Pierre-Papier : définition, avantages et risques en 2026

La Pierre-Papier est un placement financier qui permet d'investir dans l'immobilier sous forme de fonds ou de titres de sociétés. Autrement dit, l'acquéreur investit dans la pierre en achetant des parts ou actions de sociétés (dites Pierre-Papier) qui investissent dans l'immobilier, au lieu d'investir dans l'immobilier direct.

On recense différentes natures de pierre-papier : SCPI, OPCI, SCI et SIIC qui sont basées sur le même principe : épargner dans la pierre à travers une société. D'autres appellations comme l'épargne immobilière ou les OPCVM immobiliers ont émergé ces dernières années.

Qu'est-ce que la Pierre-Papier ?

Les avantages de la Pierre-Papier

La Pierre-Papier offre de nombreux avantages par rapport à l'investissement locatif en direct :

Plus accessible

Les associés peuvent investir avec un apport modeste (dès quelques centaines d'euros) contrairement à l'immobilier en direct où le montant d'investissement est très important.

Investissement mutualisé sur le marché immobilier

La diversification des investissements en termes d'emplacement géographique (Paris, Ile-de-France, Régions, Europe) ainsi que la diversification des types d'immobilier (bureaux, commerces, logistiques, santé, locaux d'activités, résidentiel) permettent de répartir le patrimoine et d'en réduire les risques en ayant plusieurs marchés immobiliers.

Cession des parts

Le marché de la revente de la pierre-papier est généralement organisé selon la réglementation de l'AMF (Autorité des Marchés Financiers). C'est notamment le cas pour les SCPI à capital variable et SCPI à capital fixe, les OPCI et les SIIC, toutes soumises au contrôle de l'AMF qui délivre un visa ou un agrément avant commercialisation.

Pas de contrainte de gestion

Investir à travers une société permet de se détacher des contraintes de gestion tout en diversifiant son patrimoine (différents types d'immobilier et pays), ce qui n'est pas le cas dans l'immobilier en direct.

Les risques de la Pierre-Papier

Pas de garantie de capital

L'investisseur n'est pas sûr de récupérer la totalité de son investissement initial à échéance et son capital n'est pas préservé en cas de baisse des marchés financiers ou immobiliers.

Pas de garantie de dividendes

L'actionnaire n'a aucune garantie de percevoir un dividende s'il investit dans une société qui ne fait pas de bénéfices.

Les formes de Pierre-Papier

Il existe différents types de pierre-papier : les SCPI, les OPCI, les foncières cotées et les SCI. Petit retour sur chaque type.

La SCPI (Société civile de placement immobilier)

Définition et fonctionnement de la SCPI

La SCPI achète et met en location des actifs professionnels (bureaux, commerces, entrepôts, cliniques, écoles, etc.) ou résidentiels, qui sont gérés par une société de gestion agréée par l'AMF. Celle-ci est chargée de toutes les démarches : entretien, recherche et changement de locataires, travaux, arbitrages, etc.

L'associé n'a aucune contrainte de gestion et perçoit des revenus locatifs en fonction du nombre de parts qu'il détient. La performance des SCPI est présentée par plusieurs indicateurs dont le taux de distribution.

Comment investir en SCPI ?

En fonction de son patrimoine, l'épargnant peut investir en SCPI de différentes manières :

• Acheter des parts de SCPI à crédit permet de se constituer un patrimoine à terme en utilisant l'effet de levier du crédit. Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers générés par les loyers de la SCPI (immobilier locatif).
   
• Acheter des parts de SCPI en pleine propriété avec une épargne disponible pour bénéficier de revenus immédiats.
   
• Acheter de l'usufruit des parts de SCPI, c'est-à-dire acquérir le droit de percevoir des revenus locatifs sur une durée déterminée.
   
• Acheter de la nue-propriété des parts de SCPI, qui correspond à une stratégie de long terme pour ne pas percevoir des revenus immédiats, mais en vue de la retraite ou pour réaliser des plus-values futures.
   
• Acheter des parts de SCPI à travers les versements programmés permet de se constituer un patrimoine de façon progressive dès 50 € par mois, ou via un contrat d'assurance vie pour une fiscalité plus douce.

Pour investir dans les meilleures SCPI du marché, prenez votre temps et étudiez les critères clés comme les bulletins trimestriels et rapports annuels.

L'OPCI (organisme de placement collectif en immobilier)

Définition et fonctionnement de l'OCPI :

L'OPCI est un type de placement immobilier basé sur un modèle proche de celui des OPCVM, mais qui présente tous les avantages de la pierre-papier :

• Aucune contrainte de gestion
   
• Des actifs diversifiés
   
• Des revenus réguliers
   
• Une mise de fonds modeste

L'OPCI a pour objet l'investissement dans des immeubles qu'il met en location ou qu'il fait construire à but locatif exclusivement. L'OPCI peut aussi détenir des immeubles à travers des sociétés, faire des travaux, les rénover ou les réhabiliter en vue de leur location, avec au moins 51 % de l'actif en immobilier.

