SCPI Elevation Tertiom : L’Outre-mer, un pari à consolider

En misant exclusivement sur l’immobilier tertiaire d’Outre-mer, la SCPI Elevation Tertiom se positionne comme l’un des véhicules les plus singuliers du marché. Portée par Elevation Capital Partners (groupe Inter Invest), elle revendique une stratégie « haut rendement » fondée sur la rareté foncière et la résilience économique des territoires ultramarins. Si la dynamique est bien réelle, le pari reste exigeant : Celui d’une croissance soutenue dans un environnement logistique, climatique et financier complexe.

Une SCPI à contre-courant

Dans un contexte immobilier européen en recomposition, la stabilisation des taux d’intérêt et la recherche de rendements réels redonnent de l’attrait à la « pierre-papier ». C’est dans ce cadre qu’émerge Elevation Tertiom, une SCPI de rendement agréée par l’AMF en juillet 2024 (visa n° 24-13).

Son principe ? Investir exclusivement dans l’immobilier tertiaire des DROM-COM : bureaux, commerces, entrepôts et résidences gérées. Une approche atypique, là où la majorité des SCPI privilégient les grandes métropoles françaises ou européennes.

Ce positionnement s’appuie sur une conviction forte : la demande locative ultramarine demeure soutenue, les taux de vacance y sont historiquement faibles, et les actifs de qualité offrent des rendements bruts souvent supérieurs à 10 %.

Pour Elevation Capital Partners, filiale d’Inter Invest, c’est aussi la continuité naturelle d’une expertise de plus de 30 ans en Outre-mer, sur des opérations de financement et de capital-investissement.

Une dynamique d’investissement soutenue

L’année 2025 confirme l’ancrage d’Elevation Tertiom comme un acteur en pleine expansion. Sa capitalisation atteint 26,3 millions d’euros au 30 septembre 2025, contre 19,7 millions six mois plus tôt. Elle fédère désormais 948 associés autour d’un portefeuille de 43 actifs.

Cette progression reflète une stratégie d’investissement active, avec quatre opérations emblématiques :

Kanopée Boutiques – La Réunion

Situé à La Possession, au cœur du projet urbain Cœur de Ville, ce portefeuille de 35 locaux commerciaux neufs (livraison T3 2025) affiche une rentabilité brute de 8,5 %.

Certifié BREEAM, l’ensemble s’inscrit dans le 1er écoquartier ultramarin et accompagne la croissance démographique (+21 % entre 2007 et 2017).

Azur Commerces – Saint-François (Guadeloupe)

Composé de six commerces neufs en pied d’immeuble, ce programme bénéficie d’un rendement de 11,9 %. Sa valorisation a progressé de +35 % entre l’acquisition (2024) et l’expertise 2025, illustrant la capacité de la société de gestion à identifier des emplacements porteurs dans des zones touristiques attractives.

OPPCI Indigo Référence – Saint-Denis (La Réunion)

À travers une quote-part de 25 %, la SCPI détient un immeuble de bureaux HQE loué à une société du CAC 40, pour son siège régional.

Rendement brut : 7,6 %. Une opération mixte de long terme, gage de visibilité locative et de diversification.

Pointe-à-Pitre – Immeuble Manhattan

Dernière acquisition de 2025 : Un immeuble de bureaux intégralement loué à la MAAF depuis 15 ans. Le bail a été prorogé jusqu’en 2033, pour un rendement brut exceptionnel de 13,2 %. Un exemple typique d’acquisition « granulaire », à forte rentabilité immédiate.

Atterrissage 2025 : Rendement confirmé, trésorerie sous tension

Le plan d’atterrissage 2025 présenté par la société de gestion fait état d’un taux de distribution cible de 8,03 % (non garanti), soit 16 €/part en jouissance.

Les acquisitions déjà réalisées et celles sous promesse (Saint-Martin, Guyane, Nouvelle-Calédonie) portent le rendement brut moyen à 11,3 %.

Mais cette montée en puissance a un revers : la consommation du report à nouveau (RAN).

Alors qu’il représentait 192 jours fin 2024, il tombe à 4 jours fin 2025. Autrement dit, la SCPI redistribue presque l’intégralité de ses revenus, sans véritable matelas de sécurité. Pour l’investisseur, ce signal traduit une générosité de distribution, mais aussi une exigence de continuité de collecte pour financer la croissance.

2026 : Vers la consolidation du portefeuille

L’année 2026 s’annonce comme celle de la diversification géographique. Le pipeline présenté par la société de gestion inclut plusieurs projets à haut rendement :

Les investissements déjà réalisés ne constituent pas une promesse quant aux investissements futurs

L’ensemble illustre une logique d’investissement granulaire et multi-territoires, caractéristique d’une gestion de proximité. La diversification sectorielle reste équilibrée : 60 % bureaux, 30 % commerces, 10 % logistique.

