenciation. 
• Encourager des pratiques de gestion responsables : par exemple exclusion de certaines activités polluantes, amélioration du bâti pour une SCPI. 
• Pour l’immobilier, participer à la transition écologique du parc immobilier et améliorer potentiellement la valorisation ou la pérennité des actifs.

Les limites et points de vigilance

• Le label ne « permet » pas d’éliminer tout risque d’investissement : la performance financière reste soumise aux conditions de marché.
• Le champ de l’ISR peut être large : tous les labels ne se valent pas, et certains produits peuvent rester moyennement exigeants. Une réforme du label a d’ailleurs été engagée pour renforcer les critères. 
• L’existence du label ne dispense pas d’analyser la stratégie du gestionnaire, ses engagements historiques, la qualité des reporting ESG, ou la gouvernance du produit.
• Pour les SCPI, il faut vérifier la compatibilité du reste de la politique (location, diversification, frais, rendement) avec l’optique ISR.

Les SCPI labellisées ISR

Quelles sont les caractéristiques des SCPI ISR ?

Depuis 2020, les SCPI peuvent obtenir le label ISR immobilier.

Leurs caractéristiques communes :

• Une stratégie d’investissement intégrant des critères tels que la performance énergétique des immeubles, la rénovation, la limitation des émissions de gaz à effet de serre.
• Une approche « amélioration » (best in progress) assez fréquente : acquisition d’actifs anciens avec plan de performance ESG à mettre en œuvre.
• Une transparence accrue : ces SCPI publient généralement un rapport ESG ou extra-financier, présentent des indicateurs de suivi.
• Un engagement dans des zones géographiques et typologies d’actifs variés (bureaux, commerces, santé, logistique) tout en respectant les critères ESG.

Exemple et panorama

D’après une liste recensée au 1er décembre 2024, plus de soixante SCPI bénéficient du label ISR (exemple : SCPI Perial O2, SCPI Epargne Pierre, etc.)

Exemple concret : la SCPI Perial O2 (gérée par Perial AM) mise sur des actifs d’utilité publique (crèches, EHPAD…) et la rénovation énergétique comme cheval de bataille. 

Cela permet de répondre à un double objectif : rendement + impact durable. Toutefois, il convient d’examiner les frais, la fiscalité, la liquidité ou l’horizon d’investissement, comme pour toute SCPI.

Comment intégrer le label ISR dans une stratégie patrimoniale ?

Questions à se poser

Avant de souscrire un produit labellisé ISR, voici quelques repères utiles :

• Quelle est la stratégie ESG mise en œuvre ? Quels sont les engagements concrets (amélioration énergétique, utilisation de matériaux durables, gestion locative responsable) ?
• Quel est le reporting ESG fourni ? Y a-t-il des indicateurs quantitatifs (énergie consommée, émissions de CO₂, taux d’actifs certifiés) ?
• Quels sont les frais et la fiscalité ? Le label ne supprime pas les coûts de gestion, d’entrée ou de souscription.
• Quel est l’horizon d’investissement et la liquidité ? Une SCPI labellisée reste un investissement en pierre-papier, avec ses contraintes (blocage, fiscalité, revente).
• Le rendement affiché est-il compatible avec la stratégie « responsable » ? Le label ISR ne doit pas être confondu avec un rendement « premium» automatique.

Intégrer dans un portefeuille global

L’intégration d’un produit labellisé ISR peut se faire en complément d’autres placements afin de diversifier :

• Allocations « classiques » + allocation « responsable » : choisir une part de l’épargne ou du patrimoine destinée à l’ISR.
• Pour l’immobilier, une SCPI ISR peut venir enrichir un portefeuille immobilier plus large, en y introduisant une dimension durable.
• Suivi régulier : s’assurer que la gestion demeure conforme aux engagements, notamment en matière ESG, et adapter l’allocation si besoin.

Exemples de critères ESG appliqués dans l’immobilier

Environnement (E)

• Performance énergétique des immeubles (RT 2012/RT 2020, certifications : HQE, BREEAM…).
• Réduction des émissions de gaz à effet de serre, gestion de l’eau, biodiversité.
• Rénovation d’actifs anciens pour atteindre un niveau plus élevé de performance (approche « best in progress »).

Social (S)

• Qualité des conditions locatives (accessibilité, confort, santé, sécurité).
• Diversité et inclusion dans la gouvernance, dialogue avec les locataires et usagers.
• Contributions à la dynamique territoriale (logements, activités économiques locales, services).

Gouvernance (G)

• Transparence de la société de gestion : politique ESG clairement définie, reporting dédié.
• Indépendance du comité de surveillance, processus de rémunération alignés avec objectifs ESG.
• Engagement actif des parties prenantes, contrôle externe (audit, certification).

Tableau comparatif : Label ISR vs offres non labellisées

Conclusion

Le label ISR constitue un vecteur important pour structurer l’investissement responsable, en fournissant un cadre à la fois technique et contrôlé. Il permet à un produit (fonds, SCPI, etc.) de mettre en œuvre une stratégie ESG clairement définie, auditable, et de communiquer envers les investisseurs de façon plus transparente. Toutefois, il ne remplace pas l’analyse patrimoniale complète : les questions de rendement, de frais, de fiscalité ou de liquidité restent centrales. Pour les SCPI labellisées ISR, l’immobilier se trouve ainsi en première ligne de la transition durable : rénovation énergétique, qualité locative, gouvernance responsable. Chaque investissement labellisé peut permettre de conjuguer performance et utilité, sans pour autant éliminer les risques inhérents à tout placement.

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