SCPI et loyers : recevez-vous vraiment 100 % des revenus en 2025 ?

Investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) attire de nombreux épargnants en quête de revenus réguliers. Cependant, une interrogation revient souvent : est-il possible de percevoir 100 % des loyers générés par les immeubles détenus par une SCPI ?

La réponse est nuancée. Les revenus distribués aux associés sont issus des loyers encaissés, mais plusieurs éléments influencent le montant réellement perçu, notamment les frais de gestion, les charges d'exploitation, le report à nouveau et la fiscalité.

Comment fonctionne la distribution des loyers en SCPI ?

Une SCPI collecte des fonds auprès d'investisseurs afin d'acquérir un patrimoine immobilier. Les locataires de ces biens versent des loyers, qui constituent la base des revenus distribués.

En 2024, le taux de distribution moyen du marché des SCPI s'établit à 4,72 %, contre 4,52 % en 2023, selon l'ASPIM. Les meilleures SCPI affichent des performances comprises entre 5,20 % et 9,52 %, comme par exemple Sofidynamic.

Cependant, l'intégralité de ces loyers n'est pas reversée directement aux associés. 

Plusieurs raisons l'expliquent :

• Frais de gestion : prélevés par la société de gestion pour administrer les immeubles et assurer la distribution. Ces frais varient selon les SCPI, et certaines SCPI sans frais de souscription compensent par des frais de gestion plus élevés.
• Charges d'exploitation : entretien, taxes foncières, assurances, travaux, honoraires divers.
• Provisions : certaines SCPI constituent des réserves type report à nouveau pour lisser les revenus en cas de vacance locative ou de baisse temporaire.
• Fiscalité : les revenus fonciers distribués aux porteurs sont soumis à l'imposition, selon le profil fiscal de chacun.

Reçoit-on réellement 100 % des loyers ?

La réponse est non : les associés ne perçoivent pas 100 % des loyers bruts encaissés par la SCPI. En revanche, ils touchent une quote-part nette de charges et de frais, proportionnelle au nombre de parts détenues.

Un indicateur clé est le taux d'occupation financier (TOF), qui mesure les loyers réellement perçus par rapport aux loyers potentiels. Pour les bonnes SCPI, ce taux dépasse souvent 94 %, comme par exemple 94,7 % chez Sofidynamic.

En pratique, ce qui est perçu correspond au dividende net distribué par la SCPI, généralement communiqué chaque trimestre (parfois mensuellement selon la SCPI).

Pour 2025, les prévisions de marché tablent sur un rendement moyen autour de 4,5 % brut, avec des pointes pouvant atteindre environ 7 % pour certaines SCPI diversifiées performantes, sous réserve de la conjoncture immobilière.

Exemple concret

Prenons une SCPI diversifiée détenant un portefeuille d'immeubles de bureaux, commerces et logistique :

• Loyers encaissés annuellement : 10 M€
• Charges et frais (gestion, entretien, provisions, etc.) : 2 M€
• Revenus distribuables : 8 M€
• Nombre de parts : 800 000
• Distribution annuelle par part : 10 €

Un investisseur détenant 500 parts percevra :
 500 × 10 € = 5 000 € bruts (avant fiscalité).

Tableau récapitulatif : Du loyer brut au revenu perçu

Pourquoi la SCPI ne reverse pas tout ?

Les frais de gestion

La société de gestion joue un rôle clé : sélection des actifs, gestion locative, travaux, cessions et acquisitions. Pour ce service, elle perçoit des frais de gestion, prélevés directement sur les loyers encaissés.

Ces frais diffèrent d'une SCPI à l'autre. Certaines structures sans frais de souscription appliquent en contrepartie des frais de gestion plus élevés, ou bien des frais spécifiques lors du retrait des parts.

Les charges immobilières

Comme tout propriétaire, une SCPI supporte des charges immobilières :

• Travaux d'entretien et de rénovation
• Taxes foncières
• Assurances
• Honoraires liés aux baux

Ces dépenses viennent réduire la part des loyers reversée aux associés.

La constitution de provisions

Certaines SCPI choisissent de constituer une provision pour gros travaux (PGR) ou de mettre en réserve une partie des loyers afin d'anticiper d'éventuelles baisses de revenus.

Le niveau de ces provisions fait partie des éléments à analyser lorsqu'on compare les meilleures SCPI : une politique trop prudente peut réduire le rendement immédiat, tandis qu'une absence de réserves peut rendre le revenu plus volatil.

Le rôle du Report à nouveau et des plus-values distribuées

Le Report à nouveau (RAN)

Certaines SCPI ne distribuent pas immédiatement l'intégralité de leurs revenus. Une partie peut être mise en réserve sous forme de report à nouveau (RAN).