Les forces d’un modèle différenciant

Une diversification géographique réelle

L’investissement en Outre-mer permet d’échapper à la forte corrélation entre les SCPI hexagonales et le cycle métropolitain. Les marchés ultramarins, soutenus par la rareté foncière et la demande endogène, conservent une résilience locative supérieure à la moyenne.

Un rendement attractif

Le taux de distribution visé à 8 % (non garanti) place Elevation Tertiom dans le haut du classement des SCPI de rendement. Les rendements bruts des acquisitions (8 à 13 %) confirment une orientation vers des actifs « cash-flow ».

Une accessibilité accrue

Avec une part à 200 €, sans commission de souscription, et la possibilité de versements programmés mensuels, la SCPI se veut accessible. Les parts peuvent être souscrites au comptant, à crédit ou via un PER, offrant une flexibilité rare.

Un ancrage institutionnel solide

L’appui du groupe Inter Invest renforce la crédibilité du véhicule. Avec 27 000 entreprises financées et 4,8 milliards d’actifs, le groupe dispose d’une présence dans les neuf territoires ultramarins.

Les points de vigilance

Une taille encore modeste

Avec 26 millions d’euros de capitalisation, Elevation Tertiom reste un « small cap » du marché des SCPI. Cette dimension limite les économies d’échelle et rend chaque actif stratégique pour la performance globale.

Un risque de liquidité inhérent

Le marché secondaire est encore embryonnaire. La revente des parts pourrait s’avérer longue en cas de retournement du marché ou de baisse de la collecte.

Des risques climatiques et assurantiels

Les territoires ultramarins sont soumis à des risques physiques (cyclones, séismes, montée des eaux) et à des coûts d’assurance élevés. Le choix d’actifs récents ou certifiés vise à contenir ce risque, mais il reste structurel.

Des frais de gestion élevés

L’absence de frais d’entrée est compensée par une commission de gestion annuelle de 15 % HT (18 % TTC), plus forte que la moyenne du marché. Les investisseurs doivent donc considérer la performance net de frais.

Un report à nouveau en baisse

La forte distribution en 2025 réduit la marge de manœuvre pour les exercices futurs. Le maintien du rendement dépendra d’une collecte soutenue et d’un taux d’occupation locatif élevé.

Lecture critique : Promesse et pari

La réussite d’Elevation Tertiom repose sur un équilibre délicat : combiner haut rendement et résilience, dans des territoires éloignés où la logistique, la fiscalité et la liquidité constituent autant de défis. Le pari de l’Outre-mer séduit par sa décorrélation économique : alors que le marché métropolitain subit des baisses de valeurs de parts, la SCPI affiche des plus-values d’expertise sur ses actifs (+10 % à +35 %).

Mais cette réussite repose sur un pilotage fin du risque locatif et une connaissance intime des territoires, que seule une présence locale peut garantir.

L’absence de frais de souscription, les versements programmés et la souscription dématérialisée répondent aux attentes des épargnants modernes.

Reste à savoir si le modèle saura tenir la promesse du rendement dans la durée, sans sacrifier la prudence financière.

2026 : Atteindre la taille critique

La feuille de route 2026 prévoit :

• 30 M€ de collecte,
• 20 M€ d’investissements,
• un taux de distribution supérieur à 8 % (non garanti),
• et un objectif de 60 % de bureaux, 30 % commerces, 10 % logistique.

L’enjeu principal sera d’atteindre une taille critique d’environ 50 M€, seuil à partir duquel la mutualisation des risques devient plus confortable. L’adossement à Inter Invest et la montée en puissance de la notoriété de la SCPI devraient y contribuer.

Conclusion

En deux ans d’existence, Elevation Tertiom s’est imposée comme une SCPI de niche ambitieuse, conjuguant rendement élevé, diversification géographique et innovation dans la distribution. Son modèle repose sur une conviction simple : l’Outre-mer offre encore des rendements immobiliers attractifs, à condition d’en maîtriser les risques.

Le défi des prochains mois sera double :

1. Consolider la rentabilité sans épuiser les réserves.
2. Diversifier davantage pour réduire la concentration géographique.

Si ces conditions sont réunies, Elevation Tertiom pourrait devenir une référence du rendement “hors des sentiers battus”, symbole d’un retour à une épargne immobilière connectée au réel et ancrée dans les territoires.

Résumé des points clés

• Capitalisation : 26,3 M€ (30/09/2025)
• Rendement 2025 : 8,03 % visé (non garanti)
• Rendement brut moyen des acquisitions : 11,3 %
• Actifs : 43 (Outre-mer exclusivement)
• Pipeline 2026 : Saint-Martin, Guyane, Nouvelle-Calédonie
• Frais de gestion : 15 % HT des produits locatifs
• Forces : rendement élevé, diversification, expertise locale
• Risques : taille modeste, liquidité, exposition climatique

L’objectif de performance est basé sur des hypothèses de marché arrêtées par la société de gestion et ne constitue ni une promesse de rendement, ni de performance.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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