SCPI et fonds immobiliers : Une normalisation confirmée au 3T 2025

Un trimestre de consolidation pour les fonds immobiliers grand public

Le troisième trimestre 2025 marque une nouvelle étape dans la normalisation du marché des fonds immobiliers non cotés. Selon les chiffres publiés par l’ASPIM et l’IEIF, la collecte des SCPI poursuit sa progression tandis que les OPCI grand public et sociétés civiles s’orientent progressivement vers un point d’équilibre.

Frédéric Bôl, président de l’ASPIM, souligne :

Le troisième trimestre confirme les signes de normalisation déjà perceptibles au premier semestre. La collecte des SCPI poursuit sa progression, tandis que les flux de rachats s’équilibrent. Les performances, quant à elles, continuent de s’améliorer. Pour autant, la pression demeure forte sur les valorisations et la liquidité, notamment sur les actifs de bureaux.

Dans un contexte politique français encore incertain, le secteur immobilier non coté montre des signes de résilience, même si la vigilance reste de mise sur les segments les plus sensibles.

SCPI : La dynamique de collecte se renforce

Une progression nette sur neuf mois

Les SCPI confirment leur rôle moteur dans l’épargne immobilière. Au troisième trimestre 2025, la collecte nette atteint 1,1 milliard d’euros, en hausse de 1 % par rapport au deuxième trimestre et de 38 % sur un an. Sur neuf mois, la collecte cumulée s’élève à 3,3 milliards d’euros, soit une progression de 33 % par rapport à 2024.

Source : ASPIM

Cette trajectoire illustre la reprise progressive de la confiance des épargnants après un exercice 2023 marqué par des ajustements de valorisation et des arbitrages prudents.

Une collecte brute dominée par les SCPI diversifiées

La collecte brute atteint 1,35 milliard d’euros au 3e trimestre, en progression de 2 % sur un trimestre et de 26 % sur un an. Les SCPI diversifiées concentrent 74 % des souscriptions, loin devant les véhicules spécialisés dans les bureaux (14 %), la santé et l’éducation (3 %), la logistique et locaux d’activité (3 %), les commerces (2 %) et le résidentiel (2 %). Les SCPI hôtelières et touristiques représentent moins de 1 %.

Depuis le début de l’année, la collecte brute cumulée s’établit à 4 milliards d’euros, soit une hausse de 18 % sur un an. La diversification des stratégies apparaît comme un facteur clé de stabilité, favorisant un équilibre entre rendement et résilience.

Source : ASPIM

Marché secondaire : La liquidité des SCPI de bureaux reste sous pression

Au 30 septembre 2025, le volume des parts en attente s’élève à 2,38 milliards d’euros, soit 2,7 % de la capitalisation totale. Ce chiffre en hausse pour le deuxième trimestre consécutif témoigne de tensions persistantes sur les SCPI de bureaux, qui représentent 77 % de cette progression (+60 M€). Cette situation illustre une liquidité contrastée selon les segments. Les véhicules exposés aux actifs tertiaires restent fragilisés par la baisse de la demande locative et la prudence des investisseurs institutionnels, tandis que les SCPI orientées vers la logistique ou les commerces de proximité montrent une meilleure stabilité.

Rendement : Le taux de distribution moyen à 3,5 %

Sur les neuf premiers mois de 2025, 57 % des SCPI ont maintenu ou augmenté leur dividende, avec une hausse moyenne pondérée (par la capitalisation) de 5 %. À l’inverse, 43 % ont diminué leurs acomptes, pour une baisse moyenne de 12 %.

Rapporté aux prix de référence du 1er janvier 2025, le taux de distribution moyen ressort à 3,50 %, contre 3,25 % sur la même période de 2024. Ce niveau de rendement témoigne d’une stabilisation après deux années de réajustements successifs.

Les SCPI ont su s’adapter grâce à des stratégies de gestion prudente et de renégociation active des baux, permettant de préserver la performance locative.

Valeur des parts : Une stabilisation maîtrisée

Entre le 31 décembre 2024 et le 30 septembre 2025, le prix moyen des parts pondéré par la capitalisation recule de 3,6 %, traduisant une quasi-stabilité depuis le début de l’année (–3,5 % au 1T). La correction initiée en 2023 s’est poursuivie au 1er semestre 2025, touchant six SCPI sur dix.

Par catégorie :

• Bureaux : –2,1 %
• Santé & Éducation : –1,5 %
• Diversifiées : +0,4 %
• Commerces : +0,1 %
• Logistique & Activité : –0,2 %
• Résidentiel : –0,3 %
• Hôtellerie & Loisirs : –0,4 %

En moyenne, la valeur de réalisation par part recule de 1,2 % sur le 1er semestre, tandis que le rendement global immobilier (RGI) s’établit à 1,1 %. Au 30 septembre 2025, la capitalisation des SCPI atteint 88 milliards d’euros, soit une hausse trimestrielle de 1 %, mais un repli annuel de 1 %.

OPCI grand public : Un retour progressif à la stabilité

Les OPCI grand public poursuivent leur redressement. La décollecte du trimestre s’élève à 241 millions d’euros, soit une baisse de 10 % des rachats par rapport au 2T 2025. Sur neuf mois, la décollecte cumulée s’établit à 819 millions d’euros, en retrait de 51 % sur un an.

Leur performance globale atteint +0,9 % au 30 septembre 2025, contre +0,6 % fin juin, portée par la hausse des marchés financiers et la stabilisation des valorisations immobilières. L’actif net recule légèrement à 11,5 milliards d’euros, soit –1,5 % sur un trimestre et –12 % sur un an.

Ces chiffres traduisent une normalisation progressive du segment, encore affecté par les rachats post-crise mais désormais sur une trajectoire plus équilibrée.

Sociétés civiles : Une décollecte proche de l’équilibre

Les sociétés civiles à vocation immobilière enregistrent une décollecte limitée à 68 millions d’euros au 3e trimestre, un niveau proche de l’équilibre malgré une légère hausse depuis deux trimestres. Depuis le début de l’année, la décollecte cumulée atteint 170 millions d’euros, en baisse de 75 % par rapport à 2024.

La performance globale s’élève à +1,6 % au 30 septembre 2025, contre +1,2 % fin juin, portée par la diversification des actifs et la revalorisation partielle de certains segments résidentiels. L’actif net reste stable à 21,5 milliards d’euros, bien qu’en repli annuel de 2 %.

Bilan : Des signaux de stabilisation confirmés

L’ensemble des indicateurs publiés par l’ASPIM et l’IEIF au 3e trimestre 2025 témoigne d’un retour à une certaine sérénité sur le marché des fonds immobiliers grand public.

Les SCPI demeurent la pierre angulaire de la collecte, tandis que les OPCI et sociétés civiles se rapprochent de leur point d’équilibre. Le taux de distribution moyen se redresse, et les ajustements de valeurs semblent progressivement absorbés.

En conclusion

Le troisième trimestre 2025 confirme la capacité d’adaptation du secteur immobilier non coté face à un environnement encore incertain. Les signes de normalisation observés depuis le début de l’année se consolident, soutenus par une diversification accrue des stratégies d’investissement et une gestion prudente des flux.

Les prochains mois permettront de vérifier si cette tendance durable s’installe, notamment sur les segments de bureaux et de santé, encore exposés à des pressions structurelles.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. 

Source : ASPIM

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