SCPI Sélectinvest 1 : Résilience et arbitrage maîtrisé au 2T 2025

Un trimestre sous le signe de la gestion rigoureuse

La SCPI Sélectinvest 1, gérée par La Française Real Estate Managers, clôture le 2e trimestre 2025 dans un contexte économique incertain mais maîtrisé. Forte d’une capitalisation de 1 264 702 430 €, la SCPI démontre une gestion prudente et résiliente, marquée par la poursuite de son programme d’arbitrage, le maintien du niveau de distribution et une activité locative dynamique, bien que contrastée.

Les chiffres clés au 30 juin 2025

Un patrimoine diversifié et solide

Le portefeuille de la SCPI Sélectinvest 1 comprend bureaux, commerces et actifs européens, répartis de manière équilibrée :

Cette diversification sectorielle et géographique permet de limiter les risques de concentration et de stabiliser les revenus face à un marché immobilier en mutation.

Marché des parts : Un trimestre de stabilisation

Les souscriptions du 2e trimestre s’élèvent à 179 000 €, soit un niveau modéré, mais suffisant pour compenser les retraits enregistrés (337 parts). La société de gestion a également redoté le fonds de remboursement à hauteur de 10 millions d’euros, permettant le traitement de 19 120 parts au prix de 441 euros.

Le nombre de parts en attente de retrait est en baisse, représentant 5,1 % du total des parts. Ce recul témoigne d’une meilleure liquidité sur le marché secondaire.

Arbitrages et gestion d’actifs

Le programme d’arbitrage s’est poursuivi conformément aux prévisions, avec la cession d’un actif à Paris (37 rue Bergère, 9e arrondissement) pour 17 100 000 € HD, représentant 1 611 m². Cette opération, sans vacance, illustre la capacité de la SCPI à vendre dans de bonnes conditions pour financer des travaux en cours et abonder le fonds de remboursement.

Évolution du patrimoine au 2T 2025 :

• Aucun investissement réalisé au trimestre.
• Une cession majeure à Paris pour 17,1 M€ HD.
• Ressources mobilisées pour la rénovation et la liquidité.

Activité locative : Un trimestre contrasté

Le solde locatif du trimestre ressort négatif de 2 860 m², les nombreuses relocations ne compensant pas entièrement les libérations enregistrées.
Parmi les principales locations et renégociations :

• Immeuble Watt à Courbevoie (92) : 3 248 m² loués (40 % de QP).
• Le Madéra à Mérignac (33) : 1 633 m² loués, premières occupations post-livraison.
• Green Square à Bagneux (92) : 1 192 m² reloués.
• Le Crystal Palace à Nice : 1 168 m² renouvelés.
• Compans Caffarelli Bât. A, Toulouse (31) : 566 m² loués.

Les libérations les plus marquantes concernent notamment :

• Compans Caffarelli Bât. B (Toulouse) : 4 852 m² libérés.
• Le Hub (Levallois-Perret) : 4 927 m² libérés.
• Le Carillon (Nanterre) : 962 m² libérés.

À noter que l’immeuble Compans Caffarelli est déjà recommercialisé à 75 %, avec deux nouveaux baux prenant effet en août et novembre 2025.

Taux d’occupation et performance locative

Le taux d’occupation physique (TOP) s’établit à 87,3 % au 30 juin 2025 (contre 87,9 % au trimestre précédent), tandis que le taux d’occupation financier (TOF) s’élève à 89,4 % (contre 89,9 %).

Détails locatifs :

• Surface totale en exploitation : 456 882 m²
• Loyers encaissés sur le trimestre : 15 696 558 €
• Stock de locaux vacants : 58 159 m²
• Principales restructurations : Immeuble Lumicon à Stuttgart (30 270 m²)

Ces indicateurs traduisent une légère contraction de la performance locative, due aux libérations ponctuelles, mais compensée par une activité de relocation soutenue.

Distribution et rendement

La SCPI a versé un dividende trimestriel de 5,61 € par part au 30 juillet 2025, soit un maintien strict de la distribution annuelle prévisionnelle. Cette stabilité s’explique par une gestion prudente et par la maîtrise des arbitrages permettant d’alimenter les réserves.

Évolution de la performance sur le long terme :

La distribution brute annuelle 2024 s’élevait à 26,28 € par part, représentant un taux de distribution de 4,40 %. Ces données confirment la stabilité du rendement malgré un contexte de marché prudent.

Contexte macroéconomique et perspectives

Le trimestre s’inscrit dans un environnement marqué par :

• Un ralentissement de la croissance en zone euro.
• Une stabilisation des taux souverains à des niveaux élevés.
• Une reprise modérée de l’investissement immobilier, avec 7,4 milliards d’euros engagés au premier semestre 2025 en France.

Malgré cette conjoncture, La Française REM continue de privilégier une stratégie prudente, axée sur :

• La poursuite du programme d’arbitrage (près de 500 M€ à l’échelle du groupe).
• Le maintien du prix de part, soutenu par des expertises semestrielles stables (-1,9 % au 30 juin).
• L’alimentation de fonds de remboursement encadrés pour soutenir la liquidité des associés.

Fiscalité et cadre réglementaire

Les revenus financiers inclus dans les distributions sont soumis à un prélèvement à la source de 12,8 %, pouvant faire l’objet d’une dispense sous conditions de revenus (moins de 25 000 € pour une personne seule, 50 000 € pour un couple). Les revenus fonciers demeurent imposables au barème progressif de l’impôt sur le revenu, assortis de prélèvements sociaux à 17,2 %.

En résumé : Une SCPI stable dans un environnement prudent

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. 

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