Prix d’exécution des SCPI : fonctionnement, enjeux et signaux à suivre en 2026

Le prix d'exécution occupe une place essentielle dans le fonctionnement des SCPI. Il correspond au prix réellement appliqué lors d'une transaction sur le marché primaire ou sur le marché secondaire. Cet indicateur, parfois méconnu, permet d'appréhender la liquidité, la formation du prix des parts et les mécanismes utilisés par les sociétés de gestion.

Le fonctionnement du prix d'exécution repose sur des règles précises encadrées par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers), afin d'assurer un traitement équitable des transactions et une transparence accrue. Comprendre ses ressorts offre une meilleure lecture des variations de liquidité, des dynamiques de marché et des écarts éventuels entre prix de souscription et prix d'exécution.

Définition du prix d'exécution en SCPI

Le prix d'exécution correspond au prix auquel une part de SCPI est réellement échangée. Il dépend du type de SCPI (à capital fixe ou à capital variable) et du mode d'appariement entre l'offre et la demande.

Plus précisément, il s'agit du montant net de frais et de taxes obtenu par le cédant lors de la vente de ses parts. Ce prix peut ainsi différer du prix payé par l'acquéreur, notamment en présence de frais de mutation.

Cas des SCPI à capital variable

Dans les SCPI à capital variable, il n'y a pas, à proprement parler, de prix d'exécution puisque le prix de souscription est fixé par la société de gestion. Le mécanisme repose sur la valeur de reconstitution, calculée sur la base du patrimoine immobilier évalué par un expert indépendant, auquel sont ajoutés les frais liés à l'acquisition et à la gestion.

L'AMF impose une fourchette réglementaire permettant de s'assurer que le prix reste cohérent :

• Le prix de souscription ne peut pas s'écarter de plus de ±10 % de la valeur de reconstitution.

Cas des SCPI à capital fixe

Dans les SCPI à capital fixe, le prix d'exécution est déterminé selon un système d'ordres d'achat et de vente comparable à un marché boursier. Il reflète alors directement la rencontre entre offreurs et acquéreurs.

La confrontation des ordres s'effectue à une périodicité réglementaire allant d'un jour ouvré à trois mois calendaires, selon les modalités prévues par la note d'information de la SCPI.

Deux situations peuvent se présenter :

• Excédent de demandes : les acheteurs sont nombreux, ce qui peut entraîner une augmentation du prix d'exécution lors de la confrontation des ordres.
• Excédent d'offres : les vendeurs sont majoritaires, ce qui peut conduire à une baisse du prix d'exécution.

Le prix d'exécution est alors un miroir fidèle du marché secondaire, de la liquidité et des conditions de marché. Il est important de noter que le prix d'exécution peut différer du prix acquéreur, qui inclut notamment les frais de mutation dus à l'administration fiscale.

Les paramètres influençant le prix d'exécution

Le prix d'exécution dépend de plusieurs facteurs internes et externes à la SCPI.

La valeur du patrimoine immobilier

La valeur du patrimoine, évaluée annuellement par des experts immobiliers agréés, constitue la base de calcul de la valeur de reconstitution. Toute variation affectant la valorisation des actifs immobiliers (bureaux, commerces, logistique, santé…) impacte indirectement le prix d'exécution.

Par exemple :

• Une hausse de la valeur des immeubles peut conduire à une révision du prix de souscription.
• Une baisse généralisée du marché peut entraîner un ajustement du prix. En 2026, plusieurs SCPI annoncent ainsi les premières hausses de prix de parts de l'année, comme la SCPI Reason qui fait passer son prix de part de 1 € à 1,01 €, soit une hausse de 1 %.

La liquidité du marché secondaire

Dans les SCPI à capital fixe, la liquidité influence directement le prix d'exécution :

• Si la demande excède l'offre, le prix monte.
• Si l'offre excède la demande, le prix baisse.

La liquidité peut varier en fonction :

• Des conditions macroéconomiques
• De l'évolution des taux d'intérêt
• Du niveau de collecte
• De la perception du marché immobilier professionnel

Après la hausse des taux à partir de 2022, plusieurs SCPI à capital fixe ont observé des ajustements de prix plus fréquents, reflétant un marché secondaire plus actif mais aussi plus sensible. En 2026, la normalisation progressive des taux commence à se traduire par des mouvements de prix plus contrastés selon la qualité des patrimoines.

Les arbitrages opérés par les sociétés de gestion

Les décisions d'arbitrage (cessions d'actifs, acquisitions, repositionnements stratégiques) influencent la valeur du patrimoine et donc le prix d'exécution.

Quelques impacts possibles :

• Cessions avec plus-values permettant de renforcer le report à nouveau → effet potentiellement positif sur la perception du marché.
• Revalorisation négative du patrimoine → ajustement éventuel du prix de souscription pour refléter la nouvelle réalité de marché.
• Acquisition à fort rendement → amélioration potentielle des revenus distribués, pouvant influencer la demande et donc le prix d'exécution.

Comprendre la confrontation des ordres : un mécanisme clé

Dans le cadre des SCPI à capital fixe, le prix d'exécution est déterminé lors de la rencontre de l'offre et de la demande. Cette confrontation se déroule à des dates prédéfinies, généralement mensuelles ou trimestrielles, voire plus fréquentes pour certaines SCPI.

Fonctionnement du carnet d'ordres

Les ordres sont classés :

• Par prix décroissant pour les acheteurs
• Par prix croissant pour les vendeurs

Le prix d'exécution est le point où volumes acheteurs et vendeurs s'équilibrent.

Cette mécanique assure :

• Une transparence sur la formation du prix
• Une équité entre porteurs de parts
• Une formation du prix fondée sur le marché et non décidée unilatéralement

Les sociétés de gestion publient alors un rapport de confrontation, indiquant le prix d'exécution et le volume échangé, précieux pour analyser la liquidité réelle de la SCPI.

Tableau de comparaison : Prix d'exécution selon le type de SCPI

Pourquoi le prix d'exécution est un indicateur stratégique ?

Le prix d'exécution permet de comprendre :

• La réalité de la liquidité d'une SCPI
• Le positionnement du prix par rapport à la valeur du patrimoine
• Le niveau d'intérêt des investisseurs
• Les tensions éventuelles entre offre et demande sur le marché secondaire

Il constitue aussi un indicateur précieux pour analyser la stabilité du marché des SCPI et les conditions d'accès ou de sortie, en particulier dans le contexte de marché 2024-2026 marqué par des ajustements de valeurs.

Signaux à surveiller

Plusieurs signaux méritent attention :

• Un prix d'exécution durablement inférieur au prix de souscription (SCPI à capital fixe) peut traduire une tension sur la liquidité ou une défiance du marché.
• Un ajustement du prix de souscription peut indiquer une réévaluation du patrimoine immobilier (à la hausse ou à la baisse).
• Une forte disparité entre valeur de reconstitution et prix de souscription peut révéler un repositionnement stratégique ou un retard d'ajustement.
• Lorsque le prix d'exécution est supérieur à la valeur de réalisation par part, on parle de " surcote " ; dans le cas inverse, on parle de " décote ".

Prix d'exécution et fiscalité : Aucun impact direct

Le prix d'exécution n'a pas de conséquence fiscale directe. La fiscalité des SCPI dépend principalement :

• Des revenus fonciers perçus
• De la situation personnelle de l'investisseur (tranche marginale d'imposition, régime fiscal, etc.)
• Des éventuelles plus-values lors de la cession de parts

Cependant, un prix d'exécution inférieur au prix d'achat peut réduire, voire annuler, la plus-value imposable lors d'une cession, voire générer une moins-value.

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