Aider ses enfants et petits-enfants grâce aux SCPI en 2026

Dans un contexte économique incertain, marqué par l'inflation et les fluctuations des marchés financiers, de nombreux parents et grands-parents choisissent d'apporter leur soutien à leurs enfants ou petits-enfants. Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), reconnues pour leur capacité à générer des revenus réguliers, se révèlent être un outil particulièrement adapté pour transmettre un patrimoine immobilier. Face à des impôts sur les successions pouvant atteindre jusqu'à 45 %, il est crucial de bien planifier la transmission de son patrimoine. Selon votre situation, plusieurs solutions sont envisageables pour minimiser les coûts fiscaux et optimiser votre stratégie patrimoniale grâce aux SCPI.

Aider ses enfants en donnant l'usufruit temporaire

Le droit de propriété des parts de SCPI peut être démembré, c'est-à-dire scindé entre la nue-propriété et l'usufruit. En 2026, cette stratégie reste une option intéressante pour aider ses proches.

Si vous possédez déjà des parts de SCPI, vous pouvez leur en donner l'usufruit pour une durée déterminée, par exemple cinq ans. Pendant cette période, ils recevront directement les revenus issus des SCPI, constituant ainsi un complément de revenus régulier.

Avec un rendement moyen des SCPI estimé entre 4,5 % et 6 % brut en 2026, un investissement de 50 000 € peut générer environ 2 250 € de revenus annuels, soit près de 190 € par mois avant fiscalité.

À l'issue du démembrement, vous récupérerez la pleine propriété de vos parts, sans frais ni fiscalité. Ce mécanisme permet également de réduire temporairement votre base taxable, ce qui peut être avantageux en période de hausse des prélèvements fiscaux. Il constitue une solution patrimoniale efficace pour aider ses enfants avec les SCPI, tout en conservant une flexibilité sur la durée de l'opération.

Aider ses enfants en utilisant les loyers

Une autre piste consiste à utiliser les revenus fonciers perçus grâce aux SCPI (issus de parts déjà possédées ou acquises en usufruit). Avec la montée des prix de l'immobilier et la recherche de solutions de logement abordables, cette solution peut s'avérer particulièrement précieuse pour aider à payer le loyer de vos enfants ou petits-enfants.

Cette approche est encore plus pratique lorsque la SCPI verse ses dividendes mensuellement, plutôt que trimestriellement, car elle assure une meilleure visibilité de trésorerie. Le taux de distribution moyen des SCPI s'est établi à 4,72 % en 2024, contre 4,52 % en 2023, reflétant une stabilité des revenus distribués.

En participant au paiement du loyer de vos enfants, vous pouvez également bénéficier d'une déduction fiscale en déclarant une pension alimentaire, dont le plafond a été réévalué à 6 674 € en 2025. Cette stratégie permet donc de valoriser les SCPI comme outil d'aide intergénérationnelle, tout en optimisant la fiscalité.

Aider ses enfants et petits-enfants, grâce aux SCPI

Aider ses enfants en leur permettant d'acheter des parts de SCPI

Une autre solution consiste à acheter des parts de SCPI, en pleine propriété ou seulement en usufruit, au nom de vos enfants. Ils percevront alors des loyers qui leur assureront un revenu complémentaire stable, sans gestion locative directe.

En 2026, avec la diversification croissante des SCPI, il est possible de sélectionner des fonds spécialisés dans des secteurs porteurs tels que la santé, la logistique ou l'éducation, offrant ainsi une source de revenus potentiellement plus pérenne.

Certaines SCPI spécialisées, notamment en logistique européenne, affichent des taux de distribution qui peuvent dépasser 4 %, ce qui en fait un outil pertinent pour constituer un capital au profit de ses enfants ou petits-enfants.

La donation de parts de SCPI ou d'une somme d'argent constitue un " don manuel ", pouvant être formalisée par une simple déclaration à l'administration fiscale (formulaire n°2735). Il est cependant recommandé de consulter un notaire pour s'assurer que toutes les démarches sont correctement effectuées.

La donation doit être enregistrée au centre des finances publiques dont vous dépendez pour respecter le délai de 15 ans permettant d'ouvrir droit à l'abattement sur les droits de donation. N'oubliez pas de bien déclarer vos données et de reprendre vos " volets " (donations antérieures) afin de vérifier précisément les abattements encore disponibles.

Optimiser la fiscalité de ses donations

Les pouvoirs publics ont mis en place différents dispositifs pour favoriser l'aide intergénérationnelle via les SCPI. Chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € à chacun de ses enfants, tous les 15 ans, sans payer de droits de donation. Ce seuil est de 31 865 € entre grands-parents et petits-enfants, et de 5 310 € pour les arrière-petits-enfants.

Les parents, grands-parents et arrière-grands-parents peuvent, en plus, donner jusqu'à 31 865 € tous les 15 ans en franchise de droits de donation au titre des " dons familiaux de sommes d'argent ". Ces différents abattements sont cumulables entre eux, ce qui renforce l'intérêt de transmettre des parts de SCPI dans un cadre fiscal optimisé.

En 2026, ces dispositifs fiscaux restent en vigueur, permettant de préparer la succession de façon progressive et avantageuse. Couplés aux SCPI, ils offrent une opportunité patrimoniale intéressante pour anticiper l'avenir de ses enfants ou petits-enfants.

Tableau récapitulatif des options d'aide via les SCPI en 2026

Conclusion

En 2026, les SCPI continuent de représenter un moyen efficace et flexible pour aider financièrement ses enfants ou petits-enfants. Que ce soit par le biais de l'usufruit temporaire, de l'utilisation des revenus fonciers, ou de l'achat de parts de SCPI pour ses enfants, les options sont nombreuses et s'adaptent aux besoins spécifiques de chaque famille.

Avec des rendements moyens situés entre 4,5 % et 6 % brut, les SCPI offrent une stabilité de revenus intéressante pour constituer un patrimoine transmissible. Pour ceux qui souhaitent transmettre dans un cadre encore plus souple, il existe aussi une autre façon de faire : l'assurance-vie, qui permet d'intégrer des SCPI dans un contrat et de bénéficier d'une fiscalité successorale avantageuse.

En combinant ces stratégies avec d'autres outils comme le démembrement viager, le compte-titres, l'assurance-vie, ou le don Sarkozy, vous pouvez transmettre un patrimoine immobilier de manière progressive, tout en réduisant la charge fiscale de vos héritiers. Il est toutefois recommandé de consulter un professionnel du patrimoine ou un notaire, pour s'assurer que ces démarches soient effectuées dans les meilleures conditions et pour maximiser les économies fiscales associées à l'investissement en SCPI.

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