L'OCPI peut prendre l'une des deux formes juridiques suivantes :

• FPI (Fonds de placement immobilier) : copropriétés de valeurs mobilières qui gèrent un portefeuille d'immeubles générant des revenus. Le FPI émet des parts auprès des investisseurs, qui deviennent des porteurs de parts, afin de réunir des fonds pour acheter des immeubles. Sa gestion est assurée par une société de gestion de portefeuille. Leurs actifs immobiliers se constituent d'immeubles et de parts de sociétés cotées avec une majorité d'actifs immobiliers.
   
• SPPICAV (Sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable) : sociétés anonymes à capital variable qui ont pour vocation de se constituer un patrimoine majoritairement immobilier et aussi d'investir dans des valeurs mobilières. Les revenus et plus-values générés sur l'ensemble des actifs mobiliers et immobiliers sont distribués aux actionnaires en fonction du nombre de parts souscrites. FPI et SPPICAV sont soumis à des régimes fiscaux spécifiques.

Comment investir dans les OCPI ?

Les OPCI grand public agréés par l'AMF (comme ceux des Caisses d'épargne, Banque Postale, Banque Populaire, UFG-LFP, Viveris REIM) présentent tous la forme juridique SPPICAV. Ces OPCI sont accessibles via les réseaux de distribution bancaires et financiers : compagnies d'assurance, établissements de crédit, courtiers en ligne, CIF (conseillers en investissements financiers), entreprises d'investissement, démarcheurs financiers agréés… 

Pour acheter des parts, l'investisseur peut souscrire des actions de SPPICAV dans le cadre d'un contrat d'assurance vie multisupport ou les acquérir dans un portefeuille de valeurs mobilières. Avant d'investir, il est essentiel d'analyser les frais de gestion des OPCI.

Les foncières cotées (SIIC : société investissement immobilier cotée)

Définition et fonctionnement des SIIC

À la différence des SCPI et OPCI qui ne sont pas cotées, les SIIC font partie de l'immobilier coté en bourse. Elles achètent, construisent, entretiennent, gèrent et valorisent un patrimoine immobilier pour le compte de leurs actionnaires.

Les immeubles qui composent ce patrimoine sont à vocation locative et génèrent des loyers, ou bien sont revendus pour créer des plus-values. Comme les autres supports de Pierre-Papier, il y a un risque de perte en capital.

Les SIIC bénéficient d'une exonération de l'impôt sur les sociétés. Les dividendes sont par contre soumis au régime habituel de taxation, une fois entre les mains des actionnaires. Elles redistribuent 50 % des plus-values et 85 % des loyers perçus aux actionnaires, avec une transparence fiscale accrue.

Comment devenir actionnaire d'une SIIC ?

• Compte titres : acheter des actions dans une société cotée en bourse revient à en être actionnaire. Ce dernier doit détenir une enveloppe, dénommée compte titres, pour accueillir les actions qu'il achète et signer un contrat avec l'établissement qui tient le compte (banque, société de bourse, courtier ou compagnie d'assurance). Des droits de garde sont facturés à l'actionnaire, calculés en fonction du nombre de titres dans son portefeuille et de la valeur totale de ce dernier.
   
• PEA : l'actionnaire peut aussi ouvrir un PEA (plan d'épargne en actions) comprenant un compte titres et un compte en espèces associé. Le PEA permet de se constituer et de gérer un portefeuille d'actions françaises et européennes tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. À noter que depuis le 21 octobre 2011, les foncières cotées ne sont plus éligibles au PEA. Les titres déjà placés sur un PEA ont toujours droit à ces avantages fiscaux et aux plus-values, mais ils ne bénéficient plus de l'option PFL (prélèvement forfaitaire libératoire) ni de l'abattement de 40 % avant imposition à l'impôt sur le revenu (IR) à barème progressif.

Les SCI (Société Civile Immobilière)

Définition et fonctionnement d'une SCI

Une SCI est une structure qui permet de gérer à plusieurs un ou plusieurs biens immobiliers. Elle regroupe au moins 2 associés et permet d'éviter l'indivision en dissociant pouvoir et propriété. Elle n'est pas agréée par l'AMF et sert souvent d'outil de transmission patrimoniale.

Chaque associé reçoit des parts sociales en fonction de son apport dans la SCI. Les statuts de la société désignent le gérant qui va la gérer et la représenter, ou le cas échéant le vote des associés. Ces derniers ont un droit de vote dans les assemblées générales.  

Comment devenir associé d'une SCI ?

Chaque associé doit faire un apport à la constitution de la SCI, ou plus tard dans le cadre d'une augmentation de capital, décidée lors de l'assemblée générale. On peut aussi devenir associé en acquérant les parts sociales d'un associé déjà en place qui cède les siennes par donation ou succession.  

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