Qui sont les usufruitiers en SCPI en 2026 ?

Le démembrement de parts de SCPI occupe une place croissante dans les stratégies immobilières contemporaines. Cette mécanique, qui sépare l'usufruit de la nue-propriété, attire une diversité d'acteurs dont les motivations varient fortement : optimisation de trésorerie, recherche de revenus immédiats, objectifs comptables, allocation de liquidités excédentaires, ou encore besoin d'équilibrer un bilan.

Avec une capitalisation du marché des SCPI atteignant près de 88 milliards d'euros et près d'un million d'associés selon l'ASPIM, le démembrement s'impose comme un outil patrimonial sur mesure en 2026, particulièrement face au PLFSS 2026 et à une collecte nette de 3,30 milliards d'euros depuis fin septembre 2025, en hausse de +33 % sur un an.

Comprendre qui sont les usufruitiers en SCPI permet d'éclairer le fonctionnement du marché primaire et secondaire, ainsi que les interactions entre investisseurs au sein d'un même véhicule immobilier. 

Définition de l'usufruit en SCPI et rôle économique

Le principe du démembrement appliqué aux SCPI

Le démembrement consiste à scinder la propriété en deux droits distincts :

• La nue-propriété, qui confère la détention du capital sans percevoir les revenus, souvent acquise à un prix réduit de 60 à 80 % de la valeur en pleine propriété.
• L'usufruit, qui permet de percevoir les revenus issus des loyers distribués par la SCPI.

Le nu-propriétaire acquiert les parts à prix décoté, tandis que l'usufruitier bénéficie du flux de revenus pendant toute la durée du démembrement (souvent 3 à 20 ans).

Rôle économique de l'usufruitier

L'usufruitier joue un rôle essentiel dans :

• L'absorption temporaire de la collecte lorsqu'une SCPI développe son patrimoine.
• L'équilibrage comptable d'acteurs soumis à des obligations réglementaires.
• Le financement indirect de la société de gestion grâce à un prix d'usufruit proportionnel à la durée.

L'usufruitier cherche un rendement immédiat, tandis que le nu-propriétaire vise une reconstitution progressive de valeur, dans un contexte où le rendement moyen des SCPI s'établit entre 4,5 et 5,5 % brut par an en 2026.

Les grands profils d'usufruitiers en SCPI

Plusieurs catégories d'acteurs s'intéressent à l'usufruit de parts de SCPI selon leur situation comptable, fiscale ou stratégique.

1. Les sociétés avec excédent de trésorerie

Les entreprises disposant de liquidités abondantes représentent l'un des principaux profils d'usufruitiers en SCPI.

Motivations :

• Générer des revenus immobiliers réguliers pour utiliser une trésorerie dormante.
• Optimiser le résultat comptable, car l'usufruit est amortissable (selon doctrine comptable ANC).
• Diversifier les placements court ou moyen terme.
• Financer des projets via des revenus récurrents.

Caractéristiques :

• Recherche d'un placement de trésorerie rentable sans immobiliser un capital trop longtemps.
• Durées souvent comprises entre 3 et 10 ans.
• Intérêt pour les SCPI offrant une distribution stable, avec des taux d'occupation élevés autour de 97 à 100 % pour les meilleures performances en 2024.

Les entreprises sont aujourd'hui les premiers acquéreurs d'usufruit à durée fixe, selon les pratiques observées par les sociétés de gestion.

2. Les foncières et opérateurs immobiliers

Certaines foncières choisissent l'usufruit de parts de SCPI pour renforcer leur exposition immobilière sans mobiliser de capital durablement.

Raisons principales :

• Perception immédiate de revenus immobiliers.
• Meilleure flexibilité qu'un investissement direct.
• Ajustement dynamique de portefeuille selon les cycles de marché.

Ces acteurs recherchent avant tout une allocation courte à moyenne durée, capable de permettre un rendement supérieur aux placements traditionnels, jusqu'à 6 % ou plus pour des SCPI diversifiées.

3. Les organismes à but non lucratif ou collectivités

Même si cela reste moins fréquent, certains organismes parapublics ou associations peuvent acquérir de l'usufruit pour :

• Financer une mission d'intérêt général.
• Percevoir des revenus réguliers pour équilibrer un budget.
• Répondre à des besoins patrimoniaux temporaires.

Ces acteurs sont sensibles à la stabilité du patrimoine immobilier de la SCPI, notamment sur des segments tels que : la santé, l'éducation, la logistique, les bureaux, les commerces.

