Le Démembrement en SCPI !

Le démembrement en SCPI est une stratégie patrimoniale de plus en plus utilisée par les investisseurs. Elle consiste à séparer temporairement les droits liés à une part de SCPI entre deux parties : la nue-propriété et l’usufruit. Ce mécanisme, bien connu en droit civil, trouve une application efficace dans l’investissement immobilier collectif, en permettant d’optimiser sa fiscalité, de préparer une transmission ou de générer des revenus complémentaires selon ses besoins.

Cet article propose une analyse complète du fonctionnement, des avantages et des risques du démembrement appliqué aux parts de SCPI.

Qu’est-ce que le démembrement de SCPI ?

Définition

Le démembrement consiste à scinder la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts :

• La nue-propriété : le nu-propriétaire détient le capital et récupère la pleine propriété à l’échéance. Pendant la durée du démembrement, il ne perçoit pas de revenus.
• L’usufruit : l’usufruitier perçoit les revenus distribués par la SCPI (les loyers mutualisés) mais ne possède pas la valeur du capital.

Cette répartition est temporaire dans le cadre d’un démembrement dit « temporaire », qui dure généralement entre 3 et 20 ans selon les conventions.

Application en SCPI

Les parts de SCPI peuvent être démembrées par convention entre deux investisseurs. L’un achète la nue-propriété des parts, l’autre l’usufruit. La société de gestion enregistre cette répartition dans son registre, et applique ensuite la distribution des revenus uniquement à l’usufruitier.

Pourquoi investir en démembrement de SCPI ?

Les avantages pour le nu-propriétaire

• Réduction du prix d’acquisition : la nue-propriété s’achète avec une décote pouvant aller de 20 à 40 % selon la durée du démembrement.
• Aucune fiscalité pendant la période de démembrement : le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus et n’est donc pas imposé.
• Reconstitution de la pleine propriété : au terme, il récupère l’usufruit par extinction de celui-ci (Code civil, art. 617), sans droits d’enregistrement additionnels liés à un transfert.

Les avantages pour l’usufruitier

• Percevoir des revenus immédiats : l’usufruitier reçoit les loyers versés par la SCPI pendant toute la durée du démembrement.
• Optimisation fiscale pour les sociétés : les entreprises, notamment soumises à l’IS, peuvent utiliser l’usufruit comme outil de placement de trésorerie, celui-ci étant amortissable en comptabilité.
• Durée connue : la période de détention est définie à l’avance, ce qui permet une visibilité sur l’investissement.

Les clefs de répartition entre usufruit et nue-propriété

La clé de répartition est déterminée par la société de gestion en fonction :

• de la durée du démembrement,
• de la rentabilité attendue de la SCPI,
• de la valorisation des parts.

Exemple de clés de répartition

Ces clés peuvent varier selon la société de gestion et le type de SCPI, nous avons une liste compléte à vous fournir. N’hésitez pas à nous contacter.

Les utilisations patrimoniales du démembrement

Transmission de patrimoine

Le démembrement est un outil de transmission efficace :

• Un parent peut donner la nue-propriété des parts à ses enfants tout en conservant l’usufruit pour percevoir les revenus.
• Les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, réduisant l’assiette taxable.

Optimisation de l’IFI

En principe, l’usufruitier déclare à l’IFI la valeur en pleine propriété des parts (CGI, art. 968). Le nu-propriétaire n’a, en règle générale, rien à déclarer tant que le démembrement est en cours. Certains cas particuliers prévus par la loi (ex. usufruit légal du conjoint survivant) peuvent toutefois conduire à un partage de l’imposition entre usufruitier et nu-propriétaire.

Placement de trésorerie d’entreprise

Pour une société, acheter de l’usufruit permet de générer des revenus complémentaires à court ou moyen terme. Les loyers perçus viennent renforcer la trésorerie et peuvent être fiscalement intéressants.

Comparatif : Démembrement vs pleine propriété

Conclusion

Le démembrement en SCPI est une stratégie patrimoniale flexible et adaptée à différents profils : préparation d’une succession, optimisation fiscale, placement de trésorerie ou d'investissement à long terme. Chaque investisseur doit cependant analyser sa situation personnelle, sa fiscalité et ses objectifs avant de se lancer.

Ce mécanisme, en combinant usufruit et nue-propriété, permet de répondre à des besoins spécifiques et de diversifier ses approches d’investissement immobilier.

Accédez à notre guide du démembrement temporaire  via ce LIEN.

Avertissement : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.

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