• Ce mécanisme permet de constituer une " cagnotte " utilisable ultérieurement pour maintenir la stabilité du dividende, par exemple en cas de baisse temporaire des loyers.
• Le RAN est donc un outil de gestion prudentielle qui contribue à lisser les revenus dans le temps, et figure parmi les critères d'évaluation des meilleures SCPI.

Exemple : Une SCPI encaisse 10 M€ de loyers nets, mais choisit de n'en distribuer que 9 M€. Le 1 M€ restant est placé en RAN. En cas de vacance locative l'année suivante, ce montant pourra être réinjecté dans la distribution.

La distribution de plus-values

Au-delà des loyers, certaines SCPI peuvent décider de céder des immeubles de leur patrimoine.

• Si la vente génère une plus-value, une partie peut être redistribuée aux associés.
• Cette distribution est exceptionnelle et ne relève pas des loyers mais des résultats de cession.
• Elle permet d'améliorer ponctuellement le revenu servi aux associés.

Exemple : une SCPI revend un immeuble acquis 5 M€ pour 6 M€. La plus-value nette de 1 M€ peut être répartie entre les associés, en complément des loyers habituels.

La fiscalité des loyers de SCPI

Les revenus distribués par une SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont donc soumis :

• À l'impôt sur le revenu selon la tranche marginale du porteur de parts.
• Aux prélèvements sociaux (17,2 % en France).

Il est donc important de distinguer :

• Le revenu brut distribué par la SCPI
• Le revenu net après fiscalité

Conseil de l'auteur : non, vous ne percevez pas " tout " ce que la SCPI encaisse. Par exemple, Corum verse l'intégralité des revenus nets disponibles, alors que d'autres sociétés de gestion mettent une partie en report à nouveau. Deux SCPI avec le même patrimoine brut peuvent donc servir des revenus très différents selon leur politique de distribution.

Optimiser la perception des loyers de SCPI

Même si 100 % des loyers bruts ne sont pas versés, certaines stratégies permettent d'optimiser le rendement net :

• Investir via une assurance-vie : les loyers bénéficient alors d'une fiscalité spécifique, souvent plus avantageuse à long terme.
• Diversifier entre SCPI françaises et européennes : certaines SCPI investissent dans des pays où la fiscalité est différente, avec des taux d'occupation élevés et parfois une imposition plus douce.
• Opter pour le démembrement : acheter la nue-propriété permet de préparer des revenus futurs tout en réduisant l'imposition actuelle.

Nuances, limites et points de vigilance

Même si les principes généraux exposés reflètent le fonctionnement habituel des SCPI, il est nécessaire d'apporter certaines nuances :

• Frais de gestion variables : le niveau des frais diffère selon les SCPI. Certaines structures sans frais de souscription appliquent en contrepartie des frais de gestion plus élevés, ou bien des frais spécifiques lors du retrait des parts.
• Provisions et réserves : le mécanisme de provision pour gros travaux ou de mise en réserve n'est pas systématique. Certaines SCPI l'utilisent pour lisser les revenus distribués, tandis que d'autres distribuent l'intégralité des loyers nets disponibles.
• Performance réelle : elle peut être affectée par la vacance locative, d'éventuels impayés de loyers ou encore par l'évolution globale du marché immobilier. Ces facteurs influencent directement le niveau de loyers encaissés, avec un risque accru en cas de renégociation défavorable.
• Fiscalité différenciée : le régime applicable dépend du statut de l'investisseur (particulier ou société), de sa résidence fiscale et, pour les SCPI investies à l'étranger, des conventions fiscales internationales.
• Micro-foncier sous conditions : ce régime peut s'appliquer aux revenus issus de SCPI, mais uniquement en dessous d'un certain seuil et hors incompatibilités avec d'autres dispositifs fiscaux.

Évolution des rendements : les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les loyers peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse, notamment en fonction des charges et du contexte économique. En 2025, le marché secondaire de certaines SCPI affiche des décotes de 15 à 30 %, ce qui peut créer des opportunités comme des risques supplémentaires.

Conclusion

Il n'est pas possible de percevoir 100 % des loyers d'une SCPI, car une partie est prélevée pour couvrir la gestion, les charges et la fiscalité. Ce qui est réellement perçu correspond au revenu net distribué par part, proportionnel à l'investissement, avec un taux moyen de 4,72 % en 2024 selon l'ASPIM.

À cela s'ajoutent, selon les SCPI, l'usage du report à nouveau et la distribution éventuelle de plus-values, qui peuvent compléter ou lisser le revenu perçu dans le temps.

Investir en SCPI reste néanmoins un moyen efficace de mutualiser les risques immobiliers et de bénéficier d'un revenu potentiel régulier, tout en déléguant totalement la gestion à une société spécialisée.

À titre de rappel, l'investissement en SCPI comporte des risques : évolution du marché immobilier, fluctuation des revenus et absence de liquidité garantie des parts.

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