SCPI Cœur d’Avenir : Un portefeuille de 5 crèches au 3T 2025

Une SCPI centrée sur les besoins éducatifs et sociaux

La SCPI Cœur d’Avenir, opérée par Sogenial Immobilier, clôture le 3ᵉ trimestre 2025 avec un patrimoine composé de 5 crèches réparties entre le Nord et le Sud de la France. 

Ce positionnement sectoriel s’inscrit dans une logique orientée vers la santé et l’éducation, deux segments porteurs soutenus par une demande structurelle et durable.

Le socle d’actifs de la SCPI repose sur :

• cinq établissements dédiés à la petite enfance,
• une diversification géographique intégrale entre régions du Nord et du Sud,
• une cohérence sectorielle entièrement orientée vers la prise en charge et la formation.

Cette orientation sectorielle, associée à des usages essentiels, permet une visibilité appréciable sur l’exploitation des actifs.

Cinq crèches et 1 840 m² d’actifs au service de la petite enfance

Un patrimoine de 1 840 m² et cinq locataires

Au 30 septembre 2025, Cœur d’Avenir affiche les éléments suivants :

• 5 biens immobiliers,
• une surface globale de 1 840 m²,
• 5 entreprises locataires,
• une répartition sectorielle 100 % santé et éducation

Cette configuration fait ressortir un positionnement homogène, axé sur les services à la famille et les besoins éducatifs.

Répartition géographique

La totalité du patrimoine est localisée dans différentes régions françaises, avec une présence marquée dans les Hauts-de-France et le Sud-Est, zones dynamiques en matière de croissance démographique.

Des performances locatives intégralement sécurisées

TOF et TOP à 100 %

Les indicateurs opérationnels du trimestre se distinguent par :

• un Taux d’Occupation Financier (TOF) de 100 %,
• un Taux d’Occupation Physique (TOP) de 100 %

Ces niveaux traduisent :

• une absence totale de vacance,
• une exploitation complète des surfaces,
• un maintien de la relation locative sur l’ensemble des actifs.

Le taux de recouvrement des loyers, évalué à 87,4 % au 3T 2025.

Aucune cession réalisée

La SCPI n’a procédé à aucune cession durant le trimestre, ce qui met en évidence une stratégie orientée vers la consolidation et l’enrichissement du patrimoine.

Des acquisitions en préparation avec des rendements AEM élevés

Deux projets majeurs sont annoncés :

• une école post-bac dans le Sud-Est, avec un rendement AEM supérieur à 7,3 %,
• un ensemble de crèches dans les Hauts-de-France, avec un rendement moyen supérieur à 6,80 %

Ces acquisitions envisagées témoignent :

• d’une volonté d’élargir la diversification sectorielle (petite enfance + enseignement supérieur),
• d’un renforcement dans les zones déjà ciblées,
• d’une recherche d’actifs générant des rendements locatifs élevés.

Les opérations demeurent soumises à la réalisation des due diligences et à la validation du comité d’investissement.

Un trimestre marqué par un dividende stable de 2,50 €

Maintien du dividende

Le dividende du 3T 2025 atteint 2,50 € par part, identique aux trimestres précédents

Tableau – Distribution des dividendes (T4 2024 – T3 2025)

Le maintien de ce niveau de distribution s’appuie sur l’exploitation continue des actifs, soutenue par leur taux d’occupation intégral.

Valeur de reconstitution en hausse

La valeur de reconstitution atteint 214,30 € au 30 juin 2025, soit une progression de 0,70 % sur un semestre. Le prix de part reste fixé à 200 €, affichant un écart de 7,15 % avec la valeur de reconstitution

Aucun recours à l’endettement

La SCPI présente un endettement de 0 %, sans emprunts bancaires en cours. Cette structure permet de limiter l’exposition aux variations du marché du crédit.

Marché des parts : Une capitalisation de 6,92 M€

Dynamique de collecte

Au 30 septembre 2025, les indicateurs relatifs au marché des parts affichent :

• une capitalisation de 6 920 200 €,
• 34 601 parts en circulation,
• 271 associés,
• aucune part en attente de retrait,
• aucune cession de gré à gré enregistrée

Ces données mettent en évidence un marché fluide, sans pression à la sortie.

Structure du capital

• 92,77 % des parts sont détenues par des investisseurs privés,
• 7,23 % par des investisseurs institutionnels.

Le délai de jouissance reste fixé au 1ᵉʳ jour du 6ᵉ mois.

Indicateurs opérationnels clés du 3T 2025

Source : Bulletin trimestriel SCPI Cœur d’Avenir 

Focus sur le démembrement de propriété

La SCPI permet une souscription en démembrement temporaire, mécanisme distinguant :

• l’usufruit, associé à la perception des revenus sur une durée définie,
• la nue-propriété, associée à la création de valeur patrimoniale sans fiscalité ni IFI pendant la période de démembrement.

Ce mode d’acquisition peut permettre d’adapter l’investissement à des besoins variés : trésorerie, fiscalité ou anticipation de revenus futurs.

Conclusion : Un trimestre sous le signe de la stabilité et de la préparation

Le 3ᵉ trimestre 2025 de la SCPI Cœur d’Avenir se distingue par :

• un patrimoine de 5 crèches intégralement louées,
• un TOF et un TOP de 100 %,
• un dividende stable de 2,50 €,
• une valeur de reconstitution en progression,
• une capitalisation en hausse,
• des projets d’acquisitions ciblés à rendements AEM élevés.

Le trimestre met en avant un positionnement cohérent sur les services éducatifs, renforcé par une dynamique d’extension du patrimoine.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en parts de SCPI comporte des risques.

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