4. Les investisseurs institutionnels

Certaines SCPI confirment la présence régulière d'investisseurs institutionnels dans leur capital en usufruit :

• Assureurs
• Mutuelles
• Fondations
• Caisses de retraite

Motivations :

• Recherche de revenus immédiats pour honorer des engagements.
• Allocation sectorielle ciblée.
• Absorption ponctuelle de cash-flows.

Leur présence contribue à la stabilisation du marché de l'usufruit, notamment pour des opérations d'envergure.

Les particuliers usufruitiers : une minorité mais des motivations diverses

Même si les particuliers sont beaucoup plus nombreux à acquérir de la nue-propriété, certains deviennent usufruitiers pour des raisons très spécifiques.

1. Générer des revenus complémentaires

Certains particuliers recherchent un complément de revenus sur une période donnée : financement d'études, transition professionnelle, préparation d'un projet spécifique.

Avantages pour ces profils :

• Pas de gestion d'un bien en direct.
• Revenus distribués régulièrement.
• Possibilité de calibrer la durée.

2. Optimisation fiscale dans un cadre précis

L'usufruit n'est pas amortissable pour un particulier, mais il peut être utile pour :

• Maximiser temporairement des revenus fonciers bénéficiant d'un déficit foncier existant.
• Compenser des charges immobilières importantes.
• Répondre à un besoin temporaire de revenus sans engagement long terme, avec un seuil d'assujettissement à l'IFI à partir de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net taxable.

3. Stratégie d'équilibre familial

Dans certains contextes patrimoniaux, un particulier peut acquérir l'usufruit lorsque la nue-propriété est détenue par un enfant ou un autre membre de la famille dans le cadre d'une transmission anticipée.

Tableau récapitulatif des profils d'usufruitiers en SCPI

Pourquoi l'usufruit est attractif pour ces acteurs ?

1. Un coût inférieur à la pleine propriété

Le prix de l'usufruit est fixé selon une clé de répartition dépendant de la durée. 

Par exemple :

• Pour 5 ans : environ 20 % à 25 % du prix de la part.
• Pour 10 ans : environ 30 % à 35 %.

Cela permet de percevoir des revenus issus de 100 % des loyers pour un coût bien moindre, comme illustré par un exemple où un usufruit à 20 % génère 6 % de rendement annuel sur la pleine propriété.

2. Une valorisation indépendante du marché

L'usufruit n'est pas exposé à la revalorisation ou dévalorisation du prix de part, car son objectif est uniquement d'obtenir des flux monétaires.

3. Une mécanique utile aux SCPI elles-mêmes

Les sociétés de gestion ont recours à l'usufruit pour :

• accélérer l'investissement en période de forte collecte ;
• assurer une régulation du marché primaire ;
• optimiser la structure des revenus distribués.

Cela explique la forte demande institutionnelle en usufruit sur plusieurs SCPI diversifiées.

Impact de l'usufruitier sur le fonctionnement d'une SCPI

Répartition des revenus

L'usufruitier perçoit l'intégralité des revenus pendant la durée du démembrement. La société de gestion ajuste ensuite la distribution en fonction de la part de capital détenue par les nus-propriétaires, l'usufruitier supportant l'IFI sur la valeur totale des parts.

Gestion de l'actif

La présence d'usufruitiers peut renforcer la capacité d'investissement court terme grâce à un prix d'usufruit versé immédiatement à la SCPI.

Fin de l'usufruit

À l'échéance, la nue-propriété et l'usufruit se réunissent automatiquement, sans fiscalité ni frais. Cette mécanique intéresse autant les investisseurs que les gestionnaires.

Conclusion : Un marché de l'usufruit dominé par les acteurs professionnels

Les usufruitiers en SCPI regroupent principalement des entreprises, des institutionnels, des foncières, et plus marginalement des particuliers. Leur point commun : la recherche de revenus immobiliers immédiats, calibrés dans le temps, et adaptés à une stratégie de trésorerie ou d'investissement précise.

Le démembrement permet donc :

• une optimisation du financement pour la SCPI ;
• une allocation flexible et temporaire pour les acteurs professionnels ;
• une complémentarité parfaitement fonctionnelle avec la nue-propriété.

Cette dynamique contribue à la stabilité globale du marché, tout en répondant aux besoins variés des investisseurs modernes.

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Barème fiscal de l'usufruit et de la nue-propriété 2025