SCPI et donation : Les règles à connaître en 2025

Transmettre son patrimoine immobilier peut se faire de différentes manières. Parmi elles, la donation de parts de SCPI constitue une solution souple, efficace et fiscalement optimisée. Mais comment fonctionne cette donation ? Quels en sont les coûts et les avantages ? Éléments de réponse.

Est-il possible de donner des parts de SCPI ?

La réponse est oui. Il est possible de transmettre des parts de SCPI de rendement à ses enfants, petits-enfants ou tout autre donataire. En revanche, les SCPI fiscales (Pinel, Malraux, etc.) ne peuvent pas faire l’objet d’une donation avant la fin de leur période d’engagement, car elles sont liées à un avantage fiscal personnel et non transférable.

L’un des atouts majeurs des SCPI réside dans leur divisibilité. Contrairement à un bien immobilier classique, il est possible de transmettre une partie des parts à un bénéficiaire, et le reste à un autre, sans passer par une revente.

Pourquoi envisager la donation de parts de SCPI ?

Bénéficier des abattements fiscaux

La donation permet de transmettre jusqu’à 100 000 € par enfant ou 31 865 € par petit-enfant tous les 15 ans (pour donner à ses enfants ou petits enfants), sans droits à payer. Cette stratégie permet de réduire la base taxable de son patrimoine de manière anticipée.

Donation en pleine propriété ou en démembrement ?

Il existe deux modalités principales :

Pleine propriété

Le donataire devient pleinement propriétaire des parts, perçoit les revenus et dispose des droits de gestion ou de revente. Cette option est simple mais engage un transfert complet.

Démembrement de propriété

Il est fréquent de donner uniquement la nue-propriété, et de conserver l’usufruit viager. Cela permet :

• De continuer à percevoir les revenus distribués par la SCPI ;
• De préparer la transmission à moindre coût fiscal ;
• D’optimiser l’impact sur l’IFI.

Valeur fiscale de la nue-propriété et de l’usufruit

La répartition entre nue-propriété et usufruit dépend de l’âge de l’usufruitier. 

Voici le barème fiscal de référence selon le Code général des impôts (article 669) :

Démembrement, nue-propriété, usufruit, transmission patrimoniale, optimisation fiscale : autant de mots clés à connaître pour comprendre les enjeux de la donation de parts de SCPI.

Quelle fiscalité sur la donation ?

Une fois l’abattement appliqué, le barème progressif des droits de donation en ligne directe s’applique :

Source : impots.gouv.fr

Comment formaliser une donation de parts de SCPI ?

Acte notarié obligatoire

Les SCPI étant des parts sociales, la donation doit obligatoirement faire l’objet d’un acte notarié, sauf exception. Cette formalité assure :

• La validité de la transmission vis-à-vis de la société de gestion ;
• La bonne déclaration à l’administration fiscale qui est généralement faite par un notaire.

Don manuel dans certains cas

Quelques sociétés de gestion acceptent les donations manuelles (sans notaire), à condition de déclaration fiscale. Toutefois, cela reste rare et risqué juridiquement.

Quels sont les frais liés à une donation de parts SCPI ?

Frais de notaire

Le barème des frais de notaire applicable aux donations (depuis 2021) est progressif selon la valeur :

Donation simple ou donation-partage ?

Donation simple

Elle peut être réévaluée au moment de la succession pour vérifier l’équité entre héritiers. Cela implique parfois un réajustement.

Donation-partage

Si tous les enfants bénéficient de la donation-partage, aucune réévaluation ne sera faite lors du règlement successoral. La valeur est figée au moment de la donation.

Cas pratique – Transmission de la nue-propriété

Monsieur Vernier, 67 ans, marié, deux enfants, possède 350 000 € en SCPI. Il souhaite transmettre la nue-propriété :

• Âge : 67 ans → 60 % de valeur nue-propriété
• Valeur transmise : 210 000 € (60 % de 350 000 €)
• Répartition : 105 000 € à chaque enfant
• Abattement : 100 000 €/enfant → Imposition sur 5 000 €

Calcul des droits de donation 

• 5 000 € x 5 % = 250 € par enfant
• Total droits de donation : 500 €

Frais de notaire estimés 

Environ 8 261 € TTC sur 350 000 € (taux moyen : 2,36 %)

Total 

• Droits de donation : 500 €
• Frais de notaire : 8 261 €
• Coût global : 8 761 €, soit 4,17 % de la valeur transmise.

Conclusion

La donation de parts de SCPI est une solution souple, fiscalement avantageuse et adaptée à une transmission patrimoniale progressive. Grâce à leur nature divisible et à la possibilité de recourir au démembrement, les SCPI permettent d’optimiser les transmissions tout en maintenant des revenus complémentaires pour l’usufruitier.

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